房產(chǎn)新政通過提高二手房交易成本，限制了房產(chǎn)的流動性，降低了其投資價值，對于抑制房價上漲是必要的，但是，還得在加強中低價房供應(yīng)的同時，鼓勵和完善二級市場，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場上去。這是新政下面的二手房市場的出路。據(jù)了解，在新政出臺后，全國各地二手房活躍程度遠(yuǎn)不及去年和今年上半年。

房產(chǎn)新政實施后，房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)降溫，政策目標(biāo)初步達(dá)到。但負(fù)面影響也是明顯的，原本應(yīng)當(dāng)鼓勵的二手房交易目前受壓嚴(yán)重，大量需求涌入新房市場，這對結(jié)構(gòu)調(diào)整是不利的。

事實上，二手房市場的情況遠(yuǎn)較新房市場復(fù)雜。在北京等城市，由于二手房交易不暢，過多的需求進(jìn)入新房市場，導(dǎo)致房價上漲過快；而在上海和杭州等華東城市，二手房又成為炒房的主渠道，在房價瘋漲中扮演了不光彩的角色。

房產(chǎn)新政通過提高二手房交易成本，限制了房產(chǎn)的流動性，降低了其投資價值，對于抑制房價上漲是必要的。但在另外一些房產(chǎn)炒作并不明顯的城市，抑制二手房交易實際上阻礙了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

新政對各地區(qū)影響冷熱不均。一線城市二手房市場受沖擊最大，交易量普遍銳減；二線城市情況稍好，但觀望情緒也很濃厚；三線城市則由于房價基數(shù)較小，需求尚未充分釋放，尚能維持一定的交易量。

二手房交易大幅緊縮，形勢令業(yè)者感到不安。二十一世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平憂心忡忡地指出，自6月1日新政正式實施以來，一線城市的交易量減少了50%以上，不少二手房門店甚至交易量掛零。這些城市主要分布在華東地區(qū)，包括上海、杭州、南京和寧波。在昆明，同樣不斷聽到有人說某某中介要關(guān)門了，某某中介一個月都簽不了一單。

雖然交易量緊縮，但價格并沒有出現(xiàn)大的波動�！斑@對需要買房的人來說，其實是一種打擊�！币回灮鸨睦ッ鳂鞘须m然也有樓盤不好銷，但是近期開盤的樓盤銷售情況也不錯。而且據(jù)官方公布數(shù)據(jù)，昆明商品房價格相比去年平均價格已經(jīng)上漲。

業(yè)內(nèi)一般預(yù)期，二手房交易將在3到6個月內(nèi)恢復(fù)。有關(guān)專家指出，“按照美國的經(jīng)驗，市場出現(xiàn)拐點后，3個月是重新走穩(wěn)所需要的時間�！钡驗檫@一次政策決心空前的大，何時能夠恢復(fù)還不一定。

“如果交易量遲遲不能回升，不排除大批小中介公司倒閉的可能�！庇嘘P(guān)專家表示。事實上，在上海、杭州和南京，二手房交易量的驟減已經(jīng)使大量中介退出市場。

在成熟市場，存量房交易是房地產(chǎn)市場交易的主體，價格主要通過二手房市場體現(xiàn)。一旦二手房市場受到抑制，其價格體現(xiàn)的功能就將被削弱。這將同時損害政府和投資者，政府無法對房價進(jìn)行恰當(dāng)?shù)乇O(jiān)控，投資者也難以判斷房產(chǎn)的投資價值。

不可否認(rèn)，幾年來中國房價一直在快速上漲，去年以來尤其迅速。但我們同時要看到房價上漲背后真正的推動力。中國老百姓對房子的渴望幾乎到了不惜一切的地步。售樓處充斥著二十幾歲剛畢業(yè)不久的年輕人，上一輩則節(jié)衣縮食支持孩子買房。在房價不斷上漲、房租不斷下跌、買房顯然不如租房劃算的情況下，為什么年輕人不選擇租房，而是依然把自己的血汗錢拱手送給開發(fā)商？

一個并不充分的解釋是，中國人普遍缺乏安全感，因而對房子這樣耐久的實物資產(chǎn)比較向往，他們追求的也許不是財富，而是擁有房子的安全感。

1998年房改后，中國房地產(chǎn)以前所未有的速度市場化了。當(dāng)人們只能到市場上買房的時候,供不應(yīng)求成為了房價持續(xù)上漲的根本動力。

要緩解供應(yīng)壓力，或者說，要給購房饑渴找一個出口，只能雙管齊下。在加強中低價房供應(yīng)的同時，鼓勵和完善二級市場，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場上去。

值得高興的是，房產(chǎn)新政雖然壓制了二手房交易，住宅租賃卻增加了。“我們發(fā)現(xiàn)，新政實施以來，租賃成交量普遍增加了15%以上。”張衛(wèi)平表示，由于大家都在觀望，租賃需求短期出現(xiàn)了上升。

但二手房依然是北京房屋中介的主要收入來源，租賃業(yè)務(wù)的增加遠(yuǎn)不足以彌補損失。

中國的住房私有率已經(jīng)達(dá)到80%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國等發(fā)達(dá)國家，而目前需求絲毫沒有緩解的跡象。如何引導(dǎo)這種需求，是政府應(yīng)當(dāng)考慮的問題。

向市民提供起碼的生活保障，使他們免去無房的不安全感；鼓勵更多的存量房進(jìn)入租賃市場，讓沒有買房能力的年輕人選擇租房；改變興建經(jīng)濟適用房這種注定只能惠及少數(shù)人的政策，變“補磚頭”為“補人頭”，讓真正有需要的人受惠；政府甚至可以收購部分廉價房，租給生活困難的人……

在網(wǎng)上看到一個上海青年，在算了一筆賬后，賣了自己的房子租房住，如果懂得這樣算賬的人多起來，房價就到了回歸理性的那一天。

只有建立起房地產(chǎn)市場的梯級結(jié)構(gòu)，才有可能建立起一個完整成熟的房地產(chǎn)市場體系，居民的住房消費才能趨于理性，房價的漲與跌才不會像現(xiàn)在這樣牽動整個社會的目光。

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