《昆明市管理技術(shù)規(guī)定》即將面世，是限制更是利好。

層高被限制了，開(kāi)發(fā)面積被限制了，綠化面積也被限制了，還有等等的被限制條件，面對(duì)限制，開(kāi)發(fā)要怎么做？

“制定一個(gè)游戲規(guī)則，好比制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，大家操作起來(lái)有規(guī)可循，規(guī)定面前一律平等，這種行業(yè)規(guī)范，對(duì)大家都好�！睂�(duì)《規(guī)定》的態(tài)度，業(yè)內(nèi)人士普遍看法一致。

限制雖然是限制，但有了不可為后，剩下的都是大有作為。“二環(huán)路以內(nèi)開(kāi)發(fā)用地不得小于10畝，二環(huán)路以外開(kāi)發(fā)用地不得小于50畝”。對(duì)小開(kāi)發(fā)商是一個(gè)限制，但它為小區(qū)配套預(yù)留了空間，為城市品味的提升預(yù)留了空間，為可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)的營(yíng)銷總監(jiān)王飚說(shuō)：“這給昆明幾十年后的發(fā)展也預(yù)留了空間”。星耀地產(chǎn)的老總顏語(yǔ)說(shuō)“這不是排擠小開(kāi)發(fā)商，而是為城市的將來(lái)著想�！�

昆明市政府第97次常務(wù)會(huì)原則通過(guò)《昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，并將于近日正式頒布實(shí)施。城市規(guī)劃第一次作為政府的一項(xiàng)規(guī)章制度出臺(tái)，足見(jiàn)政府對(duì)昆明的城市規(guī)劃用心良苦。同時(shí)該《規(guī)定》的即將出臺(tái)也給昆明的房地產(chǎn)商和購(gòu)房者帶來(lái)不小的影響：房地產(chǎn)商的游戲規(guī)則從此改變，購(gòu)房者的利益也將備受重視。兩者利益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一將使昆明房地產(chǎn)業(yè)更加健康有序地發(fā)展。

一個(gè)要成為中國(guó)的后花園、幅射東盟的大都市的城市，沒(méi)有一大批可以傳世的、精品的樓盤是不可想象的。它們代表著城市，代表著城市的高度。所以從現(xiàn)在開(kāi)始就得著手城市規(guī)劃，這對(duì)未來(lái)很重要。因此《規(guī)定》詳細(xì)地對(duì)開(kāi)發(fā)中的各種情況作了規(guī)定：如在“主城范圍內(nèi)建筑不得加層”的規(guī)定外，還有“增加1平方米綠化或設(shè)施用地，允許增加6平方米的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)”的規(guī)定。有“交通影響評(píng)價(jià)”的規(guī)定，還有“禁止住宅內(nèi)設(shè)置餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目”的規(guī)定。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為：“有保有壓，公正透明。昆明房地產(chǎn)業(yè)要把蛋糕做大做好，必須要有一個(gè)規(guī)范性的標(biāo)準(zhǔn)，使行業(yè)更加健康有序地發(fā)展”。

開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)減少昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司總經(jīng)理顏語(yǔ)

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》集合理性、可操作性、透明度于一身，讓開(kāi)發(fā)商在買地、規(guī)劃、建設(shè)的整個(gè)過(guò)程都有據(jù)可查、有法可依，而且減少了很多投資風(fēng)險(xiǎn)。

《規(guī)定》做得最好的地方就是明細(xì)、明確。俗話說(shuō)得好，沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。有了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，大家照著做就可以很規(guī)范。所以我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)規(guī)定非常好。

老的規(guī)定中比如間距、綠化、采光這些都有，但不是很規(guī)范、很明細(xì)，規(guī)定比較模糊，操作有人為的因素，造成了審批中很多漏洞�，F(xiàn)在這個(gè)規(guī)定中提出成片開(kāi)發(fā)、規(guī)模開(kāi)發(fā)、環(huán)境配套，比如“二環(huán)路以內(nèi)開(kāi)發(fā)用地不得小于10畝，二環(huán)路以外開(kāi)發(fā)用地不得小于50畝”，這樣的規(guī)定實(shí)際也是要求開(kāi)發(fā)商更具實(shí)力，是很必要的，但并不是排擠小的開(kāi)發(fā)商。因?yàn)榻ㄔO(shè)規(guī)模太小，配套就無(wú)法齊全，給城市帶來(lái)很多遺留問(wèn)題。其次是物來(lái)管理不便，沒(méi)有哪家物業(yè)管理公司會(huì)去管理只有幾個(gè)單元的一個(gè)樓盤。結(jié)果造成了居民的生活設(shè)施也十分不便。

所以這個(gè)規(guī)定的出臺(tái)至少有兩種人直接得到好處：一個(gè)是百姓，可以享受到配套帶來(lái)的便利和更好的房子，如學(xué)校、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、采光等。另一個(gè)得利最多的是開(kāi)發(fā)商。原來(lái)開(kāi)發(fā)商買地時(shí)都是“口袋里賣貓”，自己大概投資多少？做成什么樣子？多少平方？多少錢？什么都是未知數(shù)。有了這個(gè)規(guī)定后，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在買地前就可以根據(jù)《規(guī)定》算出這筆帳。原來(lái)拿下地塊后又要和規(guī)劃部門爭(zhēng)，我要這樣做，他要那樣留，爭(zhēng)論不休。記憶最深的是9年前在做星耀大廈時(shí)，地已經(jīng)有了，但建成什么樣子心里根本沒(méi)有底。

其次是有效地縮短了時(shí)間，原來(lái)我們做完規(guī)劃后就要交規(guī)劃部門審批，然后再改，再批，這樣反復(fù)幾個(gè)來(lái)回，半年時(shí)間就過(guò)去了，而現(xiàn)在依據(jù)《規(guī)定》，設(shè)計(jì)、決策可以八九不離十，只需要個(gè)把月就搞定，既節(jié)約了時(shí)間又節(jié)約了資金。大家都知道，時(shí)間對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常重要的。這也是《規(guī)定》對(duì)開(kāi)發(fā)商真正有意義的地方——將開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降得很低�！兑�(guī)定》看上去指標(biāo)定得很嚴(yán)、具體，但操作起來(lái)很有效，開(kāi)發(fā)商成本變少，風(fēng)險(xiǎn)變小。最重要的還是執(zhí)行，能長(zhǎng)期執(zhí)行下來(lái)，城市面貌就會(huì)換然一新，昆明的樓盤就能吸引更多外省人、外國(guó)人來(lái)居住。

停車泊位要強(qiáng)制增加昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)王飚

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》體現(xiàn)了科學(xué)、人性化和剛性，也表現(xiàn)了政府對(duì)城市規(guī)劃的力度正在加強(qiáng)。為做成大昆明作有力的支撐。

城市規(guī)劃用剛性的技術(shù)規(guī)定固定下來(lái)，這樣非�？茖W(xué)。它也表示了政府對(duì)城市規(guī)劃力度的加強(qiáng)。它主要能解決城市居住過(guò)于密集的問(wèn)題，這也是技術(shù)層面無(wú)法解決的。早幾年，政府也用了很多辦法去疏導(dǎo)，著重對(duì)主城的改造，但卻越改越擠，收效甚微。但現(xiàn)在提倡的疏散，比如向呈貢新城、航空港疏散的布局，以大昆明的構(gòu)架來(lái)做城市規(guī)劃，這樣就從根本上解決了城區(qū)擁堵、環(huán)境差等問(wèn)題，而周邊的環(huán)境好、高容積率正好大有作為。

《規(guī)定》中“成片開(kāi)發(fā)”這一提法非常好，它至少有三個(gè)好處，一是開(kāi)發(fā)商的配套好做；一個(gè)成熟的社區(qū)應(yīng)該有學(xué)校、購(gòu)物、活動(dòng)等場(chǎng)所，而不能建設(shè)幾個(gè)孤零零的房子在那里，生活配套什么都沒(méi)有，居住起來(lái)十分不便。二是道路好做；社區(qū)的道路規(guī)劃應(yīng)該和市政道路規(guī)劃相互吻合，這樣才能便于出入。三是采光好；因?yàn)橐髽情g距、綠化率、容積率等，就保證了房屋的采光，建造的房子更加合理。

原來(lái)，昆明的城市規(guī)定都屬于一些“通知”“文件”類的；執(zhí)行起來(lái)力度不夠，這次用政府令的形式出臺(tái)，變成了剛性的限制，對(duì)所有開(kāi)發(fā)者都是一律平等，這對(duì)昆明的市容市貌、整體形象都是很大的提升。

在此，我也有一個(gè)建議，規(guī)劃中應(yīng)該對(duì)停車泊位的設(shè)置實(shí)行強(qiáng)制執(zhí)行。理由是控制亂停亂放，提高城市品味。我們現(xiàn)在雖然提倡公交先行，但私家車的增長(zhǎng)是一個(gè)趨勢(shì)，如何安置好這么多車需要一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃。當(dāng)然作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要從地下挖一個(gè)停車場(chǎng)他是不想做的，從短期收益來(lái)說(shuō)是要差一些，但長(zhǎng)期收益應(yīng)該不會(huì)。一個(gè)停車位每天收幾塊錢，或者賣十幾萬(wàn)元，長(zhǎng)期下來(lái)應(yīng)該不會(huì)虧。停車場(chǎng)的形式也可以做成其他，如立體停車場(chǎng)等。這些都要政府加大力度。用規(guī)劃的形式固定下來(lái)。

為開(kāi)發(fā)商指明方向金馬源集團(tuán)副總經(jīng)理周穎明

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》的出臺(tái)非常及時(shí)，可操作性強(qiáng)，既保護(hù)了城市居民的合法權(quán)益，同時(shí)兼顧了城市的可持續(xù)發(fā)展

我認(rèn)真看了這一《規(guī)定》，感覺(jué)非常的人性化，充分體驗(yàn)了運(yùn)營(yíng)城市的理念，給開(kāi)發(fā)商參與新昆明建設(shè)指明了方向,為昆明城市環(huán)境改善和舊城改造提供了可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)指導(dǎo)和操作規(guī)范。表明昆明的城市規(guī)劃更加理性。同時(shí)我也注意到該《技術(shù)規(guī)定》在規(guī)劃局的網(wǎng)站上和大眾媒體上都能看得到，增加了透明度，這是政府政務(wù)公開(kāi)的體現(xiàn)，為民服務(wù)的體現(xiàn)。

《規(guī)定》中，主城二環(huán)路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模原則上不得小于10畝,二環(huán)路外不得小于50畝的規(guī)定，給開(kāi)發(fā)商參與新昆明建設(shè)，在城市二環(huán)路內(nèi)外做什么形態(tài)的物業(yè)指明了方向。既有利于城市規(guī)劃的統(tǒng)一，也等同于提高了房地產(chǎn)業(yè)的入門門檻，杜絕了沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商入市，有效維護(hù)了行業(yè)的健康發(fā)展，避免出現(xiàn)新的“城中村”。

《規(guī)定》中規(guī)定，在符合相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，建設(shè)單位每增加1平方米綠化或設(shè)施用地，并按規(guī)劃要求建設(shè)，在其開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中可以允許增加6平方米的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。這一規(guī)定極大地調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的積極性，鼓勵(lì)多建綠地，有利于城市景觀的開(kāi)發(fā)，同時(shí)也能提高建筑物的容積率，使得開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)性得到更好的體現(xiàn)。

規(guī)定中提到了新建建筑物對(duì)文物單位的保護(hù)，這一點(diǎn)在我們開(kāi)發(fā)的匯都國(guó)際項(xiàng)目中體現(xiàn)的很充分，匯都國(guó)際靠真慶觀面臨街退讓65米，另外，北面靠社區(qū)面嚴(yán)格按照“45度夾角”退讓，建筑間距保證了受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照有效時(shí)間至少持續(xù)1小時(shí)。

總的來(lái)說(shuō)，這一《規(guī)定》的出臺(tái)非常及時(shí)，可操作性強(qiáng)，既保護(hù)了城市居民的合法權(quán)益，同時(shí)兼顧了城市的可持續(xù)發(fā)展。

建議政府對(duì)新的《規(guī)定》多做宣傳，除通過(guò)新聞媒體外，還應(yīng)采取多種喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式讓規(guī)定深入人心，不僅讓開(kāi)發(fā)商了解，更要讓老百姓了解，既能滿足老百姓的知情權(quán)，也能讓老百姓對(duì)開(kāi)發(fā)商的做法進(jìn)行監(jiān)督，促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展。

便于開(kāi)發(fā)商量化成本云南倫華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開(kāi)發(fā)部經(jīng)理姜峰

關(guān)鍵詞：《規(guī)定》使各項(xiàng)建筑標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)化，在有法可依的情況下，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行明確的成本測(cè)算，節(jié)約了更多的時(shí)間。

《規(guī)定》的推出使各項(xiàng)建筑指標(biāo)明細(xì)化，雖然政策對(duì)樓盤開(kāi)發(fā)的制約更加嚴(yán)格，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這其實(shí)是一件好事。

對(duì)于市民所關(guān)心的綠地、公共空間等問(wèn)題，《規(guī)定》中都有詳細(xì)的條例。在各項(xiàng)建筑標(biāo)準(zhǔn)都明確了之后，哪塊地能做什么，在成本上開(kāi)發(fā)商都有一個(gè)量化的測(cè)算。而在以前，只要法律法規(guī)有漏洞，開(kāi)發(fā)商從自身的利益出發(fā)，都會(huì)想辦法鉆空子。這樣，由于工程審批中自由裁量權(quán)大，造成反復(fù)審卻遲遲批不下來(lái)的情況，耽誤了很多時(shí)間�，F(xiàn)在所有的標(biāo)準(zhǔn)都有法可依有據(jù)可查，省去了很多麻煩。

在城市建設(shè)的規(guī)劃方面，政府早在90年代也有相關(guān)的規(guī)定，但是其中很多內(nèi)容現(xiàn)在都已經(jīng)過(guò)時(shí)，并且缺乏可行性。對(duì)現(xiàn)在政府新推出的《規(guī)定》，我個(gè)人認(rèn)為其實(shí)施的關(guān)鍵在于對(duì)公眾的透明度，法規(guī)在公示并聽(tīng)取了老百姓的意見(jiàn)之后才會(huì)具有更強(qiáng)的操作性。

《規(guī)定》中有明確規(guī)定，二環(huán)區(qū)域以內(nèi)的10畝以下、二環(huán)區(qū)域以外的50畝以下不得再進(jìn)行商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此項(xiàng)規(guī)定雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的利用加強(qiáng)了限制，但作為一家對(duì)城市的發(fā)展有責(zé)任心的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們是比較贊同的。這個(gè)問(wèn)題在一環(huán)以內(nèi)很突出，如金碧路、武成路沿線的樓房，分開(kāi)看都很好，但放在一起成為一個(gè)整體就不是很和諧。所以，今后對(duì)土地的利用應(yīng)更趨于合理化，我們認(rèn)為政府的這項(xiàng)規(guī)定是完全站在城市發(fā)展的角度考慮的。對(duì)小盤的控制是早就該有的，因?yàn)闃潜P的生活配套對(duì)于社區(qū)居民來(lái)說(shuō)是很重要的，見(jiàn)縫插針的小盤無(wú)法提供這些，而是把配套設(shè)施的需求推向社會(huì)，給社會(huì)帶來(lái)壓力。我們希望以后住宅的開(kāi)發(fā)都是成片的大社區(qū)，具有整體的統(tǒng)一性，這樣城市的面貌才會(huì)越來(lái)越好。

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