“二套房首付提高、利率增加”“三套房及以上停貸”“認房又認貸”等先期信貸政策的強勢沖擊下，昆明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了觀望氛圍。一二手房市場住宅成交量開始有下滑趨勢。同時，一些處于銷售階段或是正打算推售的商業(yè)地產(chǎn)項目也不同程度地受到新政觀望情緒的影響，面臨兩難境地。賣吧，擔(dān)心投資客的購買意向不夠強大。不賣吧，開發(fā)商的現(xiàn)金流急需回籠。，在開發(fā)商與市民的博弈之中，昆明的商業(yè)地產(chǎn)陷入“陣痛”之中。

新政初期：昆明商業(yè)地產(chǎn)市場未受影響

處于城市化進程快速發(fā)展中的昆明，正在大張旗鼓地進行城中村改造。不少經(jīng)濟實力較強的城中村居民和投資客也開始進入樓市尋找投資機遇。按理來說，新政中的多個政策條款主要調(diào)控對象是一些房價上漲較快的一線城市。二套住宅首付五成、利率上浮10%的新政，提高了住宅物業(yè)的投資門檻，降低了收益空間。在此之下，投資商業(yè)地產(chǎn)，或許是一條出路。

盤點今年以來昆明樓市，新盤供應(yīng)量并不多，不僅拿到預(yù)售許可證的一手房項目寥寥無幾，面向市場推售的商業(yè)地產(chǎn)項目也不超過8個。

從昆明樓市的表現(xiàn)情況來看，4月的商業(yè)地產(chǎn)市場還算平靜。位于滇池路的中央金座商鋪于4月16日開盤，由于前期通過銷售認籌卡蓄積了不少目標(biāo)客戶，開盤當(dāng)天到訪量約300多人，成交量達到90%。也就是在這個時間段，“二套房貸首付五成”的新政開始陸續(xù)出臺。國家從金融、信貸、土地等多個層面打壓上漲過快的房價。北京、上海等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。處于二線城市的昆明，僅有二手房市場開始出現(xiàn)成交量微弱下滑的跡象。新盤市場，尤其是新的商業(yè)地產(chǎn)項目，并沒有受到實質(zhì)影響。

4月25日，處于滇池路地段的百萬平方米中央商業(yè)特區(qū)——南亞第壹國際C座開盤，155套寫字樓在不到2個小時內(nèi)被客戶搶購一空�！伴_盤當(dāng)天即售罄”的銷售成績，無疑在新政調(diào)控的房地產(chǎn)市場中，顯得珍貴無比。

調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)：商業(yè)項目轉(zhuǎn)換營銷思路搶市場

業(yè)界稱，南亞第壹國際C座“開盤當(dāng)天即售罄”的現(xiàn)象，引爆了2010年昆明第一波高端商業(yè)投資大潮，但這個良好的成績，或許在今年內(nèi)再也難得一見。

不斷加大調(diào)控力度的政策，讓昆明樓市面臨著巨大的考驗。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，部分預(yù)計于今年上半年內(nèi)推出的商業(yè)地產(chǎn)項目，不同程度地調(diào)整了開盤時間、營銷方式。比如說位于呈貢新城地段的惠蘭園·商業(yè)中心，即在開盤當(dāng)天采用了競價出售的方式，把商鋪定價權(quán)交給投資者。同樣位于呈貢新城的百大新都會購物中心，則采用了客戶登記的方式，先蓄積目標(biāo)客戶，再擇機推售。更有甚者，則采用了保障型購鋪的方式，聘請實力商業(yè)運營機構(gòu)全程保障商鋪的后期運營，有效降低客戶的投資風(fēng)險。還有的寫字樓項目，力求通過項目內(nèi)外兼修的品質(zhì)以及區(qū)域內(nèi)企業(yè)齊聚的優(yōu)勢，吸引投資客的目光。

無論開發(fā)商為了迎合市場而采用了何種行為、何種營銷手段，投資客們在這一場新政的洗禮中，必將享受到更為優(yōu)惠的購鋪政策。

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