產(chǎn)品素質(zhì)決定房價走勢

近幾年昆明房地產(chǎn)市場住宅樓盤價格變化情況

對房地產(chǎn)需求主要反映在總面積和總價格兩個方面，所以房價是購房者最為關(guān)心的問題，也是最為敏感的問題；2005年，是昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展進程中的轉(zhuǎn)折之年，經(jīng)歷了新政和宏觀調(diào)控的考驗之后，昆明房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠保持著健康、平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，這對于開發(fā)商和購主房者來說都是利好，那么今年房價走勢會怎樣？經(jīng)過對開發(fā)商、調(diào)查公司和業(yè)界人士的采訪發(fā)現(xiàn)，他們大多認為：昆明的房價不會有大起大落，而產(chǎn)品的素質(zhì)才是決定價格的主要因素。

優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品絕對能升值
從宏觀上來說，昆明房地產(chǎn)價格的走勢將會出現(xiàn)什么情況？記者在此前對地產(chǎn)策劃大師王志綱先生的采訪中也曾涉及這個問題，王志綱先生認為：“未來一兩年內(nèi)常規(guī)地產(chǎn)肯定要降價，但從長線來看，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將會有很大增值空間”。
對常規(guī)地產(chǎn)，很多業(yè)界人士均認為：前兩年比較多，向賣蘿卜似的取悅消費者，但它對城市和房地產(chǎn)業(yè)來說都是“殺雞取卵”，造成的結(jié)果是傷害性很大的，業(yè)界造不出精品，城市用不了幾年又得拆遷改造。從另外更大的方面來說，常規(guī)地產(chǎn)降價、優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)升質(zhì)，也是由整個中國宏觀格局決定的。王志綱先生對此認為：中國有3億人口，恩格爾系數(shù)達到40%，休閑旅游成為熱點，而旅游資源獨具優(yōu)勢的，中國只有一個昆明。目前，昆明的旅游地產(chǎn)已經(jīng)開始火暴。從海南島三亞的經(jīng)驗來看，爛尾樓都開始有人收購。幾年之間，化腐朽為神奇。在云南本土，麗江也開始出現(xiàn)這種情況。因此，在昆明，高附加質(zhì)的樓盤不愁賣不出去，而且它不只是昆明的市場，還能成為全國的市場。以此看來，高端產(chǎn)品在昆明的市場潛力是巨大的、不容忽視的。

產(chǎn)品決定價格
“房產(chǎn)價格的漲跌不是一個簡單的問題，它后面有很多構(gòu)成因素，支撐體系。主要的衡量指標應(yīng)該是房價比，目前按國際來說是1：5到1：6之間就比較正常�！痹诓稍L中，至祥置業(yè)的鄧毅敏先生這樣告訴記者。
據(jù)統(tǒng)計，昆明的房屋均價一直以來都維持在3100至3200元/每平方米的基礎(chǔ)上，既不存在泡沫，也不存在過熱的現(xiàn)象。但房屋的價格始終是存在一個硬指標的，鄧毅敏先生認為這其中有如：土地、材料、產(chǎn)品成本、政策因素等。但同時他也認為“均價”不能代表“房價”，它對城市的購買力沒有具體的指導(dǎo)意義，或者說對購房者也沒有指導(dǎo)意義。反過來，它對開發(fā)商也沒有指導(dǎo)意義，因為開發(fā)商不能從中看出任何信息。
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的越來越成熟，產(chǎn)品也將更加回歸個性化。產(chǎn)品的區(qū)位、附加質(zhì)（如景觀、戶型等）、其次還有成本、價值、地段等等因素；這些因素構(gòu)成了項目的綜合素質(zhì)。綜合素質(zhì)才能決定房價的高低。因此回歸產(chǎn)品個性也就是讓產(chǎn)品說話，由產(chǎn)品來決定價格。從消費者對價格的判斷上來說，鄧毅敏先生認為有三個趨勢，即從原來的感性認識回歸到理性認識，看產(chǎn)品時將從產(chǎn)品的外形到內(nèi)容來考量；其次是衡量產(chǎn)品本質(zhì)的綜合素質(zhì)；再次是價格和價質(zhì)（如附加質(zhì)等）。這些都是構(gòu)成價格高低的主要因素。但總的來說：性價比是有指導(dǎo)意義的。

今年房價將小幅上升
昆明田野調(diào)查公司的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：目前昆明市房地產(chǎn)市場正處于房地產(chǎn)歷史發(fā)展階段中的快速發(fā)展、日漸成熟階段。房地產(chǎn)投資快速增長；人們對于房地產(chǎn)的消費更加的理性；房地產(chǎn)開發(fā)也更加的尊重市場需求,是這一階段房地產(chǎn)市場的顯著特征。而歷年來的房地產(chǎn)開發(fā)走勢研究表明：昆明房地產(chǎn)市場的循環(huán)周期約為4—5年，在新的歷史機遇情況下，目前正步入第二個循環(huán)周期。
2001年及以前是昆明房地產(chǎn)開發(fā)的啟動初期。至01年第一次達到開發(fā)高潮，但由于處于昆明房地產(chǎn)市場早期，人均收入有限，因此，房價絕對值不太高。2002、2003年是高位消化盤整年。在經(jīng)歷01年的高潮后，02、03兩年處于以消化已有物業(yè)為主的開發(fā)周期，新增及在售樓盤均較少，房價有所回落。2004年是個新的開發(fā)高潮年。在土地政策轉(zhuǎn)變、土地供給有限及新昆明城市規(guī)劃與建設(shè)的刺激下，步入由供給拉動型的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮期限，新開及在售樓盤量空前增加，房價猛漲17.7%。2005年將是一個高位運行盤整年。預(yù)計本年新增樓盤供應(yīng)量還會增加，房價將會有小幅上升。

記者張蓮昆

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