觀點網(wǎng) 過往低權益合作擴張模式下，招商局置地同樣有著盈利考題。
3月14日晚間，招商局置地有限公司披露2023年度業(yè)績。
相較2022年，2023財報各項指數(shù)均有所下滑。
財報顯示，招商局置地毛利率維系上年同期水準，但“增收不增利”的局面被打破，轉為收入端、利潤端均有不同程度回落。
利潤格局
披露財報后的次日，招商局置地舉行2023年度投資者電話會議。
據(jù)參會投資者透露，2024年企業(yè)的策略是力�，F(xiàn)金流安全，但也會量入為出，根據(jù)銷售情況來進行投資的安排。
最新財報數(shù)據(jù)顯示，于2023年內，招商局置地錄得營收288億元，按年減少約3.6%；溢利為12.2億元，同比減少約27.6%。
歸母凈利潤降幅較為明顯，按年同比減少近6成，錄得金額1.33億元；每股基本盈利為人民幣2.72分，同比下降約59.5%。
單從收入端上看，2023財年，招商局置地結束了連續(xù)兩個財年的收入增速，營業(yè)收入按年減少10.7億元，降幅為3.6%。
結轉收入的減少與房地產(chǎn)銷售結轉面積降低有著密不可分關系，期內結轉面積137萬平方米，按年下降了8.5%；但結轉單價較上期有所提升，因此沒有對收入帶來更大影響。
除此之外，主要銷售城市南京在期內銷售結轉下滑，也是導致收入端承壓的原因之一。2023財年，招商局置地來自南京城市相關項目結轉收入為109億元，較上年減少20億元。
投資者轉述招商局置地財務總監(jiān)陳燕的話表示：“雖然南京公司期內減收約20億元上下，但是西安結轉收入實現(xiàn)增收22億元。此外，其他幾個城市也略有減少浮動，所以導致了企業(yè)營業(yè)收入減少10.7個億�！�
從毛利率來看，招商局置地2023年結轉毛利率是13.44%，與上年13.4%基本持平。投資者介紹道，毛利率數(shù)值的穩(wěn)定同樣要歸功于西安公司。
參會管理層介紹：“西安公司結轉項目于2023年取得了比較亮眼的表現(xiàn)，有效對沖了其他城市帶來的下行風險。該城市項目平均毛利率達到了23.4%，因此整體毛利率維持了去年同期水平�！�
據(jù)觀點新媒體觀察，除了收入端承壓明顯外，利潤端降幅更值得注意。
報告期內，招商局置地年度溢利12.52億，同比減少4.78億，降幅28%。其中歸母凈利潤1.33億，同比減少1.97億，降幅60%。
不難看出，歸母凈利潤的降幅較往年進一步下探，背后的主要原因是結轉項目的持股比例出現(xiàn)結構性變化。
簡單來說，2023財年，招商局置地結轉盈利的項目，持股比例是有所下降的。因此，在2023年新增項目中，該司繼續(xù)加大對西安城市的投入，且新增項目權益比較高。
2023年，招商局置地新增項目呈現(xiàn)出高權益的特點，累計新增5個主要控股項目，其中4個來自西安。新增項目總地價為82.2億元，新增貨值達人民幣175億元，新增總建面91.63萬平方米。
除此之外，并未完全放棄合作開發(fā)的路徑，實現(xiàn)聯(lián)合營新增項目4個，權益面積44萬平米，權益地價50億元，權益貨值95億元左右。
管理層分析2023年投資策略時透露：“現(xiàn)在公司拿地也是精挑細選，2023年獲取的這幾塊地，目前來看都有一個比較好的預期�！�
權益格局
受到“不競爭契約”約束，招商局置地過往一直在規(guī)模增速上尋求增長路徑，而低權益合作模式成為破局道路。
值得注意的是，低權益合作模式已然開始影響企業(yè)。
招商局置地也并非溫水中的青蛙，從2022年開始對新增項目的持股比例有所提升，希望加大項目權益比重，提升未來歸母利潤的占比。
從目前情況看，該策略收效尚待時日。截至2023年末，招商局置地歸母凈利潤占總溢利比重為10.62%，公司應占權益比為28.22%，兩項數(shù)據(jù)均為近五年新低。
據(jù)觀察，在主要投資城市中，招商局置地于重慶的可售貨值及項目儲備、項目平均權益比是最高的，達到87.58%。其中，大部分項目100%控股為主，權益最低項目為長嘉匯項目和公園大道項目，這部分項目權益比也有50%。
截至2023年末，招商局置地于重慶持有12個項目，總建面為646.46萬平方米，未來可售總建面265.37萬平方米。
但受限于重慶樓市景氣度，雖然有著豐富項目儲備，對收入的貢獻卻不及其他區(qū)域。
報告期內，招商局置地于南京及句容、西安的銷售結轉金額分別為139.6億元、88.85億元，同期重慶僅有12.12億元。
不僅如此，受到開年來依舊低迷的樓市影響，重慶與其他區(qū)域的業(yè)績差距或進一步擴大，而其他區(qū)域的項目銷售同樣面臨較大的去化挑戰(zhàn)。
據(jù)觀點新媒體了解，2024年全國銷售環(huán)境變化有目共睹，細看今年1-2月的情況，1月份新房市場季節(jié)性回落，供求兩端環(huán)比降幅超過了四成。
2月又是春節(jié)傳統(tǒng)假期，新房供求延續(xù)了上月態(tài)勢，環(huán)比降幅超過四成，和2019年以來歷年同期相比，僅僅好于2020年2月——但那時發(fā)生的事情眾所周知。
“面對未來持續(xù)嚴峻的銷售挑戰(zhàn)，招商局置地將從做‘好產(chǎn)品、提升服務、加快營銷去化’三方面開展相關工作，應對當下的市場環(huán)境�！鄙鲜鐾顿Y者如是說。
據(jù)其介紹，招商局置地管理層直接應對去化挑戰(zhàn)的方法，就是積極營銷、快速回款。在企業(yè)看來，政策環(huán)境仍然將保持持續(xù)寬松的態(tài)勢。
招商局置地管理層在會上指出：“核心城市的政策具備進一步放松空間，要把握市場窗口期，積極營銷。通過持續(xù)的產(chǎn)品鍛造，提升產(chǎn)品力和服務力，并且把它轉化為銷售力來加快存貨的去化，盡快實現(xiàn)銷售�！�
資金方面，由于招商局置地一直以來融資渠道暢通，有關“項目白名單”融資政策對其影響相對有限，邊際效應比較小。
企業(yè)管理層在會中分享，目前僅有個別合作項目被納入了白名單，但相信隨著后續(xù)政策不斷推進，還會有大量的經(jīng)營正常、風險可控的項目也列入白名單，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)良性健康的融資發(fā)展。
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