觀點網(wǎng) 自華夏幸福2022年中宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，鮮有披露項目進展動態(tài)，更多的還是聚焦在其化債及保交付動作上。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型“試水”2年后，華夏幸福于近期向外界披露產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開展動態(tài)。

近期，該司發(fā)布推文指出，2024年開年以來，華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)多個項目簽約，簽約總投資近40億元。

其中，1月安元達、沈陽眾通等4個項目實現(xiàn)簽約，簽約投資總額37.65億元；2月則是總投資3000萬美元的柔性顯示屏項目實現(xiàn)簽約。

觀點新媒體了解到，本次集中披露的4個項目均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資、招商代理業(yè)務(wù)，并以華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“深產(chǎn)發(fā)”）為主。而當下業(yè)內(nèi)探索輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑過程中，主要尋求的生存空間就是招商業(yè)務(wù)。

產(chǎn)業(yè)“萬達”轉(zhuǎn)型

萬達商業(yè)曾實現(xiàn)涅槃，業(yè)界普遍歸功于王健林超前選擇并踐行了輕資產(chǎn)道路，改名后的萬達商管不僅卸下資金壓力的束縛，還一定程度上對沖了本輪地產(chǎn)周期。

同樣的道路選擇，發(fā)生在2年前的華夏幸福。2022年7月，該司官宣由產(chǎn)業(yè)新城運營商向產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商全面轉(zhuǎn)型，確定了由重轉(zhuǎn)輕的發(fā)展路徑。

而華夏幸福走上產(chǎn)業(yè)“萬達”之路，既是主動選擇，也是被動接受。

作為老牌重資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運營商，華夏幸福同樣伴隨著國內(nèi)城市化快速發(fā)展，享受到了那個時代下的產(chǎn)業(yè)紅利及企業(yè)自身的高速增長期。

早在2002年，隨著華夏幸福固安工業(yè)園區(qū)奠基，華夏幸福正式涉足產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域。其中運用的核心運營機制即PPP模式。

在具體實踐中，該司與地方政府簽署合作協(xié)議，由項目公司負責委托區(qū)域土地整理投資、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)與維護、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等工作；地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的收入的地方留成部分按約定比例支付項目公司，作為償還項目公司墊付的投資成本及投資回報的資金來源。

東莞證券曾表示，這使得華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)涵蓋了城市規(guī)劃、發(fā)展策略，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及其招商引資、運營，城市開發(fā)的配套公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“孔雀城”住宅全線產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)以及各類物業(yè)管理�！岸嘣�、全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的產(chǎn)品線強有力的支撐公司產(chǎn)業(yè)新城的開拓與發(fā)展�！�

其中，公司產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)方面，包括的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、園區(qū)綜合服務(wù)等，基本按照成本加成的10%-15%提取作為收入；而產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，主要以招商引資為主，公司則提取落地投資的45%作為該業(yè)務(wù)的收入。

而這些業(yè)務(wù)的投入至獲取收益周期一般控制在一年至一年半的時間，資金來源為政府通過產(chǎn)業(yè)新城的打造而增加的財政收入。

2019年，資源驅(qū)動型的華夏幸福錄得營業(yè)總收入1052.10億元，同比增長25.55%，歸母凈利潤146.12億元，同比增長24.40%，兩項數(shù)據(jù)均創(chuàng)上市以來的最高紀錄。2020年，雖然該司已經(jīng)開始展露流動性危機，但業(yè)績?nèi)员３衷谇|規(guī)模。

隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向以及地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“重資產(chǎn)”模式面臨巨大挑戰(zhàn)和困境，現(xiàn)金流成為眾企業(yè)死保的“生命線”。

華夏幸福卻很不“幸”地摔倒，并就此落后。據(jù)觀察，該司因重倉環(huán)京區(qū)域，快速邁入國內(nèi)房企頭部。也因區(qū)域限購政策的頒發(fā)，導(dǎo)致項目去化受阻，疊加自身現(xiàn)金流占用較大的產(chǎn)業(yè)新城模式，倒在2021年春天，深陷債務(wù)泥潭之中。

隨著2021年初官宣暴雷，華夏幸福跟其他遇險房企一樣，迎來收益數(shù)據(jù)斷崖式下降。該年度收入按年減少57%、歸母凈利潤實現(xiàn)接近400億虧損、房開銷售額按年下降7成。

招商業(yè)務(wù)切入

2022年，對于已經(jīng)習慣“房開邏輯”和產(chǎn)業(yè)“重資產(chǎn)”PPP開發(fā)模式的華夏幸福而言，已然來到了企業(yè)發(fā)展的岔路口。

一方面，地產(chǎn)市場的下行、企業(yè)信用的崩塌，直接導(dǎo)致的房開業(yè)務(wù)受阻及收入減少；另一方面，在手現(xiàn)金流狀況并不樂觀，無力繼續(xù)支持傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式，企業(yè)發(fā)展脈搏陷入死循環(huán)。

如此看來，華夏幸福要想保證產(chǎn)業(yè)新城模式的繼續(xù)流轉(zhuǎn)，優(yōu)先保證的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)全鏈條業(yè)務(wù)的參與經(jīng)驗及其操盤團隊的完善。而在沒有過多資金可以投入到增量項目的情況下，輕資產(chǎn)輸出路徑或是唯一出路。

該司計劃在2022-2025年三年內(nèi)，以住宅開發(fā)和資產(chǎn)管理為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)新城為平臺，擬重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系。

再具體的道路實施上，該司規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系。即服務(wù)政府客戶，為區(qū)域，尤其是大城市周邊的縣域或縣城提供包含產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)配套融資、綜合運營和營銷推廣等服務(wù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合解決方案。

而就在宣布轉(zhuǎn)型的一個月，華夏幸福便披露了其產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展情況。截止于2022年8月底，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元。

觀點新媒體了解到，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)平臺是華夏幸福輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的“主力軍”，以招商引資能力見長。

根據(jù)該平臺的官方介紹，其對自身的定位為招商引資服務(wù)商，助力縣域經(jīng)濟發(fā)展，面向政府與企業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投資選址綜合解決方案，并深耕新一代信息技術(shù)、高端裝備制造等八大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)業(yè)務(wù)已覆蓋京津冀、長三角、大灣區(qū)等上百個合作區(qū)域。此外，華夏幸福還組建了產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)公司“華夏數(shù)科”，通過數(shù)字化產(chǎn)品及服務(wù)體系獲取更多服務(wù)輸出的機會。

從本次披露的簽約項目來看，4宗項目中的3個在深產(chǎn)發(fā)平臺錄得成交。以簽約金額最大的項目為例，在華夏幸福深產(chǎn)發(fā)招商團隊推動下，實現(xiàn)車載顯示玻璃蓋板及模組項目正式落戶江蘇高淳經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總投資達30億元。

除此之外，在對深圳安元達電子公司落戶溧水產(chǎn)業(yè)新城的項目里，深產(chǎn)發(fā)平臺從知曉項目到正式簽約僅用了29天，向外界展現(xiàn)了其在招商引資的綜合能力。

業(yè)績貢獻有限

相較于輕資產(chǎn)簽約金額“大”數(shù)字的美好，華夏幸福作為以產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)“發(fā)家”的開發(fā)商，現(xiàn)如今，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展收入板塊對業(yè)績增長的貢獻謹小且慎微。

觀點新媒體觀察得出，得益于開發(fā)性PPP模式不斷帶來的業(yè)務(wù)增量，以產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)配套住宅開發(fā)為主業(yè)的華夏幸福營收持續(xù)走高，收入結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開發(fā)銷售與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)為主。

簡單來看其產(chǎn)業(yè)新城模式，即為企業(yè)接受政府委托，獲得特定區(qū)域內(nèi)的壟斷開發(fā)權(quán)利，負責對產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域的“投、規(guī)、運、管、招”以及配套住宅的開發(fā)和銷售。

在企業(yè)信用違約的前幾個財年，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)一直開展的有聲有色。據(jù)悉，在2018-2020財年期間，該司產(chǎn)發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)收入年均保持在250億元上下的水平，對收入的貢獻保持在25%左右。

2021年信用違約后，由于在手現(xiàn)金無法對持有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目進行投資及新拓投資，該財年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入數(shù)據(jù)跌幅最為明顯，錄得金額甚至摸不到最高位的274.04億元的零頭。

該年度財報中，華夏幸福也坦言，由于公司流動性風險，導(dǎo)致部分委托區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入確認工作放緩，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入大幅下降；報告期內(nèi)，公司全面壓縮投資，產(chǎn)業(yè)新城投資銳減，土地整理、配套設(shè)施建設(shè)等進度滯后，進一步影響了結(jié)算收入。

在觀點新媒體看來，2021財年華夏幸福于產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)錄得的收入，很接近該司實際產(chǎn)業(yè)“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的收入。判斷原因是該年度企業(yè)工作重點是化解債務(wù)危機，并未空余資金去投入到產(chǎn)業(yè)新城項目，更不會在此時新拓。

當然，政府出于風險考量，也不會在此時選擇與華夏幸福合作，將區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目交給后者開發(fā)。

2023年4月，華夏幸福產(chǎn)交出轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”后的首份財報。2022財年，該司雖然在產(chǎn)發(fā)服務(wù)收入有所抬頭，但存在上期收入確認放緩至本期入表的情況，整體情況依舊難撐業(yè)績重擔。

至2023中期，華夏幸福以輕資產(chǎn)為路徑的產(chǎn)發(fā)服務(wù)收入，脫離“掙大錢、快錢”的環(huán)境，進入掙“慢”錢的態(tài)勢，僅錄得約5100萬元。

年初華夏幸福披露的項目中，還釋放出一個信號，即其客戶范圍不再局限于環(huán)京及產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域的政府、企業(yè)，而采取更加市場化的方式，服務(wù)所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的客戶。

篤定產(chǎn)業(yè)服務(wù)“輕資產(chǎn)”路徑，對于該司來說，是機會，但更多的是挑戰(zhàn)。目前有超過6成的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)，已完成擴展了輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，其中不乏資金雄厚的國央企平臺。

直面?zhèn)鶆?wù)困境，化解債務(wù)危機，也僅僅是華夏幸福為活下去的第一步。寄希望于目前增長有限的產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)來擺脫困境，則顯得道路漫長且充滿挑戰(zhàn)。

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