觀點網(wǎng) 受行業(yè)周期影響，許多物管企業(yè)在最近幾年的時間里過得并不愜意，還有部分物企陷入與地產(chǎn)公司對簿公堂的泥潭當中。

當然并非所有皆如此，也有部分企業(yè)能夠站在另一邊，華發(fā)物業(yè)便是其中一員。

繼2022年末實現(xiàn)凈資產(chǎn)由負轉(zhuǎn)正之后，該公司2023年業(yè)績再次取得增長。

2月21日，華發(fā)物業(yè)服務集團有限公司發(fā)布了業(yè)績預告，預計2023年度公司擁有人應占溢利增長率至少達20%。

在這個行業(yè)下行期，華發(fā)物業(yè)走出了屬于自己的一條路。

擴張

翻閱過往資料發(fā)現(xiàn)，該公司2022年實現(xiàn)公司擁有人應占溢利為1.94億元，以此推算，公司2023年該項業(yè)績數(shù)據(jù)應約為2.3億元。若公司收入亦能達到相近漲幅，則2023年總體業(yè)績收入在19億元水平及以上。

公告指出，此次溢利增長主要歸因于集團物業(yè)管理業(yè)務分部的收費總建筑面積增加，從而帶動物業(yè)管理服務收入增長。

具體來看，華發(fā)物業(yè)近年來收費物業(yè)總建筑面積不斷增長。截止到2020年底時，規(guī)模為1670萬平方米，2022年末該數(shù)值增至2437萬平方米，擴大了45.93%。

該公司在此期間業(yè)績則增長了75.52%至2022年的15.99億元，并于當年底實現(xiàn)了凈資產(chǎn)的由負轉(zhuǎn)正。于2022年12月31日，每股基本盈利同比增長23.9%至1.92分。

截止到2023年上半年，華發(fā)物業(yè)收費物業(yè)總建筑面積規(guī)模進一步擴大至2997萬平方米，較期初增長22.98%，較同期增長32.61%；總合約建筑規(guī)模約為5820萬平方米，較期初增長12.31%，較同期增長35.03%；合約在管比約1.94。同期，公司營業(yè)收入8.28億元，同比增長11.5%。

規(guī)模的增長，一方面是靠內(nèi)，另一方面則是積極尋求外拓。

對內(nèi)方面，期末華發(fā)物業(yè)來自于最終控股股東珠海華發(fā)集團的收費物業(yè)面積為2590.6萬平方米，同比增長32.32%。

2023年1月，在最終控股股東不變的情況下，華發(fā)股份完成收購華發(fā)物業(yè)36.88%股權(quán)，成為華發(fā)物業(yè)間接控股股東。此舉可以更好地發(fā)揮華發(fā)系在產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的協(xié)同效應，便于兩家上市公司之間共享資源。

對華發(fā)物業(yè)來說，此舉明顯更有利于公司實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。

第三方外拓方面，于年內(nèi)成功中標珠海市第五人民醫(yī)院、林芝市巴宜區(qū)人民醫(yī)院、珠海市斗門區(qū)人民檢察院等多個物業(yè)管理項目。

在鞏固公建物業(yè)管理領域布局的同時，華發(fā)物業(yè)還在特色旅游景區(qū)類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類服務領域的拓展，上半年入駐了珠海市國防教育訓練中心、前海人壽幸福小鎮(zhèn)惠州社區(qū)、大灣區(qū)醫(yī)療器械生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、京東華南園區(qū)、珠海長隆宇宙飛船公共區(qū)域等多個項目。

最終，來自獨立第三方的對應面積同比增長34.4%至406.7萬平方米。

截止至2023上半年末，華發(fā)物業(yè)共向333項物業(yè)提供物業(yè)管理服務及增值服務，地區(qū)覆蓋北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶等全國42個重點城市。

從區(qū)域分布來看，位于大灣區(qū)區(qū)域的物業(yè)面積占比最大，約67.2%；另外位于環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、華中區(qū)域的面積比重分別為13.9%、5.8%、13.2%。對應區(qū)域提供的收入比例為72.9%、10.5%、7.7%、8.9%。

不難看出，該公司在管物業(yè)主要分布在大灣區(qū)，在一定程度上能抵御風險。

痛點

規(guī)模對一家物企的重要性不言而喻，只是一昧地追求規(guī)模亦容易埋下隱患。

從華發(fā)物業(yè)的業(yè)務分部營收情況來看，物業(yè)管理服務收入占比高達99.99%。其中，基礎物業(yè)服務占總體收入比例為71.81%，因此華發(fā)物業(yè)尤為看中規(guī)模擴張。

只是，在規(guī)模快速增長的同時也帶來了一些“麻煩”。

截止到2023上半年末，該公司應收賬款規(guī)模同比增長40.67%至6.56億元，同期營收為8.28億元，應收賬款達到營收規(guī)模的79.2%，接近八成。

這一比例不可謂不夸張。以保利物業(yè)作對比，同期保利物業(yè)貿(mào)易應收款為29.6億元，雖然規(guī)模比華發(fā)物業(yè)要大，但保利物業(yè)應收款占營收比例僅為41.45%，遠低于華發(fā)物業(yè)。

這表明華發(fā)物業(yè)的回款能力欠佳，最終應收賬款計提減值8588.4萬元。若能將大部分應收款給追回，相信其2023年業(yè)績盈喜里的增長幅度會遠超20%。

具體來看，來自第三方的應收款約4.22億元，比重達64.36%。這或許是公司年內(nèi)積極外拓所帶來的副作用，也提醒其需謹慎選擇合作方。

另外，來自關聯(lián)方的應收款約2.34億元。一般來說，與關聯(lián)方的交易更容易實現(xiàn)回款。在這種情況下，華發(fā)物業(yè)這部分應收款規(guī)模仍如此龐大，或是因為與關聯(lián)方交易的總體規(guī)模同樣居高不下。

依賴母公司是華發(fā)物業(yè)深受詬病的一個話題。

據(jù)2023年中報顯示，華發(fā)物業(yè)從珠海華發(fā)集團獲得的物業(yè)管理服務及相關增值服務收入達2.71億元，占總收入比重32.73%。

期末，收費建筑的86.43%面積有珠海華發(fā)集團開發(fā)的物業(yè)提供，收入占比達83.7%。

除了應收賬款、關聯(lián)交易等痛點外，華發(fā)物業(yè)或還有一個隱患，那便是間接控股股東的更替。

1月28日，華發(fā)股份披露了2023年度生產(chǎn)經(jīng)營情況，全年實現(xiàn)簽約金額1259.9億元，同比增長4.8%；簽約面積為399.4萬平方米，同比下降0.4%；新增土地項目23宗，總計容建面496.8萬平方米。

從這份報告來看，華發(fā)物業(yè)只要跟隨著華發(fā)股份的擴張步伐，未來可以更輕易地實現(xiàn)業(yè)績與規(guī)模的增擴。

只是，作為珠海華發(fā)集團旗下的兩個上市平臺，原處于一個“平級”地位，如今雖最終控股股東并未發(fā)生改變，但彼此之間成為了“上下級”關系，這也意味著兩者被高度捆綁在一起，一方若有難，另一方難以獨善其身。

現(xiàn)時來看，此事對華發(fā)物業(yè)而言應是利大于弊。

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