觀點網(wǎng) 自2016年首次亮相以來，CMBS作為一種創(chuàng)新融資渠道，在國內(nèi)市場愈發(fā)受到房企青睞。而華潤置地更是該融資渠道的深度“踐行者”。

華潤置地的商業(yè)資產(chǎn)證券化起步時間并不算早，首單發(fā)生在2020年“雙11”。

其大膽嘗試將成都萬象城實現(xiàn)證券化，不僅開拓了資金來源，更為其資產(chǎn)流動性注入了活力。自那以后，該司持續(xù)提速商業(yè)資產(chǎn)證券進程，至今已成功退出資產(chǎn)高達346億元。

現(xiàn)如今，在華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT獲批的8天后，華潤置業(yè)已經(jīng)“迫不及待”的對旗下資產(chǎn)情況進行梳理調(diào)整，提前為擴募做好準備。

擴募準備

目前關(guān)于華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT的具體上市時間還未確定，但華潤置地已然開始為該REIT尋覓擴募資產(chǎn)。

12月4日晚間，華潤置地發(fā)布關(guān)連交易公告，涉及收購目標公司的49%股權(quán)事宜。公告指出，華潤置地擬向華潤信托、華威永盛收購華潤置地昆山公司49%股權(quán)。

根據(jù)雙方簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這筆交易的總代價約為人民幣10.07億元。收購完成后，華潤置地昆山公司將成為華潤置地旗下全資控股公司。

查閱公司信息得知，持有華潤置地昆山公司49%股權(quán)的企業(yè)為深圳紅樹林創(chuàng)業(yè)投資有限公司，后者是華潤信托全資附屬公司。

或許在昆山萬象匯相關(guān)項目的開發(fā)建設(shè)之初，華潤置地就將項目股權(quán)質(zhì)押給同體系公司，以換取更有優(yōu)勢的開發(fā)貸款，并在后續(xù)項目盈利穩(wěn)定后再將股權(quán)贖回。

華潤置地昆山公司持有的昆山萬象匯項目，是位于中國江蘇省昆山市核心區(qū)的TOD物業(yè)。目前經(jīng)營狀況持續(xù)向好，已成為輻射昆山全市的城市級購物中心，資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)。

據(jù)悉，昆山毗鄰上海虹橋，是滬蘇寧經(jīng)廊道上的重要節(jié)點城市，堪稱“蘇州東大門。2012年，華潤置地以11.2億元的高價拿下昆山虹橋路前進路地塊，計劃建設(shè)華潤國際社區(qū)以及華潤昆山萬象匯。

昆山萬象匯自2019年11月開業(yè)，項目總規(guī)模1.7萬平。開業(yè)當天就已實現(xiàn)綜合開業(yè)率97%，吸引客流量22.6萬人次，完成零售額2282萬元。其中，項目開業(yè)的品牌數(shù)量、零售額、客流量均創(chuàng)彼時萬象匯產(chǎn)品系的新高。

公開資料顯示，到了2021年昆山萬象匯的銷售金額就已達到15億元，項目的經(jīng)營利潤率最高達60%，并且常年保持滿租水準，因此項目業(yè)績已趕超城市同等的其他購物中心項目。

而對于本次協(xié)議轉(zhuǎn)讓的目的，華潤置地坦言昆山萬象匯項目商業(yè)條件優(yōu)越、經(jīng)營情況良好，預(yù)計未來可作為消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)擴募的優(yōu)質(zhì)資源儲備，將進一步貢獻資產(chǎn)退出利潤及現(xiàn)金流。

觀點新媒體查閱，這是該司首次在公告中，公開表示收購項目公司股權(quán)是為了REITs擴募做儲備。

從股權(quán)價值上看，本次交易的49%的股權(quán)對價是10.07億元。粗略計算認為，昆山萬象匯的100%股權(quán)對價便是20.55億元。于此同時，華潤商業(yè)資產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)青島萬象城的估值已來到82.02億元。

總的來看，考慮到首批消費基礎(chǔ)REITs，各企業(yè)均拿出了旗下“最”為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)的屬性同樣要是擴募資產(chǎn)的標簽。故此，有著不錯的業(yè)績表現(xiàn)及區(qū)位優(yōu)勢的昆山萬象匯，被納入REITs擴募儲備也在情理之中。

有意“變輕”

盡管國內(nèi)公募REITs在商業(yè)地產(chǎn)層面尚待首發(fā)，但房企資產(chǎn)證券化的步伐已然有了成熟路徑，主要來自它們手中的兩大工具——CMBS與類REITs。

其中，CMBS系債務(wù)型證券化產(chǎn)品，它是通過對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款進行打包、分級后發(fā)行的一種債券。而類REITs是指那些在功能和結(jié)構(gòu)上類似于REITs，但并不完全符合REITs定義的產(chǎn)品。

這兩種證券化融資工具呈現(xiàn)長融資周期、靈活的運用空間和更低利率成本等特點，相較傳統(tǒng)融資手段而言，無疑是一股清新的資金活水。

而在CMBS與類REITs的比較中，CMBS以其輕便高效的發(fā)行流程更受企業(yè)青睞。由于CMBS發(fā)行無需將底層資產(chǎn)進行剝離，因此省去了成立合伙企業(yè)、處理股權(quán)轉(zhuǎn)讓等繁瑣步驟，從而使得發(fā)行過程更為迅速便捷。

這一優(yōu)勢在華潤置地的資產(chǎn)證券化實踐中得到了切實體現(xiàn)，該司已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，CMBS項目占據(jù)了目前已發(fā)行總額的超6成以上。

據(jù)觀點新媒體觀察，華潤置地在資產(chǎn)證券化雖然起步較晚，但發(fā)展速度快，資產(chǎn)證券化規(guī)模大。已發(fā)行的底層資產(chǎn)以成熟的購物中心為主，商辦項目為輔，產(chǎn)品系包含萬象城、萬象匯以及華潤大廈。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

截至目前，華潤置地已實現(xiàn)旗下11宗商業(yè)資產(chǎn)的證券化，累計實現(xiàn)融資346.45億元。其中，CMBS產(chǎn)品金額為210.06億元，類REITs產(chǎn)品金額為115.38億元，二者占比分別為66%、33%。

兩產(chǎn)品的融資均價表現(xiàn)上，CMBS項目平均融資金額33.01億元，類REITs則是28.84億元，二者之間的差距并不大。

觀察華潤置地的資產(chǎn)證券化發(fā)展脈絡(luò)，目前做大類REITs項目比重意圖明顯。這種從CMBS到類REITs的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的背后是籌集更多資金，實現(xiàn)公司更“輕”的發(fā)展。

而這一轉(zhuǎn)變相當于企業(yè)角色的一次轉(zhuǎn)身，即從項目“東家”到資產(chǎn)“管家”的轉(zhuǎn)變，也標志著華潤置地在商業(yè)資產(chǎn)運營模式上的一次變革。

據(jù)此前觀點新媒體報道，11月27日，華潤置地通過掛牌轉(zhuǎn)讓其沈陽分公司100%股權(quán)，將已有的沈陽鐵西萬象匯CMBS改道至類REITs。

除了還在“改道”的沈陽鐵西萬象匯，華潤置地旗下的杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城三個項目均已完成所有權(quán)變更，實現(xiàn)類REITs渠道退出。

通過資產(chǎn)證券化的手法巧妙“做輕”重資產(chǎn)之后，憑借釋放資金流動性，華潤置地正不斷拓展其商業(yè)版圖。截至2023年上半年，該公司已在全國66個城市成功運營67座購物中心，并正積極籌建57個新項目。

這些購物中心不僅為華潤置地帶來了源源不斷的租金收入，并且有效支撐了該司的發(fā)展。據(jù)中期財務(wù)報告顯示，其經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出色，光購物中心租金收入就高達86.4億元人民幣，同比增長39.5%。

得益于經(jīng)營性不動產(chǎn)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的增長，華潤置地在今年上半年實現(xiàn)了逆市增長的收入和利潤。

可以說，購物中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流成為了該司業(yè)績的堅實“護城河”。而疾行在商業(yè)資產(chǎn)證券化道路上的目的也很明確，即空出更多來自“資金”的手，抓住做大自身優(yōu)勢業(yè)務(wù)的機會。

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