觀點(diǎn)網(wǎng) 11月8日晚間，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司一紙公告宣布，將以3.1億令吉的價(jià)格出售位于馬來(lái)西亞吉隆坡的一個(gè)住宅項(xiàng)目。

預(yù)計(jì)出售事項(xiàng)完成后，雅居樂(lè)將錄得虧損約3.71億令吉，該數(shù)字是參考了集團(tuán)應(yīng)收代價(jià)與銷售股份公平值之間的差額計(jì)算得出的。

按1令吉等于1.55人民幣的匯率換算，本次交易價(jià)格為4.805億元，雅居樂(lè)此次的虧損約為5.75億元。

根據(jù)雅居樂(lè)早前披露的半年報(bào)，公司上半年?duì)I業(yè)額及毛利分別為200.02億元及20.07億元。由此可以看出，此次交易虧損已經(jīng)超過(guò)了上半年公司毛利的四分之一。

雅居樂(lè)之所以肯吃這么個(gè)“大虧”，是因?yàn)榧庇谕ㄟ^(guò)出售項(xiàng)目回血，根本無(wú)暇計(jì)較眼前得失。

虧損的誠(chéng)意

公告顯示，本次交易的賣方為Agile Real Estate Development (M) Sdn Bhd（AREDSB）及Duta Hicon Sdn Bhd（DHSB），為雅居樂(lè)間接全資附屬公司，分別持有目標(biāo)公司70%、30%股權(quán)。

目標(biāo)公司擁有位于馬來(lái)西亞吉隆坡Taman U Thant的Geran 80433, Lot 20008, Seksyen 89A,Bandar Kuala Lumpur, Daerah Kuala Lumpur,Negeri Wilayah Persekutuan的一幅地塊（面積為11178平方米）作住宅用途，并于其上建造公寓單元。

雖然未披露具體是哪一個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)根據(jù)雅居樂(lè)公司官網(wǎng)，在吉隆坡共有三個(gè)項(xiàng)目，分別為雅居樂(lè)大使花園Agile Embassy Garden、雅居樂(lè)天匯Agile Bukit Bintang、雅居樂(lè)滿家樂(lè)Agile Mont Kiara，均為公寓產(chǎn)品。

其中，滿家樂(lè)項(xiàng)目是雅居樂(lè)于2015年出海發(fā)展的首個(gè)項(xiàng)目，目前顯示已售罄。而天匯項(xiàng)目是由雅居樂(lè)與馬來(lái)西亞麗陽(yáng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，項(xiàng)目總占地面積3.76英畝（約15216平方米）。

據(jù)悉，目標(biāo)公司Agile Property Development Sdn Bhd（雅居樂(lè)物業(yè)發(fā)展私人有限公司）是在2014年2月19日成立于馬來(lái)西亞。據(jù)查，該公司旗下僅推出1個(gè)項(xiàng)目，為雅居樂(lè)大使花園項(xiàng)目。

因此，可以推斷雅居樂(lè)此次出售的資產(chǎn)應(yīng)該便是在吉隆坡的第三個(gè)項(xiàng)目，雅居樂(lè)大使花園。

顧名思義，雅居樂(lè)大使花園跟大使館有關(guān)，地塊前身為英國(guó)大使館，而且周圍多達(dá)53國(guó)大使館環(huán)繞。項(xiàng)目位于吉隆坡市中心主干道安邦路最前端，距離雙子塔僅950米，距離Ampang park捷運(yùn)站也僅280米，由此可轉(zhuǎn)乘機(jī)場(chǎng)快鐵，直達(dá)吉隆坡國(guó)際機(jī)場(chǎng)。同時(shí)，項(xiàng)目位于繁華地帶，周邊配套無(wú)需多言。

該項(xiàng)目占地面積12456平方米，由3棟塔樓組成，A棟和B棟64層，C棟63層，總建筑面積111976平方米，以234米64層的高度，刷新了吉隆坡核心使館區(qū)住宅高度紀(jì)錄。

于2019年10月開(kāi)盤一年多后，項(xiàng)目A棟宣布售罄，B棟在疫情期間亦迎來(lái)熱銷。

公告披露，雅居樂(lè)出售該項(xiàng)目的價(jià)格為3.1億令吉。這個(gè)價(jià)格結(jié)合了公司投入的約7.68億令吉資金、目標(biāo)公司負(fù)債凈額、項(xiàng)目潛在售價(jià)（參考平均售價(jià)每平方呎1000令吉）、收購(gòu)?fù)恋氐?.94億令吉成本、項(xiàng)目建筑及開(kāi)發(fā)成本（約7.65億令吉）等因素厘定的。

目標(biāo)公司在業(yè)績(jī)方面，于2021年與2022年分別錄得凈虧損3407.6萬(wàn)令吉、4803.7萬(wàn)令吉，于2023年10月31日的未經(jīng)審核負(fù)債凈額約為1.27億令吉。

經(jīng)過(guò)計(jì)算應(yīng)收代價(jià)與銷售股份公平值之間的差額后，雅居樂(lè)將在出售項(xiàng)目后錄得約3.71億令吉的虧損額。只有當(dāng)定價(jià)提高至6.81億令吉，雅居樂(lè)才能夠在此次交易中不產(chǎn)生虧損。

此外，仔細(xì)研究雙方簽訂的協(xié)議后可以發(fā)現(xiàn)，雅居樂(lè)虧損讓利也未必能夠如愿以償。

此次交易的買方為L(zhǎng)aw Developments Sdn Bhd，是一家于2000年1月21日在馬來(lái)西亞成立的物業(yè)開(kāi)發(fā)公司，最終實(shí)益擁有人為Tan Sri Dato’ Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，兩者為夫妻關(guān)系，均擁有TS Law集團(tuán)的股份。

據(jù)了解，TS Law集團(tuán)由Tan Sri Dato’ Law Tien Seng創(chuàng)立，是一個(gè)多元化的企業(yè)集團(tuán)，涉及領(lǐng)域包括礦業(yè)、鋼鐵、房地產(chǎn)、餐飲及金融、能源、醫(yī)療等其他領(lǐng)域，主要為來(lái)自澳大利亞和馬來(lái)西亞的客戶提供服務(wù)。

雖然此次交易的項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)，但買方的態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎。

作為此次交易總額的3.1億令吉共分為三部分，包括8000萬(wàn)令吉保留金（由買方用于清償目標(biāo)公司未償?shù)膫鶆?wù)及負(fù)債）、1.2億令吉的按金以及1.1億令吉的購(gòu)買代價(jià)余額（11月27日或之前支付）。

除買賣雙方外，本次簽約的還有一家公司——維誼有限公司（雅居樂(lè)直接全資附屬公司），根據(jù)協(xié)議，買方需在11月10日向維誼支付1.2億令吉的按金，而該公司則需要向買方保證并承諾賣方會(huì)履行買賣協(xié)議的所有條款及條件。同時(shí)，雅居樂(lè)亦需要訂立公司擔(dān)保，作為賣方履約的擔(dān)保人。

在作出保證后，雅居樂(lè)方面還很“貼心”地考慮到買方無(wú)法按時(shí)支付1.1億令吉購(gòu)買代價(jià)余額的情況。因此協(xié)議中提到，若買方無(wú)法按時(shí)支付該筆款項(xiàng)，根據(jù)協(xié)議可自動(dòng)延期至12月4日再支付。若延期后依然未支付，可再延期十個(gè)營(yíng)業(yè)日，延期的代價(jià)則是支付按日計(jì)每年8%的利息。

雖然雅居樂(lè)方面如此有誠(chéng)意，但交易還是存在著“不安定”因素。

根據(jù)協(xié)議，在11月20日前買方可以對(duì)目標(biāo)公司及其項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)調(diào)查。若是對(duì)調(diào)查結(jié)果不滿意，并在14天內(nèi)無(wú)法達(dá)成友好解決，那買方有權(quán)終止本次交易。終止交易后，按金及利息將會(huì)在七個(gè)工作日內(nèi)退還。

也就是說(shuō)，這筆交易并非“板上釘釘”，若是最后時(shí)刻買方突然變卦不買了，雅居樂(lè)也只能無(wú)奈接受。

無(wú)奈的回血

一系列“不平等條約”背后，顯示出雅居樂(lè)的急迫以及無(wú)奈。

雅居樂(lè)目前面臨著業(yè)績(jī)方面的壓力，根據(jù)半年報(bào)顯示，上半年公司營(yíng)收200億，同比下滑36.79%；實(shí)現(xiàn)毛利20.07億，同比下滑72.87%；凈虧損36.11億，去年同期為凈利潤(rùn)33.54億；毛利率則遭到腰斬跌至10.03%，凈利率更是由正轉(zhuǎn)負(fù)錄得-18.05%。

與此同時(shí)，該公司還面臨著債務(wù)壓力。截止上半年，雅居樂(lè)總負(fù)債1909億元，接近營(yíng)收10倍；凈負(fù)債比率高達(dá)58.7%。期末，集團(tuán)擁有的現(xiàn)金及銀行存款僅153.75億，甚至無(wú)法覆蓋短債，短期借款便有約214.9億。

不過(guò)，雅居樂(lè)是一家“神奇”的民營(yíng)房企，在如此艱難的情況下依舊沒(méi)有出現(xiàn)違約記錄，主要是因?yàn)樵诙喾矫娌扇〈胧┳跃取?/p>

今年1月份，雅居樂(lè)以先舊后新方式配售及認(rèn)購(gòu)合共約2.2億股，合共取得約4.89億港元；3月，雅居樂(lè)獲得的由23.08億港元及3693.6萬(wàn)美元兩部份組成的定期貸款再融資授信。

5月22日，雅居樂(lè)與多家金融機(jī)構(gòu)簽訂了融資協(xié)議，再次獲授由52.57億港元及4719.13萬(wàn)美元兩部份組成的定期貸款融資；8月，再次以先舊后新方式配售3.46億股，所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為3.87億港元......

此外，雅居樂(lè)于6月20日宣布終止股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，旨在降低公司的管理成本，并改善現(xiàn)金流狀況。

此次出售吉隆坡公寓項(xiàng)目也是雅居樂(lè)的自救措施之一，即便虧損也要實(shí)現(xiàn)快速回血。

該集團(tuán)董事也認(rèn)為，出售目標(biāo)公司權(quán)益后帶來(lái)的實(shí)時(shí)現(xiàn)金流入可以改善集團(tuán)的流動(dòng)資金，并有助集團(tuán)滿足其他物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的營(yíng)運(yùn)資金需求；同時(shí)還精簡(jiǎn)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)架構(gòu)及營(yíng)運(yùn)。

公告也指出，出售所得款項(xiàng)凈額擬用于集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金及其業(yè)務(wù)的未來(lái)資金需求。

截止今年6月30日，雅居樂(lè)集團(tuán)于79個(gè)城市及地區(qū)，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積3864萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均樓面地價(jià)為每平方米3200元，而該公司于上半年的預(yù)售均價(jià)為每平方米14930元。因此，若能撐到最后未必沒(méi)有機(jī)會(huì)浴火重生。

今年5月份舉行的股東大會(huì)上，雅居樂(lè)主席陳卓林提到，希望集團(tuán)最快可在2024年或2025年扭虧為盈。

集團(tuán)高級(jí)副總裁潘智勇也表示，今年有50-60億的資產(chǎn)處置及股權(quán)變現(xiàn)計(jì)劃，必要時(shí)會(huì)進(jìn)行變現(xiàn)，并會(huì)進(jìn)行追收應(yīng)收款，補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。

除了雅居樂(lè)，其實(shí)還有不少出險(xiǎn)房企也是選擇出售海外資產(chǎn)來(lái)自救。

比如去年1月26日，中國(guó)奧園以2.15億加元出售加拿大英屬哥倫比亞本拿比物業(yè)；同年3月與4月，富力分別以9.77億港元、26.6億港元價(jià)格出售英國(guó)倫敦資產(chǎn)；今年10月19日，有消息指碧桂園尋求出售澳洲悉尼Wilton Greens等停滯不前的海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以籌集資金還債……

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