編者按：置身百年未有的時(shí)代浪潮之下，企業(yè)和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速企穩(wěn)和復(fù)蘇，投資、消費(fèi)、出口三駕馬車在此間發(fā)揮著各自的作用，但深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)。

面對(duì)變化的世界，我們應(yīng)以更高視野追求更高質(zhì)量的發(fā)展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業(yè)，他們的體系、模式與策略，成為當(dāng)下和未來(lái)制勝的關(guān)鍵。

歷經(jīng)數(shù)十載傳承與創(chuàng)新，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)一直緊跟全局形勢(shì)，不斷革新模式與架構(gòu)。故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報(bào)道系列——“有心者勝”，通過(guò)企業(yè)研讀與報(bào)道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業(yè)和企業(yè)家的故事。

作為其中的“金融篇”，將邀約國(guó)內(nèi)外頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行深度采訪交流，從資本市場(chǎng)的角度觀察當(dāng)下經(jīng)濟(jì)、金融與行業(yè)的發(fā)展與趨勢(shì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) “希望我們成為一家在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域深耕、專業(yè)且專注的公司�！痹�(lián)基金總經(jīng)理李艷向觀點(diǎn)新媒體介紹對(duì)公司未來(lái)期待時(shí)如是說(shuō)。

這家以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為開(kāi)端，專注以REITs為核心的不動(dòng)產(chǎn)金融創(chuàng)新，覆蓋開(kāi)發(fā)、孵化、成熟、退出等不同階段不動(dòng)產(chǎn)投資的全鏈條專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)基金管理公司，自成立至今，始終注重于修煉“內(nèi)功”。

2017年，蘇州工業(yè)園區(qū)大型國(guó)有企業(yè)新建元控股集團(tuán)，與不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域領(lǐng)先者中聯(lián)基金作為股東共同成立元聯(lián)基金。

5年多的時(shí)間里，這家基金管理公司自蘇州工業(yè)園區(qū)起步，先后設(shè)立國(guó)內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REITs、設(shè)立蘇州首個(gè)單SPV不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品、作為牽頭服務(wù)機(jī)構(gòu)成功參與首批公募 REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目、完成公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)市場(chǎng)上第一單Pre-REITs并購(gòu)基金……

公開(kāi)資料顯示，截至2022年底，元聯(lián)基金在管存續(xù)產(chǎn)品20只，已備案管理基金規(guī)模約150億元，資產(chǎn)管理規(guī)模300多億元。

元聯(lián)的能力

李艷表示，過(guò)去三年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的波動(dòng)，但從客觀上來(lái)說(shuō)，元聯(lián)基金并未受到太多的負(fù)面影響，公司業(yè)務(wù)持續(xù)在開(kāi)展，團(tuán)隊(duì)也不斷壯大。這主要跟元聯(lián)自身的業(yè)務(wù)布局、業(yè)務(wù)定位有關(guān)。

元聯(lián)基金總部在蘇州，項(xiàng)目從落地的結(jié)果來(lái)看更加集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。從一開(kāi)始的蘇州工業(yè)園區(qū)到蘇州市區(qū)以及周邊的昆山、常熟等區(qū)域項(xiàng)目的突破，再到2021年完成公募REITs產(chǎn)品推出以來(lái)市場(chǎng)上第一單Pre-REITs并購(gòu)基金——收購(gòu)上海漕河涇產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，公司業(yè)務(wù)區(qū)域布局逐步拓展，從蘇州走向了上海及全國(guó)更大的范圍。

上海漕河涇凱科大廈

元聯(lián)基金業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋并購(gòu)基金、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資基金、資產(chǎn)證券化（類REITs、公募REITs、CMBS等）、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、代建基金、產(chǎn)業(yè)載體更新基金等不動(dòng)產(chǎn)金融全鏈條產(chǎn)品體系。

在不動(dòng)產(chǎn)投資鏈條上元聯(lián)基金實(shí)現(xiàn)了較為全面的覆蓋，除了以并購(gòu)方式獲得資產(chǎn)端更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)外，團(tuán)隊(duì)還會(huì)進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，通過(guò)設(shè)立開(kāi)發(fā)型基金，在拿地階段就進(jìn)行投資，并主動(dòng)介入資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在資產(chǎn)的投資范圍上，元聯(lián)基金也比較全面地覆蓋了產(chǎn)業(yè)園、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等各類資產(chǎn)。

據(jù)悉，元聯(lián)基金在2018年2月設(shè)立了首單REIT-新建元鄰里中心類REIT，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)REIT。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前該單REIT的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況良好，旗下10家項(xiàng)目公司截至2023年6月30日的出租率平均值約為93.88%，其中翰林鄰里中心、玲瓏鄰里中心接近滿租。2023年3月，該單類REIT成功完成了續(xù)發(fā)。

蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心類REIT是國(guó)內(nèi)首單社區(qū)商業(yè)類REIT

在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施被納入公募REITs試點(diǎn)范圍的背景下，公司持續(xù)看好社區(qū)商業(yè)類資產(chǎn)的前景，同時(shí)消費(fèi)能級(jí)比較高的地區(qū)的購(gòu)物中心也是公司關(guān)注的方向。

另外，元聯(lián)基金作為牽頭服務(wù)機(jī)構(gòu)的東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園公募REITs項(xiàng)目是全國(guó)首批9單公募REITs項(xiàng)目之一，也是“產(chǎn)業(yè)園類”基礎(chǔ)設(shè)施REITs代表之一。底層資產(chǎn)包括新建元旗下的蘇州2.5產(chǎn)業(yè)園一二期和科技公司旗下的國(guó)際科技園五期B區(qū)，是蘇州工業(yè)園區(qū)探索新興產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要載體。

今年二季度報(bào)告顯示，東吳蘇園REIT的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)十分穩(wěn)健，底層資產(chǎn)出租情況保持穩(wěn)定，REIT整體的收入和EBITDA相對(duì)發(fā)行時(shí)的預(yù)測(cè)也都超額完成。

產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)也是公司積極布局的領(lǐng)域，“從投資的角度來(lái)看，我們目前的重點(diǎn)相對(duì)比較集中在產(chǎn)業(yè)園，接下來(lái)還會(huì)持續(xù)進(jìn)行關(guān)注。”李艷表示。

元聯(lián)基金始終定位于不動(dòng)產(chǎn)金融這個(gè)主賽道，在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域主要形成了三個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：其一團(tuán)隊(duì)在退出端有豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司是市場(chǎng)上最早一批不動(dòng)產(chǎn)證券化領(lǐng)域的參與者，牽頭完成了多單開(kāi)創(chuàng)性的類REITs項(xiàng)目；而在公募REITs方面，元聯(lián)基金全程主導(dǎo)并參與了國(guó)內(nèi)首批試點(diǎn)項(xiàng)目。

其二，團(tuán)隊(duì)有更為成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，如通過(guò)適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品機(jī)制的設(shè)計(jì)，把交易對(duì)手方的訴求融合進(jìn)來(lái)，使價(jià)格分歧縮小，從而可以在項(xiàng)目的獲取上得到更多機(jī)會(huì)。

其三，運(yùn)營(yíng)能力上，元聯(lián)基金著力打造專業(yè)的資管能力。同時(shí)，基于下屬子公司元聯(lián)商管（專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)）形成自己的運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。

在投融管退的能力方面，她表示，真正要做成一個(gè)投資項(xiàng)目，投融管退每個(gè)階段都非常重要。其中運(yùn)營(yíng)管理是需要長(zhǎng)期培育的能力，投、融階段之后，通過(guò)招商推廣、租約管理、租戶構(gòu)成管理、建筑物改造、物業(yè)翻新、布局優(yōu)化等方式，實(shí)現(xiàn)出租率、續(xù)約租金調(diào)升率等經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)方面的提升改善，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的內(nèi)生式增長(zhǎng)，最終借助資本市場(chǎng)的退出給投資者帶來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定回報(bào)。因此在自身能力打造方面，元聯(lián)基金對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力尤為重視。

以元聯(lián)基金2019年底收購(gòu)的元聯(lián)金融中心為例，雖然收購(gòu)后面臨疫情帶來(lái)的挑戰(zhàn)，但團(tuán)隊(duì)較好應(yīng)對(duì)了相關(guān)影響，充分發(fā)揮了資產(chǎn)管理能力，在半年時(shí)間內(nèi)，該項(xiàng)目出租率達(dá)到95%以上，從2020年至2023年，整體出租率保持在接近滿租的水平上，租金也在持續(xù)增長(zhǎng)。

元聯(lián)金融中心坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)核心地段

對(duì)市場(chǎng)的觀察及對(duì)資產(chǎn)的選擇

今年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)政策進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金常態(tài)化發(fā)行，同時(shí)開(kāi)展了首批不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人的試點(diǎn)。

對(duì)此，李艷表示，試點(diǎn)是把不動(dòng)產(chǎn)基金區(qū)別開(kāi)來(lái)，基于不動(dòng)產(chǎn)投資的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性管理，更適配不動(dòng)產(chǎn)的投資特征，有利于規(guī)范投資行為，有助于不動(dòng)產(chǎn)投資基金的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)私募基金有望發(fā)展成一個(gè)獨(dú)立的大體量基金類別，全面打開(kāi)通過(guò)私募基金向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域（包括商業(yè)樓宇、園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等）投融資的通路，構(gòu)建國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)資本的良性循環(huán)。

“基于這樣的試點(diǎn)，在前端以不動(dòng)產(chǎn)基金的方式能夠?yàn)楣寂嘤嗟膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)�！彼m(xù)言。

對(duì)于當(dāng)下房企出險(xiǎn)，一定程度上帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資的特殊機(jī)會(huì)，但元聯(lián)基金認(rèn)為要把握這樣的投資時(shí)機(jī)并不容易，因?yàn)閷?shí)際上整體來(lái)看，一是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是很多，二是雙方對(duì)估值的差距雖然有縮小，但仍然存在，還是要把握好個(gè)案的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從中尋找可匹配、風(fēng)險(xiǎn)可控、收益穩(wěn)定、穿越周期的資產(chǎn)。

同時(shí)，在近期國(guó)內(nèi)一批公募REITs完成了擴(kuò)募，也引發(fā)了較高的關(guān)注度。

元聯(lián)基金也積極參與到了擴(kuò)募的進(jìn)程中，優(yōu)秀的公募REITs產(chǎn)品一定是可擴(kuò)募、有成長(zhǎng)性的。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，內(nèi)生增長(zhǎng)（即提升現(xiàn)有物業(yè)價(jià)值、提升現(xiàn)金流）與外生增長(zhǎng)（即在未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，創(chuàng)造更多價(jià)值）是非常重要的兩個(gè)點(diǎn)。擴(kuò)募的機(jī)制是中國(guó)公募REITs市場(chǎng)建立健全，以及高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展非常重要的一環(huán)。

通過(guò)這個(gè)擴(kuò)募機(jī)制，資本市場(chǎng)資金回流投入到新的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，而不至于像之前一樣，要么只能賣斷從而喪失管理權(quán)，要么需要依靠每年租金產(chǎn)生現(xiàn)金流，從而導(dǎo)致投資周期較長(zhǎng)，只能以較慢的周轉(zhuǎn)方式去推動(dòng)建設(shè)。

另外，擴(kuò)募機(jī)制可以帶來(lái)更加分散的底層資產(chǎn)，能夠降低區(qū)域過(guò)于集中等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。今年以來(lái)公募REITs市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)與調(diào)整，市場(chǎng)的流動(dòng)性不足是其中一個(gè)較為重要的影響因素，擴(kuò)募可以提高REITs產(chǎn)品的流動(dòng)性，使市場(chǎng)運(yùn)行更為平穩(wěn)有效。

對(duì)于元聯(lián)基金如何選擇投資標(biāo)的，存在著不同的判斷維度。

商業(yè)的角度上，收購(gòu)后持續(xù)性的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)是真正為投資人創(chuàng)造價(jià)值的重點(diǎn)，所以在進(jìn)行收購(gòu)研判的起點(diǎn)上，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注收購(gòu)?fù)瓿珊筚Y產(chǎn)能夠基于現(xiàn)狀做哪些定位及經(jīng)營(yíng)上的調(diào)整，從而帶來(lái)進(jìn)一步的價(jià)值提升空間。

另外，寫(xiě)字樓受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，這種業(yè)態(tài)類型主要還是要關(guān)注一線或者是強(qiáng)二線城市的一些投資機(jī)會(huì)。

產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的價(jià)值則來(lái)源于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策及基于政策本身的營(yíng)商環(huán)境打造；從區(qū)域供需格局上來(lái)看，核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍具有門檻高，不可替代性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此元聯(lián)基金會(huì)選擇產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、產(chǎn)業(yè)鏈完整的區(qū)域進(jìn)行產(chǎn)業(yè)類資產(chǎn)的布局。

對(duì)于元聯(lián)基金來(lái)說(shuō)，在產(chǎn)業(yè)、辦公或商業(yè)等各類資產(chǎn)的比較中，公司并不認(rèn)為某一類資產(chǎn)目前相較而言是絕對(duì)的價(jià)值洼地，投資機(jī)會(huì)在于具體個(gè)案上是不是能找到價(jià)值被低估的資產(chǎn)，同時(shí)依靠自身的資產(chǎn)管理能力來(lái)獲取盡可能高的收益。

在規(guī)模和向其他區(qū)域拓展上，元聯(lián)基金的戰(zhàn)略更加審慎。

元聯(lián)基金近幾年也陸續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了很多項(xiàng)目拓展的嘗試，盡管公司有著盡快擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模的訴求，但整體項(xiàng)目拓展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)把控并沒(méi)有因此放松。

在新的發(fā)展階段，元聯(lián)基金在意的不僅是規(guī)模上的突破，資產(chǎn)選擇的優(yōu)質(zhì)性是我們更為關(guān)注的。

“質(zhì)量上更重要一些，質(zhì)量的把控能夠有效幫助獲取收益及抵抗弱周期的不確定性。”李艷總結(jié)強(qiáng)調(diào)：“對(duì)元聯(lián)基金來(lái)說(shuō)，我們會(huì)心無(wú)旁鶩地專注在自己優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域上，抓住時(shí)代的大機(jī)會(huì)。特別是近年來(lái)公募REITs的快速發(fā)展，使得公司在不動(dòng)產(chǎn)投行及投資業(yè)務(wù)有著長(zhǎng)期積累的基礎(chǔ)上，能夠獲得一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)�！�

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