在目前的市場(chǎng)情況下提房產(chǎn)投資，也許有人會(huì)說(shuō)我們是不合時(shí)宜。因?yàn)榇蠹叶贾�道，全�?guó)樓市低迷了這么久，目前雖然出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但成交客戶大部分皆為2008年壓抑了整整一年的剛性需求客戶。樓市還在繼續(xù)調(diào)整，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到回升的時(shí)候。

但給您一些數(shù)據(jù)，也許就不會(huì)這樣想了。4月3日，獨(dú)立時(shí)代80套精致小戶開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄；5月9日，上海沙龍三期開(kāi)盤(pán)，至當(dāng)日下午5點(diǎn)，共217套精裝酒店式公寓的最后一套簽訂購(gòu)房合同……事實(shí)證明，在2009年前幾個(gè)月樓市“陽(yáng)春”的催動(dòng)下，昆明的房產(chǎn)投資市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始活躍起來(lái)，而小戶型，已經(jīng)成為昆明不少投資者青睞的對(duì)象。

就目前昆明樓市而言，投資型小戶型最為活躍的區(qū)域當(dāng)屬官渡區(qū)。已經(jīng)售罄的上海沙龍三期；在售的獨(dú)立時(shí)代、桔子公寓；即將發(fā)售的順新時(shí)代、金色港灣、MOHO蜂巢等數(shù)個(gè)項(xiàng)目，齊齊亮相，讓官渡區(qū)成為昆明地產(chǎn)投資市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。官渡區(qū)之所以短時(shí)間內(nèi)會(huì)有如此之多的小戶型面世，是官渡區(qū)位置較好，云紡和關(guān)上片區(qū)的商業(yè)也較為繁華，房屋租金較高，投資回報(bào)率也就相對(duì)較高，小戶型需求較為旺盛。目前亮相的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目，大都來(lái)自這些區(qū)域。加上受金融危機(jī)影響，很多2008年就亮相的項(xiàng)目一再延長(zhǎng)推盤(pán)時(shí)間，2009年春節(jié)后，各開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)整觀望情緒，積極上陣，從而造就目前整個(gè)片區(qū)的小戶型紛紛面市的熱鬧局面。

踩盤(pán)報(bào)告

1東方上城二期桔子公寓

踩盤(pán)直擊：該項(xiàng)目目前現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售中心門(mén)口打著25萬(wàn)元/套的廣告牌。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)剩余38年。如果按揭的話首付款需要六成，水電均按照商業(yè)用水用電計(jì)算。

開(kāi)發(fā)商：云南東環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：官渡區(qū)董家灣路337號(hào)交警一大隊(duì)斜對(duì)面

占地面積：17畝

建筑面積：5000余平方米

產(chǎn)品類(lèi)型：高層

物業(yè)類(lèi)別：普通住宅酒店式公寓

戶型結(jié)構(gòu)：45平方米公寓

總戶數(shù)：97套

推售時(shí)間：2008年9月

入住時(shí)間：現(xiàn)房

銷(xiāo)售價(jià)格：25萬(wàn)元/套

咨詢電話：0871-3353666

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：東方上城二期·桔子公寓位于董家灣337號(hào)交警一大隊(duì)斜對(duì)面。桔子公寓項(xiàng)目改造前為酒店，改造后為精裝小戶型公寓。

記者點(diǎn)評(píng)：作為投資型小戶，該項(xiàng)目帶裝修出售，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)較為方便，可簡(jiǎn)單裝飾出租。但因是酒店改造，首付稍高。

2MOHO蜂巢

踩盤(pán)直擊：圍墻已經(jīng)立起來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)正在打樁挖地基。目前銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行團(tuán)購(gòu)申請(qǐng)，該項(xiàng)目為商住用地，產(chǎn)權(quán)為70年，辦理銀行按揭首付可以付到3－4成。

開(kāi)發(fā)商：云南匯杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：官渡區(qū)官南大道與福盛路交會(huì)處（錦苑小區(qū)對(duì)面）

占地面積：占地7.2畝

建筑面積：2萬(wàn)多平方米

產(chǎn)品類(lèi)型：小高層

物業(yè)類(lèi)別：酒店式公寓

戶型結(jié)構(gòu)：39－83平方米1－3房

總戶數(shù)：近300套

推售時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年9月份

入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年5月份

銷(xiāo)售價(jià)格：7層以上均價(jià)約4300元/平方米

咨詢電話：0871-5211988

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：蜂巢處于南市區(qū)的核心區(qū)域內(nèi)，靠近螺螄灣商圈。周邊生活配套設(shè)施完善，交通便利，多路公交車(chē)從此經(jīng)過(guò)。蜂巢全部為小戶型，包括39.5平方米、44平方米、56.6平方米及83.3平方米三種戶型。戶型設(shè)計(jì)緊湊，空間使用率高，公攤較低，并且每戶均贈(zèng)送寬大落地窗。

記者點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目距離發(fā)售和入住的時(shí)間都比較長(zhǎng)，但銷(xiāo)售價(jià)格較合理。且為商住用地，產(chǎn)權(quán)年限比較長(zhǎng)。與其他商務(wù)公寓相比，更享有低首付的優(yōu)勢(shì)，是比較理想的投資產(chǎn)品。

3金色港灣

踩盤(pán)直擊：現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告已經(jīng)立起來(lái)，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢。該項(xiàng)目為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年，按揭首付需要付5成。另外，購(gòu)房均帶4星級(jí)酒店租約，每月租金1300－1600元/套。
開(kāi)發(fā)商：昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資有限公司

項(xiàng)目地址：官渡區(qū)關(guān)平路52號(hào)銀海溫泉花園旁

占地面積：5.57畝

建筑面積：約1.5萬(wàn)平方米

產(chǎn)品類(lèi)型：小高層

物業(yè)類(lèi)別：公寓商鋪

戶型結(jié)構(gòu)：41-50平方米酒店式公寓

總戶數(shù)：200余套

推售時(shí)間：預(yù)計(jì)本月底或下月初辦卡

入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年10月份

銷(xiāo)售價(jià)格：精裝均價(jià)6200元/平方米

咨詢電話：0871-7013666

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目容積率3.3，綠化率31%。項(xiàng)目總共200余套房源，規(guī)劃有41－50平方米的酒店式公寓，將為區(qū)域提供商務(wù)辦公、居住、投資等服務(wù)。據(jù)了解，項(xiàng)目總13層高的建筑單體內(nèi)，一二層將設(shè)為商鋪。

記者點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者須與星級(jí)酒店簽15年固定租約，租金年付。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可以省去不少因房屋出租所帶來(lái)的一些麻煩。

4順新時(shí)代

踩盤(pán)直擊：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)正在做地基，預(yù)計(jì)6月底或7月初發(fā)售。在銷(xiāo)售中心的宣傳易拉寶上看到，該項(xiàng)目本周末開(kāi)始辦卡。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年，辦理銀行按揭貸款首付需要付5成。

開(kāi)發(fā)商：昆明順新置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：官渡區(qū)二環(huán)南路與民航路交會(huì)處

占地面積：約17700平方米

建筑面積：59553.80平方米

產(chǎn)品類(lèi)型：小高層

物業(yè)類(lèi)別：公寓、商住樓

戶型結(jié)構(gòu)：39－85平方米1－3房

總戶數(shù)：不詳

推售時(shí)間：預(yù)計(jì)2009年6月份

入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年6月份

銷(xiāo)售價(jià)格：毛坯5000-5200元/平方米，裝修5700元/平方米

咨詢電話：0871-8080899

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：順新時(shí)代扼守著連接國(guó)貿(mào)板塊與主城中心區(qū)的黃金街口。6萬(wàn)平米風(fēng)尚建筑，聚合服務(wù)式精品公寓、創(chuàng)意型現(xiàn)代商務(wù)、體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)三大核心建筑于一體。其中包括可自由分割，戶戶配陽(yáng)臺(tái)的精品公寓；擁有空中花園的綠色健康商務(wù)寫(xiě)字樓以及充滿自然風(fēng)情的園林式體驗(yàn)商街。

記者點(diǎn)評(píng)：地段較為優(yōu)越，且項(xiàng)目為寫(xiě)字樓、公寓和商業(yè)街綜合體，生活配套齊備，投資自住皆宜。

5獨(dú)立時(shí)代

踩盤(pán)直擊：該項(xiàng)目工程已到地上11層左右。4月3日開(kāi)盤(pán)推出的80余套房源當(dāng)日即售罄，預(yù)計(jì)本月底加推14-16層，目前銷(xiāo)售中心接受咨詢登記。該項(xiàng)目為商住用地，產(chǎn)權(quán)70年，首次置業(yè)者辦理銀行按揭首付兩成。

開(kāi)發(fā)商：云南仁源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：官渡區(qū)董家灣路與黎明路交會(huì)處

占地面積：4006.12平方米

建筑面積：11977.8平方米

產(chǎn)品類(lèi)型：高層

物業(yè)類(lèi)別：公寓

戶型結(jié)構(gòu)：44－78平米1－2房

總戶數(shù)：192戶

推售時(shí)間：2009年4月3日，預(yù)計(jì)本月底加推14-16層

入住時(shí)間：2009年底

銷(xiāo)售價(jià)格：約29萬(wàn)－50萬(wàn)/套

咨詢電話：0871-3395999

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：獨(dú)立時(shí)代公寓坐落于黎明路旁原東興水上樂(lè)園。整個(gè)公寓設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔。項(xiàng)目以小戶型為主打，基本戶型每套建筑面積為42、45、75、103平方米。戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間，強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間。獨(dú)立式節(jié)能型廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，獨(dú)立時(shí)代的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

記者點(diǎn)評(píng)：首付較低，一環(huán)邊上，地段優(yōu)勢(shì)明顯�？拷鼥|站，交通較便利。

記者手記

小戶型投資須謹(jǐn)慎

小戶型面積小，總價(jià)低，但購(gòu)買(mǎi)小戶型未必就一定賺錢(qián)。因?yàn)檫@其中也有回報(bào)率的問(wèn)題，投資者一定要有科學(xué)的判斷。而回報(bào)率的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，就是看是否有潛在的租賃群體，這個(gè)群體能否承受購(gòu)房者的目標(biāo)租金。

目前市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目，戶型大小、風(fēng)格設(shè)計(jì)方面大多針對(duì)年輕人士。所以，購(gòu)買(mǎi)小戶型后的出租對(duì)象自然以年輕白領(lǐng)為主。而對(duì)于某些項(xiàng)目中的小戶型，由于其定位并不一定局限于年輕人，而是有其他細(xì)分市場(chǎng)的選擇，因此將來(lái)的出租對(duì)象會(huì)隨項(xiàng)目定位的不同而不同。但項(xiàng)目的定位、風(fēng)格、戶型、價(jià)格和配套其實(shí)在很大程度上已經(jīng)決定了將來(lái)可能的租賃人群。比如有些項(xiàng)目本來(lái)就定位于公寓，價(jià)格雖高，但由于片區(qū)存在潛在承租人群，并且項(xiàng)目和配套已經(jīng)成熟，因此還是具有投資價(jià)值的�？偟恼f(shuō)來(lái)，如果投資者能在租金方面獲得較好的回報(bào)率，那么該小戶型就不失為投資之選。

因此，在選擇小戶型項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，首先應(yīng)考慮可能的出租對(duì)象，分析潛在承租人在面積、居住環(huán)境方面的要求是否與其可能承受的租金相協(xié)調(diào)。只有在明確了可能的承租人群后，再分析可能的投資回報(bào)率。如果投資回報(bào)率不理想，則不要盲目出手，在投資回報(bào)率符合自己預(yù)期的情況下，再下手不遲。

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