經(jīng)歷主營業(yè)務(wù)調(diào)整、資產(chǎn)剝離、戰(zhàn)略重新錨定等艱難轉(zhuǎn)型，云南城投終于行至“摘星脫帽”的階段，為此這家房企已耗費了三年光景。
5月8日，云南城投公告宣布，根據(jù)上交所相關(guān)規(guī)定，公司股票觸及的其他風險相應(yīng)情形已消除，符合申請撤銷其他風險警示的條件。當天，上交所也同意關(guān)于撤銷該公司股票實施其他風險警示的申請。
據(jù)此，云南城投股票將于5月9日停牌1天，5月10日開市起復(fù)牌并撤銷其他風險警示。撤銷其他風險警示后，公司股票轉(zhuǎn)出風險警示板交易，公司股票交易的日漲跌幅限制由5%變更為10%，股票簡稱則由“ST云城”變更為“云南城投”。
自2021年4月底被實施退市實施風險（即被*ST），到2022年5月撤銷退市風險警示、被實施其他風險警示（即被ST），再到如今撤銷其他風險警示，這一歷程同樣伴隨著重資產(chǎn)模式消解。三年間云南城投資產(chǎn)縮減逾8成，總負債率從97.68%降至81.16%。
云南城投董辦人士向觀點新媒體回應(yīng)，公司于2022年經(jīng)過處置資產(chǎn)，房地產(chǎn)銷售額同比大幅減少了79.06%，已是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營的重要舉措。其續(xù)稱，公司將通過外拓市場，做強做大物業(yè)管理、商業(yè)運營板塊，改變收入結(jié)構(gòu)，持續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟指標。
這發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的背景下，云南城投的經(jīng)歷并非個例，包括泛海控股、中天金融、新華聯(lián)、陽光城、世茂股份、藍光發(fā)展等企業(yè)均面臨 “戴帽”問題。對于同行而言，由于股東背景、資產(chǎn)狀況等因素差異，云南城投過去三年“摘星脫帽”的經(jīng)驗難以照搬，但其轉(zhuǎn)型邏輯或許仍值得借鑒。
艱難轉(zhuǎn)型
云南城投經(jīng)營危機反映到報表是在2019年。在此前兩年該公司歸母凈利潤仍分別錄得2.64億元、4.91億元，但2019年營收、凈利均大幅下滑，其中歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧27.78億元，主要是計提存貨減值，金融政策收緊及原董事長事件影響，公司融資額下降，后續(xù)開發(fā)資金不足導致竣工結(jié)轉(zhuǎn)減少等因素導致。
其中，2019年云南城投旗下位于昆明、寧波等地共6家主要控股公司均錄得虧損，虧損額約達14.57億元；包括云南城投華商之家投資開發(fā)有限公司在內(nèi)的3家主要參股公司也虧損4.942億元。
2021年4月27日，云南城投披露的2020年年報顯示，期內(nèi)公司營收下降29.69%至43.93億元，歸母凈虧損有所收窄至-25.86億元；歸母凈資產(chǎn)則降至-3.78億元，同比下降113.89%。
由于凈資產(chǎn)為負值，該公司股票自次日即2021年4月28日起被實施退市風險警示，股票簡稱變更為“*ST云城”。
資產(chǎn)負債表及現(xiàn)金流量表則反映云南城投所面臨的債務(wù)問題之嚴峻。于2020年末，該公司資產(chǎn)負債率97.68%，帶息債務(wù)/全部投入資本為101.51%，屬于過去五年最高水平；短期借款、一年內(nèi)到期非流動負債合計156.55億元，對應(yīng)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅12.40億元，債務(wù)償付壓力極大。
因而并不難理解，云南城投此后采取了一系列資產(chǎn)置出措施，包括2020年1月與云南康旅集團簽署協(xié)議，轉(zhuǎn)讓“銀泰系”等子公司的部分股權(quán)，預(yù)估值約51億元；2021年間，完成云南城投天堂島置業(yè)、官渡區(qū)城中村改造置業(yè)兩項資產(chǎn)處置，按合同金額可收回資金約88.51億元。
2021年，云南城投還擬以公開掛牌及非公開協(xié)議方式，出售云南城投置地等20家下屬企業(yè)股權(quán)，涉及資產(chǎn)總額195.65億元（未經(jīng)審計）。這也是該公司主要的房地產(chǎn)資產(chǎn)包，其于年報中形容為“瘦身健體、聚焦主業(yè)”，言下之意即房地產(chǎn)開發(fā)已不在未來的發(fā)展計劃之內(nèi)。
截至2022年底，云南城投宣布已完成2021年第一次重組剩余5家銀泰項目股權(quán)交割，2022年重大資產(chǎn)重組中10家公司的股權(quán)交割，非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式已完成3家公司股權(quán)交割，共計收回股權(quán)款及債權(quán)款193.33億元。
得益于處置資產(chǎn)，云南城投2020年、2021年分別錄得投資收益22.75億元、10.93億元，對歸母凈利潤形成了一定的提振作用；2022年歸母凈虧損擴大了3.05億元，主要是期內(nèi)處置資產(chǎn)實現(xiàn)投資收益減少了16.49億元所致。
另一項重要舉措是壓降負債。與其他面臨流動性壓力的房企不同，云南城投得到了云南省委省政府、省國資委等方面的支持，在保持經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為正（主要由于往來款保持較高額度）的情況下，實現(xiàn)了債務(wù)逐步清償。
比如2022年云南城投存量金融債務(wù)由年初100億元降至34.74億元，公開市場債務(wù)及涉訴金融債務(wù)得以清償完畢，期末有息負債總額同比下降83.51%至42.98億元；同時在相關(guān)金融機構(gòu)支持下，平均融資成本從8.31%降至6.14%。
至2022年底，云南城投資產(chǎn)負債率已降至81.16%，帶息債務(wù)/全部投入資本則降至76.16%的近年最低水平；但付出的代價也較為觸目，該公司實行“瘦身健體”策略后并表子公司從89家降至38家，總資產(chǎn)降至135.28億元，與“戴帽”前逾800億元的資產(chǎn)水平已不可同日而語。
脫帽之后
盡管探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式這一主體思路已定，在轉(zhuǎn)型的定位上，云南城投卻一直有所調(diào)整。
2019年該公司曾提出成為“綠色康養(yǎng)綜合服務(wù)商”的目標，此后表示向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商全面轉(zhuǎn)型；2020年，公司則提出成立“綜合性城市服務(wù)”和“旅游服務(wù)”兩大平臺，轉(zhuǎn)型為“具有差異化競爭力的綜合服務(wù)運營商”。
至今，云南城投的口徑調(diào)整為，公司已經(jīng)從一家房地產(chǎn)企業(yè)，逐步轉(zhuǎn)型為以物業(yè)、商管為核心業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)運營城市綜合服務(wù)商。
諸如此類的企業(yè)總體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向在房地產(chǎn)行業(yè)并不鮮見，在云南城投以外，廣州國企珠江股份于去年11月宣布將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)置換大股東的物業(yè)管理、文體運營資產(chǎn)。而去年前三季度，受困于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，珠江股份出現(xiàn)虧損約14.93億元。
2022年公司分行業(yè)營收情況顯示，云南城投實現(xiàn)營業(yè)收入23.45億元，同比下降58.73%，其中房地產(chǎn)占8.38億元，商業(yè)運營管理、物業(yè)管理、酒店管理分別占9.16億元、4.36億元、1.55億元。房地產(chǎn)仍是該公司核心收入來源之一。
期內(nèi)，房地產(chǎn)還貢獻銷售金額12.78億元，對應(yīng)銷售面積12.75萬平方米；期末房地產(chǎn)開發(fā)投資總建面為420.56萬平方米，其中在建面積136.22萬平方米，主要分布于昆明、冕寧、哈爾濱、杭州、西安等地。
對于存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，云南城投董辦人士向觀點新媒體表示，未來公司一方面將通過外拓市場，做強做大物業(yè)管理、商業(yè)運營板塊，改變收入結(jié)構(gòu)，持續(xù)優(yōu)化經(jīng)濟指標；另一方面不排除繼續(xù)通過股權(quán)處置的方式，剝離與主業(yè)關(guān)聯(lián)度較低的資產(chǎn)，專注主營業(yè)務(wù)。
其續(xù)稱，云南城投的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在物業(yè)、商管和酒店管理三大板塊，公司也確立了打造以“物業(yè)服務(wù)+商業(yè)管理”為引領(lǐng)，以文旅服務(wù)、康養(yǎng)服務(wù)、會展服務(wù)、公共服務(wù)為側(cè)翼的“兩主四翼”產(chǎn)業(yè)布局。
“上述幾塊業(yè)務(wù)可以為公司貢獻較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司將通過嚴格的公司治理、內(nèi)控制度、項目運營，將現(xiàn)有的項目經(jīng)營好；另一方面也將通過穩(wěn)健的外拓舉措，持續(xù)為公司創(chuàng)造利潤�！�
年報披露，2022年云南城投的商業(yè)運營管理、物業(yè)管理、酒店運營管理業(yè)務(wù)毛利率分別為57.49%、16.94%、44.08%，其中商業(yè)運營管理業(yè)務(wù)毛利率同比下降了25.37個點，但仍是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（24.86%）的兩倍多。
至去年底，該公司物業(yè)在管面積644.15萬平方米，年內(nèi)新增管理面積128.77萬平方米；在管大型購物中心及其他商業(yè)項目21個，簽約面積268萬平方米，年內(nèi)新增外拓項目1個、管理面積9.6萬平方米；酒店則主要涉及大理英迪格和成都華爾道夫2家五星級酒店，配備房間數(shù)共544間。
在度過重組陣痛，經(jīng)營逐漸回到正軌后，云南城投對于未來發(fā)展計劃表述的重點也從處置資產(chǎn)調(diào)整為業(yè)務(wù)擴張，以實現(xiàn)經(jīng)營收益穩(wěn)步增長。今年一季度，該公司營收3.97億元，歸母凈利潤恢復(fù)至1.54億元。
于年報中，云南城投也提及與云南省政府及大股東云南康旅集團之間的協(xié)同效應(yīng)，比如云南康旅集團擁有兩家5A級景區(qū)2個、4A級景區(qū)7個、3A級景區(qū)2個，占地面積540萬平米，位列全國第三，西南地區(qū)第一的昆明滇池國際會展中心等大型公建，為上市公司整合體系內(nèi)資源、發(fā)展“四翼”業(yè)務(wù)提供了潛在空間。
估值角度觀察，房企在經(jīng)歷重組后以新的面孔“回歸”，能否修復(fù)投資者信心仍是未知數(shù)。從珠江股份的情況看，該公司在去年宣布資產(chǎn)置出后一段時間估值大幅上漲，股價也升至52周新高4.82元，但今年以來有所走低，最新報價僅有3.51元。
云南城投董辦人士對此回應(yīng)，公司未來還將繼續(xù)專注主營、服務(wù)升級、樹立品牌和口碑，為股東創(chuàng)造利潤和價值。也會不斷跟市場交流溝通，讓市場理解公司的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向，對公司有一個更全面的理解，給出更公允的估值。
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