去年9月，碧桂園宣布從御龍半山項目退出，尚待開發(fā)銷售的A4地塊由合作方，本土房企怡寧地產(chǎn)獨立操盤，案名也改為御龍半山·龍晟苑。幾乎與此同時，怡寧地產(chǎn)從另一個與碧桂園合作的項目——春城映象中退出。至此，碧桂園和怡寧地產(chǎn)5年的合作“蜜月”宣告結(jié)束，怡寧地產(chǎn)尚未開發(fā)的地塊和后續(xù)項目，碧桂園暫時都不會參與。
御龍半山大部分已經(jīng)交房，僅剩最后一個地塊在售
一晃4個多月過去了，當(dāng)初碧桂園操盤時原計劃在去年11月就開盤的御龍半山·龍晟苑，在怡寧地產(chǎn)手上也賣了好幾個月，雖然價格并不貴，但因為開售至今幾乎沒有推廣，有人甚至以為還沒有開盤，所以去化比較慢。
龍晟苑在去年碧桂園退出之時，已經(jīng)有7棟是準(zhǔn)現(xiàn)房，可是4個月后首開的三棟都還沒有賣完。因為龍晟苑容積率比較低，都是11-12層的小高層，房源并不多，像200平米的大戶型一棟才有20來套，又差不多是現(xiàn)房，可是賣了好幾個月都還沒賣完。
價格方面龍晟苑其實也不高，去年碧桂園操盤時曾放風(fēng)售價將在1.38萬起，但現(xiàn)時怡寧地產(chǎn)給出的折后價也就1.3萬出頭，渠道甚至有1.27萬的特價房源在售。作為低容積率的洋房現(xiàn)房，這個價格并不算高。
龍晟苑去化比較慢，除了碧桂園退出后項目本身缺乏推廣，其中部分戶型又比較大之外，市場擔(dān)心的是作為本地房企的怡寧地產(chǎn)資金實力，因為怡寧地產(chǎn)雖然成立多年，也參與多個城改項目開發(fā)，但早期自己開發(fā)的春城慧谷銷售一般，賣了很多年才賣完，直到與碧桂園合作后，后期開發(fā)的春城映象和御龍半山才有了比較好的市場表現(xiàn)。如今碧桂園退出，怡寧地產(chǎn)手上還有兩個需要大量資金投入的城改項目，外界擔(dān)心其資金實力也很正常。
不過，據(jù)云南房網(wǎng)現(xiàn)場觀察，龍晟苑有7棟住宅已經(jīng)基本是現(xiàn)房，還有7棟去年修改了規(guī)劃，目前正在建設(shè)中，進度比較快的幾棟已經(jīng)到地上3層左右，因為總高也只有11層，又只有7棟住宅，蓋起來問題不大，所以龍晟苑完成開發(fā)如期交房沒有多大問題，購房者無需擔(dān)心。
御龍半山·龍晟苑還有7棟住宅正在施工
怡寧地產(chǎn)真正的壓力來自其手上的兩個大型城改項目。
一個是龍院上峰城改項目5期。龍院上峰城改項目由怡寧地產(chǎn)進行一二級聯(lián)動開發(fā)，共有5期，早期怡寧地產(chǎn)單獨開發(fā)了春城慧谷，2018年和碧桂園合作后共同開發(fā)了春城映象，還有第五期尚處于一級開發(fā)階段。龍院上峰城改五期地塊規(guī)劃面積不小，有1011畝之多
龍院上峰城改項目5期在2021年底進行了調(diào)規(guī)，去年3月公示了地塊歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查評估情況。按照正常進展，應(yīng)該很快就要進入征遷階段，需要巨額資金。
龍院上峰城改項目5期地塊分布
怡寧地產(chǎn)另一個大項目是西山區(qū)花紅園片區(qū)開發(fā)�；t園片區(qū)的一級開發(fā)社會投資人是云南北控勝峻置業(yè)，該公司是怡寧地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，怡寧地產(chǎn)自己的官方資料里，也早就將花紅園項目列入其土地儲備名單。
按照怡寧地產(chǎn)自己的說法，加上龍院上峰城改項目5期、花紅園項目，它的土地儲備項目總用地有9839.96畝之多，接近萬畝。在昆明，擁有如此之多的土儲的房企，差不多也就是曾經(jīng)的俊發(fā)了。
但怡寧地產(chǎn)理論上的土儲雖多，可是絕大多數(shù)都屬于需要大量資金投入的一級開發(fā)項目，其中占大頭的是花紅園項目�；t園雖然隸屬于西山區(qū)，可是與昆明主城隔著一座山，交通不便，開發(fā)難度很高，投資金額巨大。
正因為怡寧地產(chǎn)還需要在上述兩個一級開發(fā)項目中投入巨額資金，所以去年和碧桂園分道揚鑣，自己操盤御龍半山最后一個地塊時，做的第一件事就是修改規(guī)劃，將剩余7棟樓從原來規(guī)劃的大戶型調(diào)整為100平米左右的中小戶型，目的是降低銷售難度，提高去化速度，盡快回籠資金。
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