今年在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”下，樓市面臨極其嚴(yán)峻的“寒冬”。“救市”成為今年政策出臺(tái)的基調(diào)。

樓市調(diào)控持續(xù)在政策上發(fā)力，央行三次下調(diào)LPR，多地放松限購(gòu)、限價(jià)、限售，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境放松，而全年各省市累計(jì)出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策，從需求端到供給端，從保項(xiàng)目到保市場(chǎng)，呈現(xiàn)出一個(gè)從試探性松綁到應(yīng)放盡放的趨勢(shì)。

在這樣的大環(huán)境下，昆明乃至各州市也紛紛加入調(diào)控的陣營(yíng)中。今年昆明公布了“十四五”的系列規(guī)劃，為了經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，針對(duì)7領(lǐng)域出臺(tái)了24條措施，開(kāi)始實(shí)施契稅打折，鼓勵(lì)銀行加大對(duì)二手房貸款投放額度，刺激需求。同時(shí)出臺(tái)房票安置辦法，尚未啟動(dòng)征遷的項(xiàng)目?jī)?yōu)先考慮此安置方式。

同時(shí)公積金政策也是多次調(diào)整，貸款利率也進(jìn)一步下調(diào)，包括昆明公租房公司在內(nèi)多家本地國(guó)企積極推進(jìn)昆明保租房建設(shè)，首批房源已經(jīng)年底開(kāi)租，申請(qǐng)踴躍，而租房市場(chǎng)也迎來(lái)規(guī)范性文件監(jiān)管。大理、昭通、紅河等地州也沒(méi)有閑下來(lái)，半購(gòu)半租、限跌以及公積金貸款提額都安排上了。

政策一：“十四五”規(guī)劃進(jìn)一步優(yōu)化昆明房地產(chǎn)發(fā)展布局

“十四五”期間，昆明房地產(chǎn)究竟會(huì)如何規(guī)劃發(fā)展？今年4月份出臺(tái)的《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》告訴了我們答案。

首先是要圍繞中心城區(qū)為重心，滇中新區(qū)為新增長(zhǎng)極、外圍區(qū)縣為支撐，內(nèi)疏外拓的空間格局發(fā)展，到2035年，昆明中心城區(qū)以城市更新為主，盤(pán)活存量用地；北市繼續(xù)向外延伸開(kāi)發(fā)，呈貢、晉寧要控制開(kāi)發(fā)速度，轉(zhuǎn)而以滇池生態(tài)保護(hù)和消化庫(kù)存為主；空港、安寧、嵩明以及西北新城片區(qū)將成為城市拓展的重要增長(zhǎng)級(jí)。

“十四五”昆明市房地產(chǎn)發(fā)展空間布局

除此以外，該規(guī)劃還從土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、住房保障擴(kuò)面、城市更新以及住房產(chǎn)業(yè)化等多方面提出發(fā)展目標(biāo)，明確5年內(nèi)要累計(jì)供應(yīng)8000萬(wàn)方商品住房。同時(shí)還要抑制學(xué)區(qū)房上漲預(yù)期，多渠道推進(jìn)商辦去庫(kù)存。

政策二：為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，昆24條出臺(tái)刺激消費(fèi)和投資

在年初昆明兩會(huì)上，昆明市政府工作報(bào)告明確的2022年重點(diǎn)工作方向中，提出要出臺(tái)促進(jìn)全市房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展政策措施，著力點(diǎn)放在了穩(wěn)住房地產(chǎn)投資基本盤(pán)。

在此前提下，昆明市在《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》面向公眾征求意見(jiàn)的當(dāng)天（4月8日），昆明市還印發(fā)了《關(guān)于2022年穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策措施》，從投資、消費(fèi)、工業(yè)、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)活力、紓困解難、服務(wù)業(yè)等7個(gè)領(lǐng)域提出了24條措施。

其中房地產(chǎn)方面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，全力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)還提出公積金政策要進(jìn)一步放寬，保租房建設(shè)加快落地，旨在發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的助力作用。

政策三：契稅打折、積極刺激二手房需求以及人才補(bǔ)貼

今年6月24日，昆明市還出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)施方案的通知》，并在8月10出臺(tái) “細(xì)化方案”進(jìn)一步明確該方案實(shí)施的具體事項(xiàng)、申報(bào)要求。

不過(guò)對(duì)比24條，該“方案”針對(duì)房地產(chǎn)提出了“契稅打折”等一系列購(gòu)房補(bǔ)貼政策。凡是在今年7月1日至10月31日期間購(gòu)買(mǎi)的首套房是建面144平米以下的新建商品房，并完成網(wǎng)簽備案和取得契稅完稅憑證的購(gòu)房者可以享受所繳稅額50%的補(bǔ)貼。

除此以外，還鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)二手房貸款投放額度，縮短審批房貸周期，進(jìn)一步刺激二手房需求。同時(shí)在昆創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的碩士研究生和博士，如果在昆首次購(gòu)房可以分別享受5萬(wàn)、8萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

政策四：房屋征收開(kāi)始推行“房票”安置

繼鄭州推出“房票”制度后，9月底，昆明市印發(fā)《昆明市人民政府辦公室關(guān)于推行房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，宣布即日起要在城改項(xiàng)目房屋征收中推行房票安置。

今年9月底，昆明出臺(tái)了“房票安置實(shí)施意見(jiàn)”（試行）

昆明可以實(shí)行房票安置辦法的區(qū)域有五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)以及滇池度假區(qū)相關(guān)區(qū)域，按照現(xiàn)有文件，尚未啟動(dòng)征地拆遷的項(xiàng)目會(huì)優(yōu)先考慮這種安置方式，原則上不再新建回遷安置房。

房票需要在核發(fā)之日算起的一年半內(nèi)使用，如果未在使用期內(nèi)使用則可以重新按照貨幣補(bǔ)償方式安置，作為一種用于購(gòu)買(mǎi)商品房的一種結(jié)算憑證，房票的持有者可以用它購(gòu)買(mǎi)住宅、商業(yè)、商辦、車(chē)位等。

為了推行這一安置辦法，昆明市還明確選擇房票安置的被征收人可以享受貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠、商品房金融貸款支持等優(yōu)惠政策。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目被列入房票安置的房源庫(kù)，就有了一定的銷(xiāo)量保證，有助于緩解資金壓力。

政策五：公積金政策多次調(diào)整，貸款利率下調(diào)

今年昆明公積金的貸款額度、首付比例、繳存基數(shù)、還款政策等方面都有了較大的調(diào)整。自4月18日起開(kāi)始執(zhí)行昆明公積金新政，同時(shí)還在6月底出臺(tái)一系列階段性支持政策。

6月底，昆明市住房公積金管理中心出臺(tái)了階段性支持政策

其中單職工的最高貸款額度從原來(lái)的30萬(wàn)調(diào)高至50萬(wàn)，雙職工最高帶寬額度則從50萬(wàn)上調(diào)到80萬(wàn)。二套房的住房公積金個(gè)人貸款最低首付比例從不低于50%下調(diào)至不低于30%，而首套房首付不變，依舊為20%。

繳存基數(shù)也調(diào)整為上限執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為27865元，下限執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為1670元（一類(lèi)區(qū)）和1500元（二類(lèi)區(qū)）。值得一提的是，2023年的下限繳存基數(shù)將在此基礎(chǔ)上有所調(diào)整，其中一類(lèi)區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為1900元，二類(lèi)區(qū)為1750元。

而除了加大對(duì)購(gòu)房者的政策支持，公積金新政還進(jìn)一步減輕了購(gòu)房者的還款壓力。不僅困難企業(yè)可以申請(qǐng)緩繳公積金，不能正常歸還住房公積金貸款的繳存職工可以申請(qǐng)不作逾期處理，不上征信。

今年10月昆明市個(gè)人公積金貸款利率調(diào)整情況

為響應(yīng)央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率的決定，10月10日，昆明住房公積金管理中心發(fā)布下調(diào)通知，其中自今年10月1日起，首套房五年以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率降低至2.6%，五年以上的則是下調(diào)至3.1%。另外，住房公積金的租房提取在今年下半年的月提取額從每戶(hù)1500元提高至1800元。

政策六：保租房推進(jìn)迅速，昆明人申請(qǐng)踴躍

今年3月，云南省正式印發(fā)《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》，進(jìn)一步明確全身保租房的對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型面積、租金定價(jià)、選點(diǎn)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，昆明市于5月26日出臺(tái)“昆明市保障性租賃住房建設(shè)實(shí)施方案（試行）”。

除了細(xì)化各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，昆明市的“實(shí)施方案”還進(jìn)一步提出，閑置和低效利用的商辦、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科教等非居住存量房屋以及今年（2022年1月1日）以前取得土地使用權(quán)的非居住項(xiàng)目也可改建為保障性租賃住房。這樣一來(lái)，無(wú)疑為昆明一些積壓嚴(yán)重的商辦產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)商遲遲不愿意開(kāi)發(fā)的商業(yè)用地提供新的消化途徑。

根據(jù)昆明市的規(guī)劃，“十四五”期間，昆明將通過(guò)各種渠道籌集不少于6萬(wàn)套保租房，這也獲得了昆明公租房公司、昆明交投、昆明產(chǎn)投等多家本地國(guó)企的支持，目前明確要建的保租房數(shù)量就已經(jīng)有2萬(wàn)多套。

樣板間

昆明公租房公司首批投入運(yùn)營(yíng)的保租房樣板間實(shí)景

值得一提的是，今年11月，昆明開(kāi)通了保租房申請(qǐng)通道，由于申請(qǐng)門(mén)檻較低，截至12月19日上午，首批申請(qǐng)信息已達(dá)45854條。今年年底，昆明公租房打造的昆明首個(gè)保租房項(xiàng)目的首批140套房源已經(jīng)開(kāi)租！

政策七：規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序，輕資產(chǎn)租賃受監(jiān)管

11月28日，昆明市發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的實(shí)施意見(jiàn)》，重點(diǎn)從租金收取、監(jiān)管、房源發(fā)布等多方面出臺(tái)新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序。

包括明確同一機(jī)構(gòu)同一房源，在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)僅可發(fā)布一次；輕資產(chǎn)租賃企業(yè)單次收取租金，原則為不超過(guò)3個(gè)月，租金若上漲過(guò)快，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平，并嚴(yán)厲禁止以租金分期優(yōu)惠的等名義開(kāi)展消費(fèi)貸款。

政策八：地州樓市政策遍地開(kāi)花，半購(gòu)半租、限跌以及公積金貸款提額

為了維護(hù)樓市健康運(yùn)作，地州表現(xiàn)也較為積極，如在8月份，大理、昭通、紅河等州市相繼出臺(tái)政策。

其中大理州針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了26條細(xì)則，在其發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)的通知》中，大膽提出“半購(gòu)半租”樓市政策，支持通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷(xiāo)售商品房。

昭通市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確提出不得惡意降價(jià)，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)疫情防控將交付期限順延，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展網(wǎng)上售樓服務(wù)等。

紅河州則是開(kāi)始實(shí)行公積金新政，不僅放寬紅河州外購(gòu)房提取使用公積金以及優(yōu)化提取公積金償還住房貸款，同時(shí)貸款額度上調(diào)至和昆明市今年執(zhí)行的新政一樣。

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