縱觀國內(nèi)外的發(fā)達(dá)城市，在城市化發(fā)展歷程中大多有著這樣一個規(guī)律，那就是最昂貴的房產(chǎn)往往都是沿著穿城河流來分布的。

無論是上海的黃浦江、廣州的珠江、杭州的錢塘江，還是倫敦泰晤士河、巴黎的塞納河等等，臨江樓盤往往都是當(dāng)?shù)氐奶旎ò遄髌罚瑩碛凶铐敿獾脑O(shè)計和最昂貴的價格。

但我們將目光放回昆明后，卻會發(fā)現(xiàn)這一規(guī)律在昆明似乎失效了。

昆明地處高原，穿城水系并不多且河道狹窄，唯有盤龍江河道較寬也最具代表性。但盤龍江沿岸的樓盤多是年代久遠(yuǎn)，建筑風(fēng)貌老舊的老小區(qū)，要不就是普通的高層住宅。

盤龍江

因此如果如果想在昆明挑出一個類似湯臣一品、海德公園壹號這種城市名片級別的臨江豪宅，在以往是基本找不到的。

那么這一現(xiàn)象就很奇怪了，為什么在昆明樓市近20年的蓬勃發(fā)展時期里，盤龍江沿線都沒有誕生過能出彩的臨江豪宅呢？

為什么昆明沒有臨江豪宅？

第一個原因當(dāng)然是滇池過于耀眼。

在其他城市，城市河流沿岸的土地大多集齊了核心地段與稀缺景觀資源這兩種屬性，理所當(dāng)然就成為了最適合豪宅誕生的土壤。

而在昆明，由于有高原明珠滇池的存在，導(dǎo)致在昆明的樓盤價值體系中，“臨滇”的景觀價值就顯得更耀眼，所以昆明的以往的豪宅基本是圍繞滇池分布的。

這倒不是說盤龍江的沿岸景觀不行，也不是昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支撐不起豪宅出現(xiàn)，而是盤龍江等水系的存在感被滇池嚴(yán)重擠壓。

第二個原因是盤龍江早年間水質(zhì)不佳，沿岸景觀打造不受重視。

如果是老昆明人，應(yīng)該會對水質(zhì)渾濁，曾經(jīng)散發(fā)著腥臭的盤龍江多少有點印象。

80年代后盤龍江水質(zhì)惡化，散發(fā)腥臭的水體中時不時還能看到黑色的不明漂浮物，這種糟糕的感官體驗，讓昆明人完全喪失了臨江而居的興趣。

所以在很長一段時間內(nèi)，沿江地段根本得不到昆明高凈值群體的青睞，沿江樓盤也就更談不上搭配什么豪華的配置和融合江景的設(shè)計。

第三個原因是一線開發(fā)商入昆時間點與昆明樓市的發(fā)展節(jié)點不太“合拍”。

想要打造城市名片級別的豪宅，前提是得有一個實力雄厚、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商操刀。

但國內(nèi)一線開發(fā)商基本都是在2010年后才進(jìn)入昆明市場，這一時期正是盤龍江水質(zhì)糟糕的時候，同時沿江的許多優(yōu)質(zhì)土地也早已被本土房企瓜分，剩余土地大多又涉及城改。

而即便是一線房企，初來乍到時對于市場情況缺乏了解，也不敢貿(mào)然接手城改項目，更不會一上來就直接做豪宅。

比如萬科2010年入昆首作金域緹香，首作試水的成分就比較明顯，雖然也處在盤龍江沿岸，但金域緹香的產(chǎn)品規(guī)劃也受限于當(dāng)時規(guī)劃條件，與盤龍江也基本沒有什么聯(lián)動。

萬科金域緹香

總而言之，有以上這三大因素在阻礙，導(dǎo)致盤龍江景就這樣一直被耽誤了。

不過時間來到2022年，事情發(fā)生了變化。

一方面滇池沿岸的開發(fā)已經(jīng)嚴(yán)重受限，且趨于飽和，另一方面隨著牛欄江引水工程實施，盤龍江水質(zhì)得到明顯改善，再加上昆明市對于沿江景致的打造也有明顯成效。

盤龍江今日景觀不同往昔

近年來盤龍江不僅顏值大幅提升，昆明市還在沿江建設(shè)了臨江跑道，同時對江邊公園進(jìn)行改造升級，沿江地帶也投入更多綠化。

現(xiàn)在的盤龍江沿岸生活舒適度已經(jīng)不比往日，每天晚上都有不少健身愛好者沿江夜跑，游船也日漸繁忙。

所以這個時候，當(dāng)深耕昆明13年的萬科邂逅一塊稀缺的臨江土地，也就順勢將自己旗下的TOP錦繡系產(chǎn)品帶到了昆明，為昆明填補上臨江豪宅的空白。

同樣是萬科出品，為何京江隱翠才能算“頂豪”？

從金域緹香、金域水岸到銀海泊岸、翡翠濱江，萬科入昆12年來已經(jīng)圍繞盤龍江打造了不少樓盤，可見其對于盤龍江是比較看重的。但過去萬科打造的這幾個臨江項目，都還算不上不上“頂豪”。

原因前文已經(jīng)說過，曾經(jīng)盤龍江的水質(zhì)，昆明的發(fā)展節(jié)奏，尚不足以催生出一個臨江豪宅。

但京江隱翠與金域水岸、銀海泊岸等項目相比就完全不是一個概念了，京江隱翠的高度遠(yuǎn)遠(yuǎn)凌駕于其他臨江樓盤之上。

為什么這么說？

首先看戶型面積段。

萬科以往的這幾個臨江項目，戶型主力面積段在80到140㎡之間，明顯是偏向剛需、剛改客群的面積段。

雖然銀海泊岸后期也推出了167㎡的大平層，但房源總量是比較少的，只能算是萬科在昆明對臨江大平層產(chǎn)品的初步嘗試。

反觀京江隱翠的面積段就“豪”得比較純粹，項目只有158㎡、199㎡和260㎡三個戶型，整個社區(qū)都只由大平層組成。

京江隱翠A2效果圖

再加上京江隱翠位于北市核心區(qū)，項目西靠盤龍江，東臨北京路，處在同德、欣都龍城兩大商圈中間，與地鐵2號線的距離也很近，周邊各類配套更是不可勝數(shù)。

這也注定京江隱翠的地段價值要遠(yuǎn)高于盤龍江下游的銀海泊岸和上游的金域水岸，所以京江隱翠的門檻價都得350萬起步。這個價位也意味著項目未來的業(yè)主都是昆明相對收入較高的群體，社區(qū)圈層也“豪”得足夠純粹。

京江隱翠位置示意

值得一提的是，占地16萬㎡的月牙潭公園也與京江隱翠相隔不遠(yuǎn)。月牙潭公園有“昆明綠肺”之稱，公園綠化率達(dá)70%，水體面積約5萬㎡，歷來是北市居民散步健身的圣地。

月牙潭公園

月牙潭與盤龍江交相輝映，讓京江隱翠具備出眾的外部生態(tài)資源，光是這一點就足以讓昆明絕大部分主城區(qū)樓盤無比艷羨。

其次看京江隱翠的內(nèi)部配置。

我們常說城市豪宅的本質(zhì)就是對稀缺資源的占有，但對于京江隱翠來說，盤龍江和北京路只是幫助其錨定地段價值的外部資源，而真正幫助它奠定“頂豪”地位的，還得加上項目內(nèi)部的高規(guī)格配置。

在京江隱翠的概念宣傳階段就聽說，項目會配置一個高規(guī)格的社區(qū)會所——隱翠會館，會館將設(shè)置室內(nèi)恒溫泳池、健身房、私宴廳等功能設(shè)施。

隱翠會館效果圖

但從以前的一些效果圖里只能大致想象隱翠會館的輪廓，而直到9月11日，隨著京江隱翠實景示范區(qū)正式對外開放，我們才得以一睹隱翠會館廬山真面。

沿著小區(qū)大門進(jìn)入內(nèi)部之后，繞過門前的泗水回廊，首先映入眼簾的一株巨大的櫻花樹，而沿著櫻花樹順階而下，一個龐大的地下空間在眼前徐徐展開。

隱翠會館入口實拍

在隱翠會館內(nèi)部，大尺度的圓桌私宴廳、星光恒溫泳池、瑜伽室、兒童活動室、書吧、麻將室等功能區(qū)都已全部呈現(xiàn)。

隱翠會館實拍

整個隱翠會館的裝修規(guī)格、燈光色調(diào)都給人一種撲面而來的高級感。昆明擁有會所、活動中心的高檔小區(qū)不少，但是檔次能和隱翠會館比肩的真不多。

如果僅從外部的視角看，很難想象小區(qū)入口的地下空間里還藏著如此龐大的“地下宮殿”，隱翠會館不愧是著名設(shè)計師李瑋珉的作品，對“隱”字和“翠”字的都有著大師級的詮釋。

京江隱翠A2地塊入口實拍

最后來看京江隱翠的戶型設(shè)計。

目前項目在售的戶型是158㎡和199㎡，王炸戶型260㎡作為大招尚未亮相。

當(dāng)然，158㎡和199㎡已經(jīng)是各有千秋，都濃縮著當(dāng)代豪宅大平層的頂尖設(shè)計理念。

其中158㎡的亮點在于對“X空間”的完美詮釋。

京江隱翠158㎡戶型

所謂的“X空間”指的是靈活可變的空間，即戶型圖里棕色框體的位置。

這個空間的特點是可以充當(dāng)多種功能，既可以用作影音室，也可以拆掉墻體作為一個開放空間，甚至可以改造成一個小臥室。

京江隱翠158㎡戶型的“X空間”

“X空間”的存在讓158㎡戶型有了很多種可能性，業(yè)主完全可以根據(jù)個人喜好，或者根據(jù)家庭成員的增減隨時對房屋布局進(jìn)行調(diào)整。

而199㎡戶型的亮點在于L型的邊廳設(shè)計和270°的采光面，這一點在走進(jìn)實體樣板間后就會有非常直觀的感受。

京江隱翠199㎡戶型實體樣板間實拍圖

199㎡客廳采用承重柱的設(shè)計，讓房屋的承重結(jié)構(gòu)對客廳視野的影響降到最低，搭配LDK餐客廚一體化設(shè)計，消除了空間隔閡。

這種設(shè)計房間不僅讓客廳的視覺空間變大，廚房+島臺的組合在增加生活交流濃度的同時也為房間提供了更多的收納空間。

京江隱翠199㎡戶型

除餐客廚之外，199㎡戶型其他空間格局也十分奢闊，主臥面積將近36㎡，可容納下超大的衣帽間和雙面盆洗手間。

同時次臥也是套房設(shè)計，帶獨立衛(wèi)生間。而另外幾個房間依舊沿用“X空間”設(shè)計，功能靈活多變的同時動靜分區(qū)明確，動線合理。

總的來說，出色的戶型設(shè)計加上外部出眾的地段和配套以及高規(guī)格的會所、高標(biāo)準(zhǔn)的精裝等元素，共同構(gòu)成了京江隱翠這個20多年來昆明樓市罕見的臨江豪宅。

而在交房前就提前兌現(xiàn)的會所、實體樣板間，讓京江隱翠的高品質(zhì)看得見摸得著，這也是萬科誠意與出色兌現(xiàn)能力的體現(xiàn)。

京江隱翠商業(yè)街已實景呈現(xiàn)

作為萬科入昆13年開發(fā)的第22個項目，京江隱翠堪稱萬科的集大成之作，也是昆明第一個有實力化身城市名片的臨江豪宅。

還需要強調(diào)的是，京江隱翠全部的公區(qū)景觀設(shè)施和樣板間仍在持續(xù)完善中，后續(xù)更值得期待的，還有京江隱翠與盤龍江呼應(yīng)的“曲水步道”景觀，以及神秘的王炸260㎡戶型。相信接下來京江隱翠還會不斷給市場帶來新的驚喜。

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