上月初，地處草海片區(qū)的華夏·瀾臺府發(fā)布了一張海報，自稱“城市院子，一席必爭，僅余30席”。許多人正是看了這張海報，才知道華夏瀾臺府的合院居然還沒有賣完，而且還剩30套之多。
要知道華夏瀾臺府總共也才184套合院，30套就是六分之一，而項目至少在2020年5月就已開始銷售，如今已超過2年，按這個速度清盤至少還得一年。瀾臺府的位置在近兩年炙手可熱的草海邊，又是深受市場追捧的稀缺產(chǎn)品合院，賣得這么慢，還是有點出乎市場的意料。
華夏瀾臺府前不久發(fā)布的海報
華夏瀾臺府是和臨近的金地云海一號、中鐵諾德山海春風(fēng)在2018年一起拿地的，其中瀾臺府最小，只有94畝土地，產(chǎn)品也比較純粹，除了合院就是少量洋房，可是規(guī)模更大、面積有170畝的云海一號早已賣完，其中合院更是最早清盤，占地面積最大的、有250畝土地的中鐵諾德山海春風(fēng)現(xiàn)在也只剩少量洋房在售，合院早已賣完，而面積最小的華夏瀾臺府卻賣得最慢。
按現(xiàn)在的銷售速度，華夏瀾臺府要賣掉剩余的30套合院，恐怕還要一年左右的時間，因為今年上半年華夏瀾臺府的銷售額只有7700萬元，按其售價，即便賣掉的全部是戶型最小的合院，也就10套左右，而剩余還有30套合院，其中應(yīng)該還有500多平米的大戶型合院，再過一年也未必能全部賣掉。
今年上半年，華夏瀾臺府在昆明別墅項目中銷售額僅列第十
180多套房，如果是普通項目的普通住宅，可能開盤一天就賣掉了，但華夏瀾臺府卻要賣3年都還不一定能清盤。
華夏瀾臺府銷售速度如此慢，是因為地段和產(chǎn)品有什么問題嗎？
其實地段和產(chǎn)品本身不僅沒問題，而且是昆明頂級資源。
華夏瀾臺府位于草海南岸，在中鐵諾德山海春風(fēng)和寶能滇池九璽之間，一路之隔就是草海湖濱生態(tài)濕地，最近處距離草海水面也就100多米，環(huán)境和景色沒話說。
再說產(chǎn)品，華夏瀾臺府主打合院，而合院是近幾年昆明最受歡迎的高端房產(chǎn)，尤其是草海沿岸的合院，幾乎取代了別墅在昆明住宅市場上的頂級生態(tài)位，價格昂貴也不愁賣，像云海一號的合院，賣到五六萬一平米仍很搶手。
瀾臺府的開發(fā)商華夏陽光，是昆明最擅長開發(fā)高端項目的房企之一，長期扎根滇池路，此前在滇池路開發(fā)的高端項目，從華夏御府到華夏天璟灣再到華夏四季，都賣得很好，其中華夏四季的樓王還創(chuàng)下昆明高端豪宅的價格紀(jì)錄——每平米接近10萬，因此就開發(fā)經(jīng)驗而言，華夏陽光沒什么問題，項目本身也沒有聽說有停工或質(zhì)量方面的負面消息。
那么，是不是華夏瀾臺府的價格太貴了呢？
其實也不見得，華夏瀾臺府目前報價800萬-1600萬一套，算下來也就3萬多到4萬多的單價，并不比同區(qū)域的其他項目貴多少，現(xiàn)在仍然在售的滇池九璽合院，也差不多是這個價格。
在同行看來，華夏瀾臺府之所以比同片區(qū)其他樓盤賣得慢，一是開發(fā)商有意控盤，本身推售速度就不快。華夏陽光之所以這么做，是因為草海位置最好的南岸臨湖地塊，在寶能于2019年摘得595畝土地后，土地資源就已絕版，華夏瀾臺府奇貨可居。
華夏瀾臺府一路之隔就是草海與濕地公園
第二，去年5月份開始的環(huán)滇開發(fā)整頓，導(dǎo)致草海沿岸的開發(fā)和銷售被按下暫停鍵，時間長達半年，等到解封后又遭遇持續(xù)至今的樓市低潮，國內(nèi)幾乎所有開發(fā)商的所有項目銷售都受影響，華夏瀾臺府不可能獨善其身。而金地云海一號和中鐵諾德山海春風(fēng)的合院則賣得更早，在滇池環(huán)保風(fēng)暴開始前合院就基本賣完了。
第三，相對于同區(qū)域的競爭項目，華夏瀾臺府的合院戶型明顯偏大，最小也有188平米，開盤主推的合院都是接近400平米的大戶型，目前在售的最大合院有582平米，而云海一號的合院才200多平米，最小的雙拼別墅才114平米；山海春風(fēng)最小的合院才150平米，大的也就200多。目前仍有合院在售的滇池九璽，合院面積也就200多平米。
由于瀾臺府的合院戶型普遍比同片區(qū)的其他樓盤要大，導(dǎo)致總價過高，1600萬的總價也差不多是昆明總價最高的合院。根據(jù)華夏瀾臺府的公開資料，售價1600萬的合院，戶型面積多達528平米，有7室6廳6衛(wèi)2廚5陽臺，加上露臺總共有6層，買得起而且需要如此大面積的客戶畢竟鳳毛麟角。
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