前不久，盤龍區(qū)公布了云山片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整方案，和昆明近幾年的調(diào)整不同，云山片區(qū)大幅度增加了商住混合用地，反倒減少了住宅地塊。
區(qū)域規(guī)劃調(diào)整并不新鮮，但昆明近些年的控詳規(guī)調(diào)整，一般是減少商業(yè)增加住宅，因為昆明目前商業(yè)過剩，商業(yè)開發(fā)難度也大，所以一般都是減少開發(fā)體量，云山片區(qū)是難得的例外。
許多人可能不太清楚云山片區(qū)在哪里，為什么要增加商業(yè)。其實云山片區(qū)就是昆明世博園門口，園博路、世博路、穿金路圍合的區(qū)域，昆明人熟知的百安居就坐落在這里，附近還有多家汽車4S店和盤龍區(qū)醫(yī)院。
云山片區(qū)的位置
云山片區(qū)盡管有百安居和多家汽車4S店，但傳統(tǒng)上并不是個商業(yè)氛圍濃厚的地段，反倒是因為地處世博園、金殿等公園附近，被看成是一個宜居板塊，但經(jīng)過此次規(guī)劃調(diào)整，云山片區(qū)的商業(yè)、商住地塊和開發(fā)強度大大增加，從規(guī)劃圖看，在世博園門口，沿著世博路兩側(cè)，分布有體量不小的商業(yè)地塊（下圖中紅色部分基本是商業(yè)地塊）：
世博園門口兩側(cè)的商業(yè)地塊分布（紅色區(qū)域）
其實如果和原來的規(guī)劃相比，除了商住混合用地增加較多，云山片區(qū)的純商業(yè)用地并沒有多大變化，但如果結(jié)合建筑限高來看，就會發(fā)現(xiàn)世博園門口的商業(yè)開發(fā)體量實在不小，因為沿世博路的幾個商業(yè)地塊的限高都在100米以上，其中位于園博路和白龍路交叉口這個地塊，容積率限高達(dá)200米，往北的兩個地塊一個限高160米，一個限高130米。
按這個限高，幾個地塊最大可建樓宇至少30層，最高可能會到50層。
世博園門口的建筑限高
除了高度超過100米，這幾個地塊的容積率也不低，都在4.0左右，這也就意味著地塊上的建筑體量不會小。
現(xiàn)實中，世博園門口區(qū)域完全沒有高層建筑，規(guī)劃中限高200米的地塊，現(xiàn)在是中升豐田4S店和一家機動車檢測站，建筑高度只有幾層。
除了云山片區(qū)這幾個高層商業(yè)地塊，對面的世博片區(qū)也正在建設(shè)大量商業(yè)，其中地鐵5號線終點站是一個TOD項目，TOD的特點之一就是商業(yè)體量大。另外，正在改造的世博園，也正在大門口附近區(qū)域開發(fā)大體量的商業(yè)街，從前文的規(guī)劃圖就可以看出，世博園門口區(qū)域有多個地塊是紅色標(biāo)注，說明是商業(yè)地塊。自2019年云南華僑城公布世博園改造計劃以來，世博園大門口區(qū)域一直在大興土木，按照融園入城、無界世博的改造計劃，世博園將增加都市文化中央?yún)^(qū)板塊，其中就包括門戶區(qū)文化商業(yè)綜合體、濱湖景觀街區(qū)等。
而在5號線TOD項目對面，園博路和白龍路交叉口的地方，也是一個早就開發(fā)的商業(yè)項目——園博花鳥市場。
世博園大門區(qū)一帶的商業(yè)分布
總的來看，按照云山片區(qū)和世博園片區(qū)的規(guī)劃，在地鐵5號線終點站附近，世博園大門口區(qū)域?qū)⑿纬梢粋�大面積商業(yè)區(qū)，其中有多棟100多米的高層商業(yè)建筑，世博園片區(qū)的城市景觀和天際線將會與現(xiàn)在有很大不同。
為什么世博園大門口會規(guī)劃如此之多的商業(yè)？原因主要有三個。
一是這里是地鐵5號線終點站，將來還會有8號線，具備發(fā)展商業(yè)的良好條件。
二是世博園是昆明5A級旅游景區(qū)，游客眾多，以后改造后將打破傳統(tǒng)封閉公園的模式，增加體驗式、互動式旅游商業(yè)類型。
三是世博片區(qū)商業(yè)配套總體不足，商業(yè)類型又集中于汽車銷售，而在昆明的發(fā)展格局中，世博片區(qū)是北市區(qū)和東市區(qū)的銜接地帶，交通便捷，輻射范圍廣，商業(yè)潛力大。
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