隨著俊發(fā)逸凌峰、未來城等項(xiàng)目開盤時(shí)間推遲，明年1月可能還會(huì)有新項(xiàng)目上市，但春節(jié)后昆明新盤供應(yīng)量將斷崖式下降，可能整個(gè)上半年開盤的新項(xiàng)目就只有個(gè)位數(shù)，而且大多數(shù)是小樓盤，這是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)多年未見的現(xiàn)象。
根據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前昆明市場(chǎng)上開發(fā)商已經(jīng)拿地，但尚未開盤的項(xiàng)目有16個(gè)（下圖），其中俊發(fā)逸凌峰、未來城、金茂府、義承金川府、眾安白馬御府等5個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃在本月就會(huì)開盤，但由于種種原因，未來城、逸凌峰、白馬御府等項(xiàng)目開盤時(shí)間將會(huì)延遲，不過明年春節(jié)前開盤仍舊是大概率事件，這樣一來，春節(jié)后到上半年結(jié)束，有可能開盤供應(yīng)的項(xiàng)目就只有11個(gè)。
昆明已拿地待開盤項(xiàng)目一覽
現(xiàn)在基本確定在春節(jié)后上市的項(xiàng)目有樞紐曜城和網(wǎng)龍未來時(shí)空，進(jìn)度較快的還有招商雍瓏府和中糧鴻云，兩個(gè)項(xiàng)目的售樓部已經(jīng)開放；其次是星辰俊園，城市展廳也已對(duì)外營業(yè)；中南君啟售樓部正在進(jìn)行掃尾，應(yīng)該也會(huì)很快有開盤動(dòng)作。
盤點(diǎn)下明年春節(jié)后到上半年結(jié)束有可能開盤的項(xiàng)目，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有兩個(gè)特點(diǎn)：
一是數(shù)量少，就算全部開盤，最多也只有11個(gè)左右，何況像翠湖映象等樓盤很可能還不會(huì)在上半年開盤。
二是大部分項(xiàng)目都不太大，比如西派城樾、招商雍瓏府、融翠府、翠湖映象、樞紐曜城等項(xiàng)目，占地都才幾十畝，供應(yīng)量有限。星辰俊園、中糧鴻云倒是比較大，可是中糧鴻云地處經(jīng)開區(qū)東部，不是昆明人重點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。
從上表所列的16個(gè)項(xiàng)目來看，拿地時(shí)間最近的也要追溯到今年7月，距今已有差不多半年，大部分項(xiàng)目的拿地時(shí)間都超過半年，有些甚至已經(jīng)超過一年。這也正是今年昆明土地市場(chǎng)的真實(shí)寫照——大多數(shù)房企今年拿地欲望低下，尤其是昆明業(yè)績排名前列的開發(fā)商，只有俊發(fā)在今年5月拿下了星辰俊園的地塊，其余公司幾乎沒有出手，集體“躺平”。
由于今年昆明土地供應(yīng)本來就大幅度下降，僅有的幾次大宗土地出讓，又以開發(fā)商無人報(bào)名、拍賣失敗告終，明年上半年有可能開盤的項(xiàng)目，均以拿地時(shí)間超過一年的老項(xiàng)目為主。這批項(xiàng)目如果基本在明年上半年開盤入市，就會(huì)造成明年下半年新盤供應(yīng)“青黃不接”，新房銷售將以庫存房源為主。因?yàn)榘凑照ｉ_發(fā)節(jié)奏，明年下半年的新開項(xiàng)目，將至少會(huì)在今年下半年拿地，可是眾所周知，今年下半年昆明土地成交十分慘淡。
昆明2021年土地供應(yīng)和成交將成為6年來最低水平（圖自：銳理）
明年昆明開發(fā)商土地儲(chǔ)備下降，新盤大幅度減少，是否會(huì)造成昆明住宅供應(yīng)不足呢？從最新庫存統(tǒng)計(jì)看，暫時(shí)倒沒有多大問題，根據(jù)昆明銳理11月樓市月報(bào)數(shù)據(jù)，目前昆明商品房住宅存量面積為973.66萬方，按照近一年671.99萬方的銷售速度來看，需要1.45年才能消化完。也就是說，雖然新盤供應(yīng)量在減少，但現(xiàn)階段昆明樓市的庫存是充足甚至富余的。
然而值得注意的是，盡管今年下半年昆明新建住宅成交量大幅下滑，可是11月的庫存相比今年1月，也才增加了40多萬平方米，說明今年昆明新房上市速度和數(shù)量，也比往年有大幅下降。而受今年土地交易銳減的影響，明年新房的上市速度和數(shù)量比今年又會(huì)有明顯減少，即使明年新房成交量維持在目前40多萬平方米/月的水平，庫存去化也會(huì)很快，市場(chǎng)拐點(diǎn)已隱約可見。
今年昆明新房供需都有明顯下降，所以庫存增加不算明顯
在2015年到今年的這一輪房地產(chǎn)周期里，昆明住宅庫存去化周期最短的時(shí)候只有5個(gè)月左右，其余大部分時(shí)間也都維持在10個(gè)月以下，但從去年下半年起，昆明住宅庫存增加較快，到今年1月時(shí)住宅庫存達(dá)到932萬平方米，去化周期也大幅度延長到13個(gè)月。
今年昆明樓市低迷，下半年成交量幾乎腰斬，可是庫存增加并沒有外界想像的那么多，11月相比10個(gè)月前只是多了4.5%，說明今年新盤供應(yīng)也下降較快。目前昆明新建住宅的成交量已經(jīng)穩(wěn)定在40萬平方米以上，隨著房貸和各方面政策松動(dòng)，預(yù)計(jì)明年春節(jié)后成交量會(huì)有比較大的增長，可是新房供應(yīng)量還會(huì)進(jìn)一步下降，屆時(shí)新房去化周期也會(huì)迅速縮短。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，如果昆明新建住宅的去化時(shí)間縮短到10個(gè)月以下，房價(jià)就會(huì)進(jìn)入明顯上漲周期。
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