時光如白駒過隙，倏忽而過。轉眼間暑氣漸盛的六月已經過去，我們已迎來2021年的下半年�；厥咨习肽�，國家發(fā)展規(guī)劃以及相關政策文件明確了物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展方向，為行業(yè)的快速增長和規(guī)范發(fā)展創(chuàng)造了空前的有利條件。上半年，物業(yè)服務企業(yè)前行的步伐依然鏗鏘有力，資本市場上又有企業(yè)陸續(xù)登上舞臺，更多企業(yè)即將開啟資本新征程，迎來前所未有的發(fā)展機遇；上半年，在智能化和增值服務建設道路上，企業(yè)亦更加理性、堅定和深入；越來越多企業(yè)積極出圈城市服務，邁向廣袤的星辰大海。在黃金十年的起點上，物業(yè)服務企業(yè)正從容書寫著絢麗的華章。

第一部分政策篇

隨著物業(yè)管理行業(yè)社會地位的日益提升，2021年上半年，國家相關部門陸續(xù)出臺多項政策文件持續(xù)推進行業(yè)發(fā)展。年初，住建部聯(lián)合十部委發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》后，各省市地方政府陸續(xù)出臺物業(yè)管理新政，在細則上落實中央的政策導向，從中央到地方已經達成支持和鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的共識。2021年5月28日國家商務部等12部門發(fā)布《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》中也明確提出鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞、前置倉等領域延伸，推動“物業(yè)服務+生活服務”，并明確提出在金融、稅費上給予優(yōu)惠政策。

一、規(guī)范物業(yè)費標準、業(yè)委會權責、黨建引領等內容

基礎物業(yè)服務領域，各地規(guī)范性政策陸續(xù)出臺，為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造了更好的發(fā)展環(huán)境，也為更多企業(yè)指明了未來一段時間的發(fā)展方向。同時，2021年各地新出臺的物業(yè)相關政策里，均有將發(fā)揮黨建引領，創(chuàng)新基層治理模式內容列入其中，體現(xiàn)出國家積極引導構建黨建引領、社區(qū)多方共治的基層社區(qū)治理新局面。

表：2021上半年物業(yè)管理行業(yè)部分規(guī)范政策

二、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展智慧化服務、多元增值業(yè)務

2021上半年國家出臺了一系列鼓勵性政策支持和促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。相關部門政策加大對社區(qū)養(yǎng)老、智慧化服務等方面的支持力度；“十四五”規(guī)劃綱要中六處提及“物業(yè)”，物業(yè)管理行業(yè)在國家發(fā)展戰(zhàn)略中的地位受到空前重視。

表：2021上半年物業(yè)管理行業(yè)部分鼓勵政策

三、老舊改政策穩(wěn)步推進，持續(xù)釋放想象空間

老舊小區(qū)改造作為社區(qū)治理的重要一環(huán)，是國家層面推動的社會改造工程，近年來被提升到了非常重要的高度。2021年“十四五”規(guī)劃明確提出“實施城市更新行動，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設，提高城市治理水平”，同時，2021年的政府工作報告中將當年改造任務進一步增加至5.3萬個。老舊小區(qū)的治理難題，是社會綜合治理的“短板”之一。國家鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與。

表：2021年上半年部分老舊改相關政策

第二部分市場篇

一、規(guī)模主旋律下，擴張方式多樣化

2021年上半年，擴規(guī)模仍是物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的核心戰(zhàn)略。諸多企業(yè)特別是大型企業(yè)紛紛開始制定并公布管理規(guī)模的增長目標，例如恒大物業(yè)2021年初就制定了每月外拓面積不低于3000萬平方米的年度目標，合景悠活表示在2021年規(guī)模將達到2億平方米，未來3年在管面積預計增長10倍。上半年，物業(yè)服務企業(yè)除主要依靠三種手段擴張規(guī)模之外，同時加強了對于多業(yè)態(tài)、城市服務的進軍和拓展，不同企業(yè)對各類擴張手段的倚重不同。

三種主要擴規(guī)模手段：

借助關聯(lián)地產公司，持續(xù)穩(wěn)定增加合約與管理面積，是最具確定性的擴規(guī)模手段，但隨著近年來國家相關政策的變化，開發(fā)力度受到影響，能夠為規(guī)模提供的增長邊際貢獻不斷降低；

通過第三方市場化拓展，憑借自身專業(yè)能力，增加項目中標率；

依托收并購增加規(guī)模，對于具有充裕資金的物業(yè)服務企業(yè)來說，是較為理想的擴張方式，既有利于短時間提升規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應，減少新建團隊的成本，也有利于快速切入新賽道，拓展新業(yè)態(tài)。

1. 多元并購加快企業(yè)高質量擴張

并購優(yōu)質標的已成為物業(yè)服務企業(yè)擴張突圍的有效手段，不僅能快速、有效提升管理規(guī)模，還能豐富管理業(yè)態(tài)、補足區(qū)域競爭短板，多維度優(yōu)化戰(zhàn)略布局，推動高質量規(guī)�；l(fā)展。2021年上半年，盡管有部分上市公司下調了上市所得款項用途中用于并購的比例，但并購依然是多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)熱門的擴規(guī)模選擇。

表：2021年上半年部分企業(yè)上市所得款項用途中并購比例調整情況

2021年上半年，據(jù)不完全統(tǒng)計，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生并購案例超40宗，且呈現(xiàn)出兩大特點：其一，已不再局限于傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)物業(yè)業(yè)務，而呈現(xiàn)出更多的業(yè)務外延趨勢，尤其是環(huán)衛(wèi)業(yè)務和公共服務業(yè)務，成為物業(yè)服務企業(yè)競相并購的熱門標的；其二，上半年并購不僅僅從面積增加的角度出發(fā)，還注重各業(yè)務間的良性互補，最大程度地發(fā)揮協(xié)同效應。

表：2021年上半年部分物業(yè)服務企業(yè)收并購情況

大規(guī)模的收并購也給物業(yè)服務企業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，新獲得的管理面積里客戶忠誠度較低，特別是在初期的磨合階段，需要付出更多成本；同時，盡管節(jié)省了市場化外拓和組建新團隊的成本，如何快速整合新收購項目的原有業(yè)務團隊，使其融入公司管理網絡，提升管理效率也成為了物業(yè)服務企業(yè)需要考慮的新課題。

2. 第三方項目外拓成重要擴張方式，非住宅項目潛力大

除收并購手段外，物業(yè)服務企業(yè)還通過及時掌握市場公開信息，尋求合作機會等方式，以優(yōu)質的服務及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升外拓比例。2021年上半年，物業(yè)百強企業(yè)簽約中標項目中，約43%是住宅物業(yè)項目，其余57%為辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、學校物業(yè)、園區(qū)物業(yè)等，且辦公物業(yè)與公眾物業(yè)項目居多。

圖：2021年上半年百強企業(yè)簽約中標項目構成情況（不完全統(tǒng)計）

如旭輝永升服務上半年發(fā)力學校物業(yè)，在華東、華中區(qū)域承接多個學校物業(yè)項目。明德集團相繼中標中國政法大學、中央民族大學、云南財經職業(yè)學院、哈爾濱廣廈學院、萊州市第十三中學、海軍航空學院、棗莊市婦幼保健院等多個項目，持續(xù)深耕高校后勤的同時，強化全業(yè)態(tài)布局。新力服務深拓非住宅物業(yè)服務領域，上半年在辦公物業(yè)、旅游物業(yè)、公眾物業(yè)、產業(yè)園、學校等業(yè)態(tài)領域競獲多個項目，不斷鞏固非住宅物業(yè)領先優(yōu)勢。

值得注意的是，各類擴規(guī)模方式并非完全分離的，物業(yè)服務企業(yè)常將依托兄弟開發(fā)公司與項目外拓結合在一起，如在關聯(lián)方支持的項目附近，利用高密度的成本優(yōu)勢和區(qū)域影響力輻射第三方市場化外拓；或通過收購專業(yè)服務機構業(yè)務，如電梯、傳媒、保險、安防等業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務互補，增強市場化外拓時的競標能力。

3.服務邊界拓寬，城市服務邁向縱深，打造差異化競爭

城市服務市場作為未來的藍海，吸引眾多優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)角逐。目前，城市服務的主要服務內容包括市政園林、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)、市政設施管護、環(huán)境治理、老舊小區(qū)改造、后勤服務等。多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)主要通過環(huán)衛(wèi)業(yè)務切入城市服務領域，在切入方式上也主要通過并購或與地方政府達成戰(zhàn)略合作等形式，探索城市服務藍海。

表：2021上半年部分物業(yè)服務企業(yè)并購環(huán)衛(wèi)公司案例

2021年上半年，部分物業(yè)服務企業(yè)在城市服務領域的探索更加深入，逐漸開始從城市基礎養(yǎng)護（如市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化等）進階為城市綜合治理與運營，進而智慧城市一體化運營，充分體現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)在城市服務領域的縱深挺進。如保利物業(yè)2020年首次進駐姚莊鎮(zhèn)時，服務內容主要是協(xié)助政府進行市容市貌輔助管理和交通綜合管理；2021年3月，與姚莊鎮(zhèn)人民政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,將合作內容延伸至實施鎮(zhèn)域網格化基礎治理、一體化市政服務、一站式城鎮(zhèn)煥新、智慧化民生配套以及產業(yè)賦能等。

表：2021上半年部分物業(yè)服務企業(yè)城市服務項目簽約情況

二、挖掘業(yè)主深層次需求,布局“貼心”、“貼身”增值服務

2021年上半年，物業(yè)服務企業(yè)積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產，不斷開展新的增值服務業(yè)務，拓寬服務邊界和業(yè)務領域，同時不斷深化社區(qū)服務體系，從需求、產品、渠道等多維度推進，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務產品，促成社區(qū)生活服務收入的高質量快速增長。

表：2021年上半年部分物業(yè)服務企業(yè)多種經營業(yè)務拓展情況

第三部分資本篇

一、物業(yè)服務企業(yè)上市熱潮延續(xù)

自2019年起，物業(yè)服務企業(yè)就開啟了密集上市的節(jié)奏，2019年12家公司上市，2020年18家企業(yè)成功上市，2021年上半年又添四家。截至2021年6月30日，共有46家物業(yè)服務企業(yè)上市，其中香港主板42家，A股4家，上市熱潮空前。此外，還有大量企業(yè)已經或準備啟動上市進程，截至2021年6月30日，共有28家物業(yè)服務企業(yè)向港交所申報交表。

二、板塊市值破萬億，平均市盈率34倍

截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元企業(yè)共2家，100-1000億元企業(yè)共13家，50-100億元的企業(yè)有9家，50億元以下的企業(yè)共22家；市值最高的碧桂園服務達2250.34億元。港股物業(yè)板塊平均市盈率為34倍，碧桂園服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上。

圖：總市值50億元以上物業(yè)服務企業(yè)市值市盈率情況（截至6月30日）

2021年1月1日至2020年6月30日期間，市值過50億元的24家上市物業(yè)服務企業(yè)中有20家公司股價漲幅超過大盤指數(shù)，且漲幅均為正。濱江服務、世茂服務和中海物業(yè)等漲幅均超過100%，其中，濱江服務漲幅133%，世茂服務漲幅122%，中海物業(yè)漲幅達103%。

圖：2021年初至6月30日總市值50億元以上企業(yè)市值漲跌幅情況

三、上半年融資額超260億港元

2021年上半年，共有4家物業(yè)服務企業(yè)完成IPO，累計募資凈額近40億港元；部分上市企業(yè)從年初便陸續(xù)啟動配股、發(fā)行中期票據(jù)、可換股債券等，截至6月30日，上市企業(yè)再融資共募集資金凈額超220億港元，主要用于投資、收并購擴規(guī)模、布局增值服務和一般營運資金等。

表：2021上半年部分物業(yè)服務企業(yè)上市后再融資情況

四、物業(yè)板塊分化漸凸顯，競爭趨于激烈，需樹立危機意識

物業(yè)板塊上市公司競爭格局不斷演變進化，逐漸形成了三類梯隊，昭示著行業(yè)正面臨著分化，未來整合或將加劇。

圖：2018年-2020年物業(yè)上市公司(剔除商寫類)規(guī)模、經營效率和市值演進情況

可直觀看出，隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷成熟與發(fā)展服務理念的不斷進化，行業(yè)競爭格局正快速清晰化，形成了多梯隊、有層次、競爭激烈的發(fā)展格局。

圖： 2020年年底物業(yè)上市公司(剔除商寫類)規(guī)模、經營效率和市值情況

上圖表明，從規(guī)模(在管面積)和效率(每平凈利潤)的角度切入，物業(yè)賽道已分化為三大區(qū)間(圖中氣泡表示總市值，總市值越大，氣泡越大)。

A區(qū)間的碧桂園服務和恒大物業(yè)在擴大規(guī)模的同時保持了較高水平的運營效率，位居第一梯隊，虹吸行業(yè)人才和資本，故而市場也給予它們較高的估值，同時，頭部企業(yè)也面臨著前所未有的全新挑戰(zhàn)，正如碧桂園服務首席戰(zhàn)略官徐彬淮總所提到的，企業(yè)正在穿越尚未有人涉足過的“無人區(qū)”。

位于C區(qū)間的企業(yè)，在管理面積和運營效率方面均急待改進，需要建立起較強的危機意識。他們有兩個選擇：1）在這個體量上做小而美的品牌和服務，把盈利能力提升到極致；2）突圍進入B區(qū)間的第二梯隊，要么通過擴規(guī)模形成更大合力，要么通過降本增效，增加單位利潤和業(yè)主對服務需求的粘性。

B區(qū)間：在中間地帶的物業(yè)服務企業(yè)，競爭較激烈，要么加速奔跑，要么被競爭對手蠶食，不進則退，特別是經營效率位于行業(yè)平均水平上下的企業(yè)，如出現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略方面的失誤，極易陷入規(guī)模越高、效率越低的“叫好不叫座”的局面。

第四部分品質篇

一、科技賦能、智慧驅動，加速夯實服務品質

從長遠發(fā)展角度來看，物業(yè)服務企業(yè)大力推進科技投入和建設，是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。2021上半年，各大物業(yè)服務企業(yè)陸續(xù)推出、升級全新的智慧物業(yè)管理系統(tǒng)，推行集成物業(yè)管理，解決傳統(tǒng)物業(yè)服務存在的信息封閉問題，以更加便捷的方式提供物業(yè)通知、報修、訪客、生活繳費等服務，提升居民幸福感，營造舒適社區(qū)生活。同時，部分企業(yè)也積極與專業(yè)的互聯(lián)網公司展開合作，共同探索智慧科技在物業(yè)服務場景的應用，通過充分挖掘居民生活數(shù)據(jù)、消費行為數(shù)據(jù)，將居民生活需求與服務進行精準匹配，以更加及時響應業(yè)主需求，成為企業(yè)在快速發(fā)展過程中提升服務品質的關鍵。

表：部分企業(yè)上半年智慧物業(yè)建設情況

此外，物業(yè)服務企業(yè)借助資本的力量加大智能化建設。從上市企業(yè)募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區(qū)仍舊是企業(yè)發(fā)展的重要方向之一。值得注意的是，2021年以來新上市企業(yè)普遍將智慧化建設的用資比例提升至15%左右（2020年多數(shù)企業(yè)智能化用資比例在10%左右），企業(yè)已將智能化轉型看作是未來發(fā)展的重中之重。

表：部分上市及遞表企業(yè)募集資金用途

二、加碼市拓人才培養(yǎng)，校企合作培養(yǎng)提高人才門檻

人力資源也是物業(yè)服務企業(yè)的核心所在，決定企業(yè)的未來。2021上半年，物業(yè)服務企業(yè)積極加碼人才隊伍建設，提升人員素質。同時，部分企業(yè)著眼于未來發(fā)展，已在市場外拓人才培養(yǎng)方面加大力度，也積極與高校展開合作，共同培養(yǎng)理論扎實、業(yè)務能力強的物業(yè)專業(yè)人才。

表：部分企業(yè)人才引進培養(yǎng)措施

2021上半年，物業(yè)服務企業(yè)更加注重管理團隊和人才梯隊的建設，愿意分享成長的收益，通過充足的股權激勵來留住管理團隊，提升員工積極性。融創(chuàng)服務設立管理層持股平臺“融享”，持股14.89%用于股權激勵，其中約10個點授予融創(chuàng)服務的管理團隊，覆蓋范圍從公司管理層到業(yè)務單元負責人；約5個點授予地產融創(chuàng)中國各個區(qū)域負責人。

第五部分品牌篇

2021上半年，物業(yè)服務企業(yè)不斷豐富品牌內涵，適應消費心理和消費需求的轉變，順應產業(yè)轉型升級的發(fā)展要求，通過更新發(fā)展戰(zhàn)略，煥新品牌意識，賦予品牌新的價值和內涵，突出個性化服務，以期在競爭中保持品牌核心競爭力。同時，物業(yè)服務企業(yè)基于基礎服務能力的延伸由住宅物業(yè)服務擴展到非住宅物業(yè)服務和多元增值服務領域，圍繞主業(yè)延伸、構建一個或多個細分子品牌，在夯實主業(yè)品牌的基礎上，壯大品牌集群力量。

表：2021上半年部分企業(yè)品牌建設情況

第六部分展望篇

2021下半年，上市即將進入高潮階段，保守估計，七月中上旬便有6家物業(yè)服務企業(yè)敲鐘上市；同時，擴規(guī)模、拓邊界依然會是行業(yè)發(fā)展主旋律，由于資本力量的推動和行業(yè)競爭格局的不斷演進，預計下半年業(yè)內收并購還將繼續(xù)推進。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，做好服務，提升服務品質和客戶粘性依然是最關鍵的工作，如何抓住5G、大數(shù)據(jù)的產業(yè)發(fā)展機會，與各類物業(yè)服務業(yè)務相結合，降本增效，也是企業(yè)接下來繼續(xù)努力的方向。

趨勢一：上市進入高潮期—預計年底上市企業(yè)總數(shù)將超70家

截至2020年6月30日，港股、A股上市物業(yè)服務企業(yè)總數(shù)已達46家，且從今年新上市企業(yè)的時間進度來看，明顯已經進入高潮階段。今年以來，共有28家物業(yè)服務企業(yè)向港交所遞交A1，其中融信服務、德信服務、朗詩綠色生活、康橋悅生活、領悅服務等企業(yè)均已通過聆訊，中駿商管也已于7月2日登陸港交所；到2021年底，上市物業(yè)服務企業(yè)總數(shù)會超70家。

表：2021年上半上市物業(yè)服務企業(yè)遞交A1情況（截至6月30日）

趨勢二：擴規(guī)模決策更加理性、數(shù)據(jù)化——中指數(shù)據(jù)助力企業(yè)科學高速有效拓展

作為規(guī)模版圖擴張的重要一環(huán)，收并購無疑是企業(yè)迅速擴規(guī)模、切入新業(yè)態(tài)和新業(yè)務的最佳手段，其關鍵性不言而喻。但收并購決策時也面臨著相當?shù)娘L險，盲目擴張易陷入規(guī)模增而效率不增的發(fā)展陷阱。前文也有提到，2021年上半年，部分頭部企業(yè)已經有降低了并購的比例。隨著市場的不斷成熟，物業(yè)服務企業(yè)利用品牌影響力，通過全委、競標等方式也可以外拓項目，同時能有效地降低成本。因此，當企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的時候，將加大品牌擴張力度，發(fā)展模式也會更加多元化。

如今，物業(yè)服務企業(yè)越來越重視區(qū)域內的物業(yè)服務密度。同時，隨著中央提倡房住不炒、人口老齡化加速、地產開發(fā)增速階段性放緩，存量市場成為物業(yè)服務企業(yè)市場擴張的重要戰(zhàn)場。2021年以來，數(shù)百家物業(yè)服務企業(yè)使用中指數(shù)據(jù)·物業(yè)版在全國2000多個城市拓展物業(yè)服務新項目，通過利用數(shù)據(jù)庫內的數(shù)據(jù)、市場拓展渠道、最新行業(yè)動態(tài)、和競品企業(yè)信息等多維度數(shù)據(jù)，科學決策，提升有效規(guī)模，做強主業(yè)，實現(xiàn)區(qū)域內物業(yè)服務密度的精準提升。

中指物業(yè)數(shù)據(jù)庫主要內容包括四大板塊、兩大應用場景：

圖：中指數(shù)據(jù)庫物業(yè)版應用場景

(1) 新增項目：提供多維度新增土地項目信息，包括開發(fā)企業(yè)、土地性質、項目位置、規(guī)劃建筑面積等；整合多元數(shù)據(jù)，形成城市、企業(yè)、項目熱點排行榜，幫助物業(yè)服務企業(yè)抓住新增項目拓展機會。

(2) 合約到期項目：全面監(jiān)測服務合約將到期的物業(yè)管理項目，提示合約到期時間；使物業(yè)服務企業(yè)預先了解“準進入”項目的詳細數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)在激烈的市場競爭中篩選更具價值的拓展標的。

(3) 招標項目：提供全國范圍內物業(yè)服務企業(yè)招標信息，涉及項目類型、預算金額、投標截止時間及聯(lián)系方式等重要數(shù)據(jù)；為物業(yè)服務企業(yè)拓展市場增加信息來源渠道，提供及時、準確的招標信息。

(4) 物業(yè)企業(yè)分析：收錄中國物業(yè)服務企業(yè)最新業(yè)務數(shù)據(jù)、財務數(shù)據(jù)、企業(yè)發(fā)展情況和資訊動態(tài)；幫助用戶全面了解不同企業(yè)發(fā)展情況，為物業(yè)服務企業(yè)內部研究、制定戰(zhàn)略規(guī)劃等提供數(shù)據(jù)支撐。

趨勢三：深化科技應用，強化人才招募，提升綜合服務水平

下半年，智慧化建設工作依舊是上市企業(yè)關注的焦點之一，企業(yè)繼續(xù)深化科技應用，加速提升服務質量，壓縮服務成本，進一步提高盈利空間。同時，隨著科技的不斷升級，上市企業(yè)的技術應用側重點也將從基礎的“互聯(lián)網+”轉為“智能+5G”，加速推進智慧化建設工作。接著更多物業(yè)服務企業(yè)與阿里、京東等的合作步伐，互聯(lián)網高科技企業(yè)加速入圈，助力物業(yè)服務企業(yè)科技化轉型進程。

隨著行業(yè)市場集中度提升，規(guī)�；l(fā)展駛入快車道，物業(yè)服務企業(yè)也將進一步加大人才招聘規(guī)模，完善內部培養(yǎng)體系，儲備相應的人才隊伍，覆蓋從項目經理到各業(yè)務專業(yè)條線負責人。激勵機制上，覆蓋范圍也將更廣，推動管理層和核心業(yè)務人員關注業(yè)務的長期可持續(xù)增長。同時，高素質人才梯隊搭建和服務智能化也將提高企業(yè)運營效率，提升服務質量及消費者粘性，幫助企業(yè)建立品牌影響力，打造品牌地位。

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