近期，云南房網(wǎng)報(bào)道了會(huì)展片區(qū)恒大城項(xiàng)目漲價(jià)的情況，詳情可查看《3個(gè)月普漲2000元每平，恒大城的高層為什么這么受歡迎？》。

這一內(nèi)容中提到，在恒大三盤(pán)所組成的滇池國(guó)際灣區(qū)范圍內(nèi)，目前恒大城的毛坯復(fù)式成交價(jià)已達(dá)約1.72萬(wàn)元/平米，精裝平層則為1.65萬(wàn)元/平米左右，整體高于恒大玖瓏灣精裝高層1.65萬(wàn)元/平米的均價(jià)，更是高過(guò)頤和1898僅約1.4萬(wàn)元的單價(jià)。

能看到，相較兩個(gè)鄰近項(xiàng)目，頤和1898的高層產(chǎn)品與其差價(jià)在每平1500元左右。其這一價(jià)格不僅為灣區(qū)小圈子內(nèi)最低，更處在了整個(gè)會(huì)展當(dāng)前的“洼地”，可謂片區(qū)內(nèi)在售最便宜的高層住宅項(xiàng)目。

頤和1898項(xiàng)目

造成這一現(xiàn)象的核心原因源于其產(chǎn)品。頤和1898在售高層為毛坯，而另兩個(gè)鄰近項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品均為精裝交付——恒大城平層住宅裝標(biāo)約1500元/平米，恒大玖瓏灣裝標(biāo)約1600元/平米。這樣算下來(lái)，其實(shí)際的產(chǎn)品價(jià)差并沒(méi)有數(shù)字上顯示的那么大。

而在此之前，頤和1898是曾有產(chǎn)品買(mǎi)到過(guò)1.5萬(wàn)元/平米之上的，其2019年時(shí)推售的洋房均價(jià)就在1.5-1.6萬(wàn)元/平米之間——在售地塊洋房已售罄，僅剩余毛坯高層在售，其當(dāng)前約1.4萬(wàn)元的最低單價(jià)并不難理解。

在此基礎(chǔ)上，頤和1898在售產(chǎn)品線(xiàn)的相對(duì)單薄也一定程度上影響了其價(jià)格。

相較于恒大城94-158平米的復(fù)式以及84平米的平層，頤和1898只有建面約110平米的三房和建面約142平米的四房在售。恒大城復(fù)式的高贈(zèng)送與平層低總價(jià)特點(diǎn)，壓縮了其價(jià)格空間，使其只能維持當(dāng)前水準(zhǔn)。

那么，如果從更具體的設(shè)計(jì)等層面來(lái)看，這均價(jià)1.4萬(wàn)元的產(chǎn)品又有沒(méi)有什么硬傷，值不值得買(mǎi)呢？

綜合其兩個(gè)在售戶(hù)型能發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目當(dāng)前產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯：優(yōu)勢(shì)是戶(hù)型方正，功能分區(qū)明確，室內(nèi)空間利用率高；兩個(gè)戶(hù)型景觀陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度均在7米上下，采光通風(fēng)條件較好，室內(nèi)無(wú)暗房。

頤和1898在售約110平米產(chǎn)品戶(hù)型圖

短板則是兩個(gè)戶(hù)型的景觀陽(yáng)臺(tái)寬度都僅有1.5米，與當(dāng)前本地市場(chǎng)上1.6-1.8米的主流陽(yáng)臺(tái)寬度相比略窄；而在110平米戶(hù)型內(nèi)，北向次臥為了照顧公衛(wèi)和主臥的獨(dú)衛(wèi)，面寬被壓縮到了2.6米，很難放下較長(zhǎng)的床。

當(dāng)然這更多是設(shè)計(jì)上不得不做出的妥協(xié)，倒也稱(chēng)不上多致命的缺陷。如果跳出產(chǎn)品來(lái)看，頤和1898在位置上其實(shí)是有亮點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的——其相較恒大兩項(xiàng)目更為靠近滇池，部分產(chǎn)品具備瞰滇屬性，整體也更為接近建設(shè)中的地鐵5號(hào)線(xiàn)。

還有來(lái)自品牌層面的差異值得關(guān)注。頤和1898背后的北大資源，在本地市場(chǎng)上的認(rèn)可度無(wú)疑是要弱于恒大品牌的。最為直觀的表現(xiàn)是，兩個(gè)項(xiàng)目都在內(nèi)部規(guī)劃有集中商業(yè)，但頤和1898的商業(yè)要在最末一期才會(huì)開(kāi)發(fā)建設(shè)，而近期恒大城傳出了云南首座恒大廣場(chǎng)即將動(dòng)工的消息。項(xiàng)目產(chǎn)品以及配套方面的保障，也是一個(gè)不容忽視的因素。

整體來(lái)看，絕對(duì)價(jià)格上的接近，使得頤和1898的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不如看上去那么突出，其產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)均有，但也沒(méi)什么致命性硬傷。項(xiàng)目具有一定的位置優(yōu)勢(shì)，不過(guò)自身配套的推進(jìn)現(xiàn)狀落后于鄰近項(xiàng)目，究竟是否值得入手，見(jiàn)仁見(jiàn)智。

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