昆明的合院為什么這么火？

要說(shuō)最近幾年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上最火的產(chǎn)品，既不是一大批開(kāi)發(fā)商蜂擁而上的洋房，也不是越來(lái)越多的大平層，而是合院。

合院火到什么程度？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，滇池草海邊的金地一號(hào)，位置最好的合院賣(mài)到5萬(wàn)一平方仍舊一房難求。草海邊其他項(xiàng)目的合院也都不愁賣(mài)，華夏瀾臺(tái)府去年5月開(kāi)盤(pán)首推46套合院，最便宜的也要750萬(wàn)一套，但當(dāng)天即告售罄；寶能滇池九璽去年7月首開(kāi)，第一批106套合院，單價(jià)約4萬(wàn)，現(xiàn)在也僅剩30套左右。

有門(mén)有院是合院的典型特征（圖為融創(chuàng)雁來(lái)湖的合院）

安寧是合院比較集中的區(qū)域，價(jià)格往往是同區(qū)域、同項(xiàng)目普通高層住宅的兩倍以上，可是最好賣(mài)、先賣(mài)完的也都是合院，無(wú)論是融創(chuàng)雁來(lái)湖還是前不久開(kāi)盤(pán)的金地自在城，都是如此。城投的溫泉山谷，合院也相當(dāng)受歡迎。

去年9月開(kāi)盤(pán)的招商依云國(guó)際，盡管距離比較遠(yuǎn)，區(qū)域開(kāi)發(fā)才起步，但首批推出的合院也很搶手。

昆明的合院為什么這么火？原因可能有這么幾個(gè)：

一是填補(bǔ)了別墅的市場(chǎng)空白。眾所周知，國(guó)家早就下達(dá)了別墅開(kāi)發(fā)禁令，一類住宅用地的供應(yīng)量極少，近些年昆明市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有別墅樓盤(pán)問(wèn)世，可是別墅作為住宅的最高形態(tài)，客觀市場(chǎng)需求并不會(huì)因?yàn)閯e墅禁令而消失，反倒是隨著昆明富裕階層住房的升級(jí)換代，越來(lái)越多的高凈值人群將買(mǎi)別墅作為終極消費(fèi)目標(biāo)，合院因?yàn)闆](méi)有別墅的名頭，繞開(kāi)了政策禁令，可是產(chǎn)品形態(tài)和居住體驗(yàn)又與別墅接近，很好地填補(bǔ)了別墅的產(chǎn)品空白。

一個(gè)典型的兩層合院（俊發(fā)嵩山溪谷）

從產(chǎn)品形態(tài)上看，合院盡管沒(méi)有獨(dú)棟別墅的豪華闊氣，但與前些年流行的聯(lián)排別墅很接近，都是有天有地有花園，比較好地滿足了許多人獨(dú)門(mén)獨(dú)院的別墅夢(mèng)想。

二是比起以前流行的聯(lián)排別墅，合院有自己的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。

比較一下合院和聯(lián)排別墅的平面布局就可以發(fā)現(xiàn)，合院建筑一般都是L型，增大了采光面，同時(shí)私密感較強(qiáng)，而聯(lián)排別墅的采光面比較短，而且有進(jìn)深比較大的問(wèn)題，戶與戶之間的干擾也比較大，私密感不如合院。

左邊的合院明顯比右邊的聯(lián)排別墅擁有更大的采光面

另外，L型建筑的一大優(yōu)勢(shì)，是天然形成一個(gè)圍合式院落，使得每一戶合院都能做到獨(dú)門(mén)獨(dú)戶，這也正是合院這個(gè)名字的由來(lái)，相反，聯(lián)排別墅就無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

還有，合院的建筑布局決定了每一層的建筑面積相對(duì)較大，所以兩層的合院就能實(shí)現(xiàn)比較多的功能空間，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少兩層合院，總面積不大，總價(jià)也能控制在比較小的范圍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)。如果是三層合院，面積就非常寬綽了。

合院建筑層數(shù)較少帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)是上下比較方便。而聯(lián)排別墅往往要三層起步，四層也不在話下，如果不安裝電梯，居住體驗(yàn)會(huì)比較差。

三是昆明的氣候條件比較適合開(kāi)發(fā)合院。昆明氣候不冷不熱，日照時(shí)間充足，適合露天、室外活動(dòng)，院落、露臺(tái)的用途很大，利用率遠(yuǎn)高于北方和南方炎熱地區(qū)，帶有私家院落甚至露臺(tái)的合院對(duì)昆明人有致命吸引力。

昆明是最適合擁有露臺(tái)和庭院的城市（圖為中鐵建山語(yǔ)桃源雅境合院）

當(dāng)然合院也不是沒(méi)有缺點(diǎn)，日照遮擋就是其中之一，因?yàn)長(zhǎng)型建筑勢(shì)必造成戶與戶之間，以及同一戶兩個(gè)方向上的房間互相影響陽(yáng)光直射。比如下圖的三聯(lián)排合院，雖然總體是南北朝向，可是一樓客廳的早上和下午都會(huì)被兩側(cè)的房間遮擋一段時(shí)間的陽(yáng)光，在冬天會(huì)顯得陰冷。

南向的合院客廳日照采光容易受到兩側(cè)房間的遮擋

另外，聯(lián)排別墅在停車(chē)位設(shè)計(jì)上比合院更容易，一般聯(lián)排別墅要么是底層有直接入戶車(chē)庫(kù)，要么是門(mén)前庭院式車(chē)位，但合院因?yàn)樵鹤颖旧硎琴u(mài)點(diǎn)，入戶車(chē)庫(kù)和門(mén)口車(chē)位都不太容易做到，昆明有些項(xiàng)目的做法是馬路上預(yù)留公共車(chē)位，還有些項(xiàng)目則是建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，可是公共車(chē)位容易被占，地下車(chē)庫(kù)又會(huì)增加成本，抬高合院售價(jià)。

總的來(lái)說(shuō)，合院產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)遠(yuǎn)多于缺點(diǎn)，價(jià)格上又比別墅有競(jìng)爭(zhēng)力，只是目前昆明適合開(kāi)發(fā)合院的優(yōu)質(zhì)地段越來(lái)越少了。

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