近年來(lái)，公寓這一產(chǎn)品在市場(chǎng)上的處境可謂是越來(lái)越難了。

去年時(shí)，實(shí)力蝶錦臺(tái)、昆明恒大文化旅游城等推出的部分公寓產(chǎn)品，就曾一次次擊穿昆明的市場(chǎng)底價(jià)，最低的精裝公寓均價(jià)甚至不到4000元。云南房網(wǎng)去年曾就此做過(guò)相關(guān)報(bào)道：《昆明公寓價(jià)格已逼近開(kāi)發(fā)成本，是不是該出手了？》

政策層面，年底時(shí)自然資源規(guī)劃局印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑工程項(xiàng)目審查的實(shí)施意見(jiàn)》卡死了辦公產(chǎn)品層高，直接使得后續(xù)本地市場(chǎng)再難有新的商辦LOFT產(chǎn)品審批。

而據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明商辦市場(chǎng)存量持續(xù)上漲；截至年底時(shí)，商辦市場(chǎng)存量高達(dá)1414.7萬(wàn)方，去化周期達(dá)99.7個(gè)月，折合約4.2年。

這樣的環(huán)境背景下，能在本地市場(chǎng)上有一定聲音的公寓產(chǎn)品，或是占據(jù)了城市較為核心的地理位置，或是有著出眾的稀缺資源，以配套學(xué)位作為賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目也逐漸多了起來(lái)。

據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明在售公寓產(chǎn)品明確配套有學(xué)位的樓盤(pán)有3個(gè)，分別是保利城、潤(rùn)城以及上悅天地。

目前昆明市場(chǎng)上有3個(gè)樓盤(pán)有帶學(xué)位公寓在售

其中，保利城的ME TOO公寓戶(hù)型建面36-75平米，均價(jià)約13500元/平米。項(xiàng)目配套學(xué)位的學(xué)校為云大附中星耀學(xué)校，預(yù)計(jì)今年9月份開(kāi)學(xué)，據(jù)了解這一項(xiàng)目產(chǎn)品學(xué)位實(shí)行6年輪轉(zhuǎn)制。

保利城配套云大附中星耀學(xué)校

潤(rùn)城學(xué)府公館推出的公寓建面約72-146平米，與一般公寓產(chǎn)品不同，其水電皆為民用，還可通天然氣，單價(jià)約12000-15000元/平米，帶裝修交付。業(yè)主如果購(gòu)買(mǎi)7/8/11三棟的相關(guān)產(chǎn)品，可落戶(hù)就讀師大附屬潤(rùn)城小學(xué)；這一學(xué)校已開(kāi)學(xué)多年，其學(xué)位僅限一手房業(yè)主使用。

潤(rùn)城公寓帶師大附小學(xué)位

上悅天地配套學(xué)校為紅旗小學(xué)，預(yù)計(jì)于今年9月份開(kāi)學(xué)。其推出的公寓戶(hù)型建面40-52平米，均為L(zhǎng)OFT設(shè)計(jì)，單價(jià)8800-9800元/平米，毛坯交付。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，公寓一手房業(yè)主確定能享受紅旗小學(xué)學(xué)位，二手房業(yè)主視具體情況而定。

能夠發(fā)現(xiàn)，保利城與潤(rùn)城的公寓產(chǎn)品在學(xué)位加持下，均價(jià)基本都已在12000元/平米以上。尤其是保利城，1月初簽約云大附中星耀學(xué)校后，2月初開(kāi)盤(pán)時(shí)其產(chǎn)品價(jià)格便迎來(lái)普漲，公寓約13500元/平米的均價(jià)，已接近其去年6月首開(kāi)時(shí)的住宅價(jià)格水平。

而上悅天地的帶學(xué)位公寓產(chǎn)品價(jià)格之所以還未破萬(wàn)，一方面源于整個(gè)西北新城處于相對(duì)的價(jià)格洼地，另一方面在于其公寓為毛坯交付，因此價(jià)格要略低一些。

這3個(gè)樓盤(pán)的公寓學(xué)位目前看來(lái)含金量都比較足：云師大附屬潤(rùn)城小學(xué)為民辦性質(zhì)，本身就由項(xiàng)目引進(jìn)聯(lián)合辦學(xué)，所以能夠提供學(xué)位；

上悅天地對(duì)口的紅旗小學(xué)雖是公立公辦性質(zhì)，但項(xiàng)目為其公寓產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)了學(xué)位，相當(dāng)于項(xiàng)目買(mǎi)單業(yè)主享受，只要符合當(dāng)年招生政策入讀應(yīng)該也不成問(wèn)題；

而保利城的云大附中星耀學(xué)校則是在今年年初簽約敲定的，為公立公辦性質(zhì)，今年首期招生，一手房業(yè)主使用學(xué)位問(wèn)題應(yīng)該不大，但未來(lái)的輪轉(zhuǎn)情況可能要視后續(xù)具體政策而定。

保利城學(xué)校于今年年初時(shí)簽約敲定

公寓產(chǎn)品一般具有水電費(fèi)高、不能落戶(hù)、產(chǎn)權(quán)年限短等短板，再加上公攤面積大、梯戶(hù)比高等特性，居住體驗(yàn)整體是不及住宅的。

作為配套學(xué)位的項(xiàng)目產(chǎn)品而言，其一定程度上化解了落戶(hù)和孩子將來(lái)入學(xué)這兩大最關(guān)鍵的問(wèn)題，如果還有類(lèi)似潤(rùn)城產(chǎn)品這樣的民水民電等屬性的話(huà)，其實(shí)際已與住宅差異不大，這也是相關(guān)樓盤(pán)公寓價(jià)格高昂的主要原因。

不過(guò)，公寓帶學(xué)位更多還是開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，也難以在購(gòu)房合同中明確做出約定，尤其實(shí)操中樓盤(pán)的配套學(xué)位可能要優(yōu)先滿(mǎn)足住宅業(yè)主需求，其次才能輪到公寓業(yè)主。以潤(rùn)城為例，其師大附屬潤(rùn)城小學(xué)開(kāi)學(xué)已有一定年限，部分學(xué)位已被消耗。

因此，如果是奔著學(xué)位去購(gòu)買(mǎi)相關(guān)公寓產(chǎn)品的話(huà)，還是要了解清楚項(xiàng)目現(xiàn)狀以及區(qū)域政策，需要慎之又慎。

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