昆明銳理4月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1 宏觀環(huán)境

1.3 宏觀環(huán)境小結(jié) 

全國(guó)經(jīng)濟(jì)：一季度，在新冠肺炎疫情沖擊下我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)受影響較大，隨著疫情緩解，推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)恢復(fù)正常 秩序，全國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 

全國(guó)政策：當(dāng)前，疫情得到控制，促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，而且進(jìn)展順利，地方也配合中央的大手筆出臺(tái)多種政策對(duì)各個(gè)企業(yè)進(jìn)行 支持，加快經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和市場(chǎng)穩(wěn)定。 

昆明經(jīng)濟(jì)：2019年，昆明全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6475.88億元，增長(zhǎng)6.5%左右。全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)， 重點(diǎn)領(lǐng)域改革步伐加快，市場(chǎng)活力和要素支撐穩(wěn)步增強(qiáng)。 

昆明政策：本月昆明出臺(tái)多項(xiàng)措施推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展以及保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并對(duì)住房公積金繳存和 提取范圍作出調(diào)整、取消昆明主城區(qū)落戶(hù)限制，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下對(duì)市場(chǎng)起到一定的刺激作用，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì) 快速發(fā)展。

2、土地市場(chǎng)

2.1.1 土地供銷(xiāo)及樓面價(jià)月度走勢(shì)

本月土地供應(yīng)528.23畝，環(huán)比增長(zhǎng)21.37%，同比下降51.02%；成交484.77畝，環(huán)比增長(zhǎng)354.24%，同比下降21.46%； 樓面價(jià)為6535元/㎡，環(huán)比上漲30.76% ，同比下跌116.42%。

2.1.2 土地出讓金及單價(jià)走勢(shì)

本月土地成交單價(jià)1170萬(wàn)元/畝，環(huán)比上漲119.42%，同比上漲37.58%。本月土地出讓金56.70億元，環(huán)比增長(zhǎng)896.71%， 同比增長(zhǎng)8.05%。

2.2.1 各區(qū)域供銷(xiāo)對(duì)比

4月昆明西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地供應(yīng)。 

西市區(qū)供應(yīng)4宗，面積312.96畝，占比59%。 

南市區(qū)供應(yīng)3宗，面積126.89畝，占比24%。 

呈貢區(qū)供應(yīng)2宗，面積88.38畝，占比17%。

4月昆明西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交。 

西市區(qū)成交5宗，面積211.60畝，占比44%。 

南市區(qū)成交3宗，面積173.45畝，占比36%。 

呈貢區(qū)成交1宗，面積99.73畝，占比20%

2.2.2 各板塊供銷(xiāo)價(jià)對(duì)比

本月官南、滇池、高新和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是高新板塊，為312.96畝；官南、滇池、西山、高新和呈貢 板塊有成交，西山板塊成交量最多，為201.47畝，官南板塊樓面地價(jià)最高，為10769元/㎡。

2.3.1 各土地性質(zhì)供求占比

4月昆明純住宅用地供應(yīng)4宗，面積248.94畝，占比47%； 

4月昆明商業(yè)用地供應(yīng)4宗，面積196.89畝，占比37%； 

4月昆明商業(yè)兼容住宅用地供應(yīng)1宗，面積82.40畝，占比 16%； 

4月昆明住宅兼容商業(yè)用地?zé)o供應(yīng)

4月昆明純住宅用地成交6宗，面積392.25畝，占比81%； 4月昆明商業(yè)用地成交2宗，面積10.13畝，占比2%；4月昆明商業(yè)兼容住宅用地成交1宗，面積82.40畝，占比 17%；4月昆明住宅兼容商業(yè)用地?zé)o成交。

2.3.2 成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢(shì)

土地市場(chǎng)住宅用地樓面地價(jià)5231元/㎡，環(huán)比上漲4.67%，同比上漲126.70%；商業(yè)用地樓面地價(jià)8096元/㎡，上月商業(yè) 用地?zé)o成交，同比上漲228.88%。本月住宅用地溢價(jià)率為27.67%，商業(yè)用地?zé)o溢價(jià)。

2.7 土地市場(chǎng)小結(jié)

土地供銷(xiāo)價(jià)：本月土地供應(yīng)528.23畝，成交484.77畝，樓面價(jià)為6535元/㎡，單價(jià)1170萬(wàn)元/畝，出讓金56.70億元。 土地溢價(jià)：本月住宅用地溢價(jià)率為27.67%。 土地流拍：本月4宗土地流拍。 5月土地預(yù)成交：5月預(yù)計(jì)有7宗土地成交，面積為402.29畝，其中純住宅用地3宗，面積為205.40畝，商業(yè)用地4宗，面積 為196.89畝。 

總結(jié)：本月土地成交環(huán)比上漲，市場(chǎng)呈回暖趨勢(shì)。呈貢馬金鋪一宗純住宅用地吸引了12家開(kāi)發(fā)參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)97輪競(jìng)價(jià)最 終被恒大溢價(jià)97%斬獲；西山區(qū)南壩片區(qū)兩宗地吸引了9家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)36輪競(jìng)價(jià)最終被龍湖溢價(jià)37%斬獲；中心城 區(qū)地塊越來(lái)越少，且價(jià)格較高，土地溢價(jià)向冷門(mén)區(qū)域延伸，說(shuō)明各大房企對(duì)昆明市場(chǎng)信心充足。

3、規(guī)劃預(yù)售

3.1.1 規(guī)劃月度走勢(shì)

本月昆明19個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)23次，過(guò)規(guī)總建面336.39萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)113.31%，同比增長(zhǎng)9.80%。 

從月度走勢(shì)看，項(xiàng)目過(guò)規(guī)個(gè)數(shù)本月達(dá)到峰值，過(guò)規(guī)總建面2019年3月最多。本月過(guò)規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面較上個(gè)月都有大幅上升。

3.1.2 規(guī)劃分區(qū)

本月除東市區(qū)外其他區(qū)均有項(xiàng)目過(guò)規(guī)，其中呈貢區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī)建面136.63萬(wàn)方，占比41%；南市區(qū)過(guò)規(guī)建面 84.90萬(wàn)方，占比25%；西市區(qū)過(guò)規(guī)建面65.01萬(wàn)方，占比19%；中市區(qū)過(guò)規(guī)建面45.65萬(wàn)方，占比14%；北市區(qū)過(guò)規(guī)建面 4.22萬(wàn)方，占比1% 。

3.2.1 預(yù)售月度走勢(shì)

本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了65塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為209.71萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)144.10%，同比增長(zhǎng)50.01%。

3.2.2 預(yù)售分區(qū)域分析

本月所有區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)21.27萬(wàn)方，占比10%；呈貢區(qū)供應(yīng)42.87萬(wàn)方，占比20%；南市區(qū)供應(yīng) 75.86萬(wàn)方，占比36%； 西市區(qū)供應(yīng)39.70萬(wàn)方，占比19%；東市區(qū)供應(yīng)23.32萬(wàn)方，占比11%；中市區(qū)供應(yīng)6.70萬(wàn)方，占比3%

3.2.3 預(yù)售分物業(yè)分析

本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)10953套，面積134.51萬(wàn)方；辦公供應(yīng)4526套，面積23.34萬(wàn)方；商業(yè)供應(yīng)1556套，面 積11.12萬(wàn)方；車(chē)庫(kù)供應(yīng)12039個(gè)，面積40.13萬(wàn)方；其他供應(yīng)181套，面積0.61萬(wàn)方。

3.3 規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：政府出臺(tái)相關(guān)政策，符合條件的項(xiàng)目可先行核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，使得本月 過(guò)規(guī)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和過(guò)規(guī)總建面較前上月都有所上升，共有19個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)規(guī)23次，過(guò)規(guī)總建面336.39萬(wàn)方， 其中呈貢區(qū)過(guò)規(guī)體量最大，過(guò)規(guī)建面136.63萬(wàn)方，占比41%。

預(yù)售：商品房預(yù)售許可證發(fā)放條件放寬，多項(xiàng)目取證積極，預(yù)售量集中爆發(fā)。本月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布 了65塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為209.71萬(wàn)方（統(tǒng)計(jì)口徑以公布房間明細(xì)為準(zhǔn)），其中南市區(qū)供應(yīng)最多，供應(yīng) 75.86萬(wàn)方，占比36%。

4 商品房市場(chǎng)

4.1 月度供銷(xiāo)價(jià)走勢(shì)

本月商品房新增面積168.97萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)157.66%，同比增長(zhǎng)29.57%；銷(xiāo)售面積76.48萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)32.24%，同比下 降19.60%；供求比為2.21。

4.2 分物業(yè)供銷(xiāo)存價(jià)對(duì)比

截止2020年4月30日，商品房庫(kù)存增加至2010.84萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1123.72萬(wàn)方的去化速度，需1.79年去化；本月預(yù) 售條件放寬，供應(yīng)激增，存量上漲。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業(yè)去化14.39年。

4.3 存量及去化周期走勢(shì)

截止2020年4月30日，商品房庫(kù)存2010.84萬(wàn)方，按近一年銷(xiāo)售面積1123.72萬(wàn)方計(jì)算，還需1.79年去化，去化周期較上月略有上升。

4.4 各區(qū)域月度供銷(xiāo)對(duì)比

供應(yīng)：本月南市區(qū)供應(yīng)量最多，為57.90萬(wàn)方；中市區(qū)供應(yīng)最少，為6.70萬(wàn)方； 

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為30.45萬(wàn)方；中市區(qū)成交最少，為2.13萬(wàn)方。

4.5 各板塊供銷(xiāo)存對(duì)比

新增：新增面積前三為呈貢、高新和官南板塊，分別為34.71、25.54和21.07萬(wàn)方； 

成交：成交面積前三為東南、呈貢和高新板塊，分別為13.66、12.26和10.56萬(wàn)方； 

存量：存量面積前三為呈貢、次中心和官南板塊，分別為370.15、251.15和234.72萬(wàn)方。

4.6 商品房市場(chǎng)小結(jié) 

供銷(xiāo)價(jià)：本月商品房新增面積168.97萬(wàn)方，銷(xiāo)售面積76.48萬(wàn)方，成交均價(jià)13977元/㎡。 

分物業(yè)情況：截止2020年4月30日，商品房庫(kù)存增加至2010.84萬(wàn)方，按照近一年銷(xiāo)售1123.72萬(wàn)方的去化速度，需1.79 年去化；本月所以物業(yè)類(lèi)型庫(kù)存都有增加。商品住宅去化周期0.78年，辦公去化4.09年，商業(yè)去化14.39年。 

總結(jié)：在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，政府加大政策扶持，供應(yīng)端集中放量，房企供貨加速，線上線下持續(xù)發(fā)力。4月商 品房供應(yīng)量同環(huán)比均增長(zhǎng)，成交量環(huán)比增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)回暖跡象明顯，各大房企信心充足。預(yù)計(jì)5月樓市會(huì)繼續(xù)升溫。

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