2月6日晚間，中海地產(chǎn)發(fā)布2020年首月銷(xiāo)售公告，與過(guò)往時(shí)期相比，這份成績(jī)單或許稍顯遜色。

公告顯示，中國(guó)海外系列公司于1月份錄得合約物業(yè)銷(xiāo)售額約為人民幣202.76億元，已售樓面面積約110.31萬(wàn)平方米，分別按年降低17.9%、11.9%。

這也是中海地產(chǎn)近幾年來(lái)首次以人民幣計(jì)算銷(xiāo)售額，此前該公司一直沿用港幣計(jì)算，包括2019年12月銷(xiāo)售也是披露銷(xiāo)售額為港幣339.58億元。

過(guò)去一年，離岸市場(chǎng)人民幣對(duì)美元持續(xù)走弱。即便剔除匯率因素，2020年1月中海地產(chǎn)銷(xiāo)售額創(chuàng)近三年同期最低已是事實(shí)，2018年1月及2019年1月該公司銷(xiāo)售額分別為港幣258.26億元、港幣290.48億元。

截止到1月底，中國(guó)海外系列公司錄得已認(rèn)購(gòu)物業(yè)銷(xiāo)售約人民幣164.68億元，折合約港幣183.48億元，與2019年12月環(huán)比基本持平（港幣185.28億元），同比則下跌約35.78%。這部分銷(xiāo)售額預(yù)期將于往后數(shù)月內(nèi)轉(zhuǎn)化為合約物業(yè)銷(xiāo)售。

僅從結(jié)果看，如果說(shuō)銷(xiāo)售額環(huán)比下跌逾三成是年底沖刺業(yè)績(jī)而1月恰逢銷(xiāo)售淡季，那么同比下跌近18%或許說(shuō)明，2020年1月比以往都來(lái)得冷淡些，無(wú)論從簽約還是從認(rèn)購(gòu)的角度看。

中海地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩下受影響的一員，據(jù)瑞信最新報(bào)告稱(chēng)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)1月出現(xiàn)大幅放緩，在300城市中銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別下跌45%、21%；在第一、二、三線(xiàn)城市中，銷(xiāo)售額分別下跌2%、20%、31%。

分區(qū)域看，卻又容易獲得不一樣的視角：

1月份中海地產(chǎn)在香港及澳門(mén)區(qū)域錄得合約銷(xiāo)售額人民幣2.13億元，去年同期則高達(dá)港幣59.13億元；剔除這部分因素，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體測(cè)算，期內(nèi)中海地產(chǎn)在內(nèi)地的銷(xiāo)售額同比跌幅大約3%。

這說(shuō)明1月份頭部房企在內(nèi)地的銷(xiāo)售額，暫未受到來(lái)自新型肺炎疫情擴(kuò)散的太多影響。早于中海地產(chǎn)披露業(yè)績(jī)的企業(yè)中，碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額329.2億元，與去年同期持平；中國(guó)恒大合約銷(xiāo)售405.5億元，同比下降6.07%；萬(wàn)科合同銷(xiāo)售488.8億元，同比增長(zhǎng)12.34%。

在內(nèi)地市場(chǎng)，華北地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)分別是中國(guó)海外銷(xiāo)售占比最大的區(qū)域，以2019年上半年為例，占比分別為18.7%、14.3%、13.4%；今年1月份，占比分別為15.8%、15.1%、14%，反映華北地區(qū)占比有所下降。據(jù)了解，華北地區(qū)主要包括濟(jì)南、北京、武漢、天津等幾個(gè)城市，其中濟(jì)南、北京占大頭。

銷(xiāo)售貢獻(xiàn)提升最多的是西部地區(qū)，該地區(qū)主要包括成都、西安、重慶、昆明、新疆等，銷(xiāo)售占比約14%。

根據(jù)以往銷(xiāo)售規(guī)律，在告別1、2月淡季后，中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售額逐步回升，并在6月達(dá)到高點(diǎn)，這也是大部分房企的銷(xiāo)售規(guī)律。但2020年注定冷淡些，隨著全國(guó)多地為遏制肺炎疫情而采取暫時(shí)關(guān)閉線(xiàn)下售樓處措施，房地產(chǎn)銷(xiāo)售已不可避免面臨一段時(shí)間的困難期。

無(wú)論是“碧萬(wàn)恒”抑或融創(chuàng)、保利、中海，在肺炎疫情未出現(xiàn)拐點(diǎn)的當(dāng)下，誰(shuí)都無(wú)法保證它們何時(shí)能恢復(fù)正常銷(xiāo)售工作。1月上旬，位于珠海的中海星筑公示共3棟房源備案價(jià)，并開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板間，但以目前情況來(lái)看，顯然不可能開(kāi)盤(pán)。

2月初，中海地產(chǎn)官微宣布網(wǎng)上售樓處已啟動(dòng)，通過(guò)相關(guān)小程序可以獲得公司在全國(guó)一手信息。在市場(chǎng)人士看來(lái)，購(gòu)房是注重體驗(yàn)的大宗交易，線(xiàn)上渠道的成效或遠(yuǎn)不及線(xiàn)下。

受疫情影響的不僅是當(dāng)期銷(xiāo)售，還有房企未來(lái)一段時(shí)間的銷(xiāo)售。其一，全國(guó)多地已暫停土地交易，其二，房地產(chǎn)項(xiàng)目延期開(kāi)工，這些因素都將抑制房企接下來(lái)的供貨。

1月份，中國(guó)海外發(fā)展僅新增上海、北京2宗地，環(huán)比減少3宗，應(yīng)占樓面面積39.18萬(wàn)平方米，應(yīng)付土地出讓金為人民幣80.4億元。盡管拿地少，但中海延續(xù)了加大核心布局的思路，2018年、2019年全年分別在一線(xiàn)城市新增17宗地、15宗地。2月4日，中海還投標(biāo)了香港將軍澳日出康城第12期項(xiàng)目，但并未中標(biāo)。

除此以外，另一個(gè)平臺(tái)中海宏洋新增江蘇泰州1宗地，環(huán)比減少2宗，總應(yīng)占樓面面積22.59萬(wàn)平方米，應(yīng)付土地出讓金約為10.65億元。

隨著土地交易按下暫停鍵，以及銷(xiāo)售放緩，中海地產(chǎn)或也像其它房企那般轉(zhuǎn)向保持現(xiàn)金流充裕。過(guò)去數(shù)年，中海一直將在手現(xiàn)金控制在1000億港元左右，但主要依靠銷(xiāo)售回款，融資動(dòng)作相對(duì)較少。

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