導(dǎo)語(yǔ) 對(duì)于已經(jīng)過(guò)去的2019，在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。雖然三季度已初現(xiàn)下探趨勢(shì)，進(jìn)入四季度后，購(gòu)房者信心指數(shù)、賣(mài)房信心指數(shù)走低，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，開(kāi)盤(pán)去化有所下滑，客戶觀望加重，成交周期延長(zhǎng)。但2019年全年量?jī)r(jià)均有所上漲，2019年昆明年度商品房成交1570萬(wàn)方，同比去年年度增長(zhǎng)20.24%，成交均價(jià)同比上漲3.02%。從頭部房企來(lái)看，俊發(fā)、融創(chuàng)、碧桂園、恒大繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，企業(yè)集中度進(jìn)一步擴(kuò)大，TOP20房企銷(xiāo)售規(guī)模占昆明市場(chǎng)份額達(dá)84.97%，其中，20強(qiáng)房企中，多為千億房企房企，僅有2家本土房企上榜。
投資受供地結(jié)構(gòu)及新進(jìn)房企補(bǔ)貨不足影響，信心指數(shù)走高。2019年共有7家新進(jìn)企業(yè)入駐昆明，通過(guò)招拍掛新進(jìn)企業(yè)增加，其中錦藝置業(yè)、德商地產(chǎn)、雅居樂(lè)、寶能分別在招拍掛市場(chǎng)高溢價(jià)拿地；復(fù)地招拍掛摘得西山區(qū)前衛(wèi)街道辦3宗商住用地，首進(jìn)昆明；上海鵬欣聯(lián)合建投和昆明浦項(xiàng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)業(yè)拿地首進(jìn)昆明。
榜單解讀
01入榜門(mén)檻
TOP20房企洗牌嚴(yán)重，門(mén)檻提升
五強(qiáng)門(mén)檻上漲45.83億元：2019年TOP5房企入榜門(mén)檻為107.18億元，較2018年提升45.83億，同比上漲74.70%；
十強(qiáng)房企同比增長(zhǎng)101.88%：TOP10房企入榜門(mén)檻較2018年提升32.5億，同比增長(zhǎng)101.88%；五強(qiáng)房企和十強(qiáng)房企相差42.78億元。
二十強(qiáng)房企門(mén)檻全面提升：TOP20房企房企洗牌嚴(yán)重，TOP20房企入榜門(mén)檻升至29.45億元，同比增長(zhǎng)59.19%。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)分化將更加明顯。
02房企集中度
集中度上升，TOP10-20房企奮力趕超
強(qiáng)者恒強(qiáng)，2019年昆明TOP20房企占據(jù)市場(chǎng)84.97%的份額，年度同比上漲12.87%，增速持續(xù)高速增長(zhǎng)，主要得益于企業(yè)的前瞻性布局戰(zhàn)略，多盤(pán)齊發(fā)以及自身優(yōu)勢(shì)；TOP20房企是昆明目前房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍。行業(yè)寡頭化明顯，規(guī)模房企多種方式擴(kuò)充貨源，拓寬企業(yè)貨儲(chǔ)，憑借自身品牌、產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)瓜分市場(chǎng)份額，未來(lái)房企集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企面臨被市場(chǎng)淘汰的壓力。
03房企梯隊(duì)
強(qiáng)者恒強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈
第一梯隊(duì)：均為100億+，強(qiáng)者恒強(qiáng)
相較于去年房企業(yè)績(jī)來(lái)看，萬(wàn)科、融創(chuàng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，其中，萬(wàn)科深耕昆明， 中高端改善為主，瞄準(zhǔn)城市發(fā)展核心區(qū)，且熱點(diǎn)板塊布局剛需剛改產(chǎn)品，領(lǐng)跑市場(chǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，而融創(chuàng)今年發(fā)力文旅市場(chǎng)，逐步由昆明向地州城市輻射，沖進(jìn)年度企業(yè)第三。融創(chuàng)：盡顯快馬之勢(shì)，持續(xù)發(fā)力融創(chuàng)19年表現(xiàn)延續(xù)18年勢(shì)頭，以銷(xiāo)售額171.16億元位居第三，企業(yè)業(yè)績(jī)翻倍增長(zhǎng)。融創(chuàng)前瞻性的多點(diǎn)多項(xiàng)目戰(zhàn)略布局，今年發(fā)力文旅市場(chǎng)，逐步由昆明向地州城市輻射，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與服務(wù)到文旅、文化，再到會(huì)議會(huì)展和醫(yī)療康養(yǎng)，以一貫穩(wěn)健的戰(zhàn)略選擇和市場(chǎng)判斷，投資消費(fèi)升級(jí)，前瞻性布局，穩(wěn)中求勝。萬(wàn)科：深耕昆明，多元化布局展現(xiàn)房企的深耕能力，高端改善+剛改項(xiàng)目領(lǐng)跑市場(chǎng)萬(wàn)科在昆貨儲(chǔ)充足， 以中高端產(chǎn)品為主供給的萬(wàn)科，改善型物業(yè)面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，尤其其高端物業(yè)所在巫家壩板塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，而今年，西北新城萬(wàn)科城項(xiàng)目突破剛需剛改市場(chǎng)，流量領(lǐng)跑市場(chǎng)。
第二梯隊(duì)：60億+，業(yè)績(jī)差距小，競(jìng)爭(zhēng)激烈
相比去年，第二梯隊(duì)門(mén)檻提升，且僅有海倫堡穩(wěn)居第二梯隊(duì)�？傮w房企成交金額集中在60-70億元，差距較小，名次更迭可能性較大，貨儲(chǔ)充足的房企具備先機(jī)。海倫堡：加大都市圈城市布局，加快項(xiàng)目落地入昆十余年，2019年繼續(xù)推動(dòng)主城格局，加大熱點(diǎn)板塊布局，成功落子安寧太平，且多家房企合作布局晉寧，2020年，其將突破單一招拍掛拿地方式，繼續(xù)通過(guò)合作、收購(gòu)等方式加快主城項(xiàng)目落地。新城：商開(kāi)加速落地吾悅廣場(chǎng)，住開(kāi)土儲(chǔ)不足
今年新城憑借多個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)的項(xiàng)目上榜第二梯隊(duì)，近來(lái)勢(shì)頭強(qiáng)勁的新城控股拓展布局昆明的意圖越來(lái)越明顯，2019年在昆明都市圈城市落地2個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)，目前昆明范圍內(nèi)已有4座新城吾悅廣場(chǎng)。但其住開(kāi)拿地保守，2019年在昆明主城無(wú)新增土地儲(chǔ)備，主城布局謹(jǐn)慎，后期住宅業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。
第三梯隊(duì)：30億+，貨值充沛，后續(xù)可期
第三梯隊(duì)中，中交在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)兩次溢價(jià)拿地，高溢價(jià)拿地的背后，是中交地產(chǎn)拿地速度的整體提升，其后期土地儲(chǔ)備充足，目前東白沙河項(xiàng)目（映象美廬）已入市，預(yù)計(jì)明年業(yè)績(jī)有望增長(zhǎng)。另外，招商蛇口在空港拿地接近1600畝，且和安寧政府簽訂萬(wàn)畝戰(zhàn)略合作協(xié)議，藍(lán)光通過(guò)合作、收并購(gòu)加快城南項(xiàng)目落地；保利發(fā)展目前在安寧、主城西翥生態(tài)片區(qū)和政府簽訂了萬(wàn)畝戰(zhàn)略合作協(xié)議等。此類(lèi)房企投資積極性較高，目前貨儲(chǔ)充足，具備三沖二梯隊(duì)的強(qiáng)勁潛力。中交：溢價(jià)地的背后是拿地速度的提升中交在昆布局4項(xiàng)目，2個(gè)在呈貢，呈貢隨著中交、招商、新城吾悅、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)的進(jìn)駐，片區(qū)熱度再度上漲。其中，中交地產(chǎn)在進(jìn)駐昆明首個(gè)項(xiàng)目中交錦繡雅郡布局呈貢片區(qū)。今年2次分別溢價(jià)拿地，其中，中交入昆第三子落定東白沙河，溢價(jià)率48%，目前項(xiàng)目已亮相；12月，13家房企競(jìng)價(jià)95輪，最終成交價(jià)溢價(jià)96%，中交攬呈貢145畝宅地。目前其貨儲(chǔ)充足，后期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁。
04代表企業(yè)都市圈城市布局
區(qū)位優(yōu)勢(shì)、城市規(guī)劃成重要因素
安寧、晉寧是房企熱點(diǎn)布局區(qū)域
從Top20房企入駐的都市圈且項(xiàng)目面世看，安寧、晉寧憑借離主城半小時(shí)到一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的時(shí)空優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)城市規(guī)劃利好帶來(lái)紅利當(dāng)仁不讓的成為各大品牌房企入駐首選，上榜企業(yè)中已有6家入駐，且項(xiàng)目均面世。其中，新城控股在都市圈城市布局了晉寧、安寧，項(xiàng)目最多。今年TOP20上榜企業(yè)中僅有俊發(fā)、恒大布局都市圈城市嵩明，預(yù)計(jì)2020年隨著多企業(yè)多項(xiàng)目的持續(xù)面世和銷(xiāo)售，房企業(yè)績(jī)中，嵩明項(xiàng)目業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率會(huì)逐步提升。
預(yù)計(jì)2020年落地安寧、晉寧項(xiàng)目房企業(yè)績(jī)更上一層樓
結(jié)合TOP20房企今年在都市圈拿地看，金地、融創(chuàng)均在太平拿地。目前融創(chuàng)項(xiàng)目剛?cè)胧校?020年進(jìn)入持銷(xiāo)期，金地項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年三季度入市，新城晉寧項(xiàng)目2020年持續(xù)銷(xiāo)售中，預(yù)計(jì)三家房企在都市圈城市項(xiàng)目業(yè)績(jī)會(huì)助推企業(yè)業(yè)績(jī)更上一層樓。
后市預(yù)判
投資端
主城成本高，拿地難，郊縣市場(chǎng)熱度上升
隨著主城土地成本不斷增加，以及交通的便利性、和主城的房?jī)r(jià)差帶動(dòng)都市圈樓市不斷發(fā)展。預(yù)計(jì)2020年將有更多的房企關(guān)注都市圈城市，意向進(jìn)駐都市圈城市搶占生存之機(jī)。熱點(diǎn)都市圈城市招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、溢價(jià)地塊初現(xiàn)，預(yù)計(jì)2020年公開(kāi)地塊溢價(jià)率提升，樓面價(jià)上升是常態(tài)。另外，郊縣的合作開(kāi)發(fā)、收并購(gòu)項(xiàng)目會(huì)有增多，如晉寧，藍(lán)光、招商通過(guò)收購(gòu)，資源整合后重新入市；碧桂園則通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)駐都市圈城市。
市場(chǎng)端
未來(lái)主城量?jī)r(jià)增幅放緩，都市圈城市外部客戶導(dǎo)入是關(guān)鍵
2020年昆明市場(chǎng)政策將符合政府調(diào)控預(yù)期，預(yù)計(jì)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)保持穩(wěn)定，增幅放緩。而房企在各都市圈項(xiàng)目逐步入市或持銷(xiāo)，房企在都市圈城市的業(yè)績(jī)將會(huì)大幅提升。
另外，從目前都市圈城市看，安寧發(fā)展較為成熟，是市場(chǎng)量?jī)r(jià)最高的城市；晉寧則是起步稍晚，處于環(huán)滇旅游線上，目前量?jī)r(jià)起勢(shì)發(fā)展；嵩明相對(duì)而言距離主城稍遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展落地性相對(duì)較弱，雖目前多房企聚集，但各片區(qū)開(kāi)發(fā)較為分散。從代表的都市圈城市看，其均缺乏強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐，未來(lái)多房企大體量的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本地客戶有限前提下，如何導(dǎo)入外部客戶是房企面臨的主要問(wèn)題。
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