12月12日，在深圳大本營(yíng)，郁亮出現(xiàn)為萬(wàn)科物業(yè)站臺(tái)，同行的還有萬(wàn)科物業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官朱保全。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科物業(yè)宣布與戴德梁行聯(lián)合成立一家新公司——萬(wàn)物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司，在大中華區(qū)整合商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。

這是繼去年7月萬(wàn)科物業(yè)宣布以首次公開募股定價(jià)的方式，購(gòu)買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東后，雙方合作的進(jìn)一步動(dòng)態(tài)。

戴德梁行方面表示，新公司由雙方股東注入資產(chǎn)包構(gòu)成，聚焦在商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理。

新公司管理層也分別來(lái)自雙方團(tuán)隊(duì)，其中，首席執(zhí)行官由原戴德梁行大中華區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部主管葉世源擔(dān)任，首席財(cái)務(wù)官由原萬(wàn)科物業(yè)政企商業(yè)服務(wù)事業(yè)部管理合伙人莫凡擔(dān)任。

此外，新公司是董事會(huì)持股，董事會(huì)由雙方都派人。股權(quán)比例上，則是萬(wàn)科更大一些。

盡管郁亮罕有地出席了活動(dòng)，但現(xiàn)場(chǎng)他并未發(fā)言，而由朱保全應(yīng)對(duì)一眾媒體。

朱保全將雙方的合作形容為大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的一次重量級(jí)、里程碑式的整合，并認(rèn)為新的航母將會(huì)誕生，“雙方的合作不僅是業(yè)務(wù)整合，更是優(yōu)勢(shì)資源的聯(lián)盟。這個(gè)公司今天有多大不重要，雙方基因注入后，在中國(guó)會(huì)誕生新的航母。”

顯然，對(duì)于成立了29年并一直以住宅管理為主的萬(wàn)科物業(yè)來(lái)說(shuō)，和戴德梁行的合作意味著對(duì)其商辦業(yè)務(wù)缺陷的彌補(bǔ)。

而外界更關(guān)注的是，在物業(yè)公司上市成風(fēng)口時(shí)，這家全年?duì)I收規(guī)模位于行業(yè)第一的物業(yè)公司何時(shí)才會(huì)啟動(dòng)上市？

對(duì)此，朱保全的回答依舊諱莫如深，“這當(dāng)然要看郁總的�！�

商辦缺陷

事實(shí)上，萬(wàn)科物業(yè)并非沒有上市的目標(biāo)，去年底郁亮就曾提出，“萬(wàn)科物業(yè)到千億級(jí)之前，不上市”。

這是一顆想要做物業(yè)股龍頭的野心，然而萬(wàn)科物業(yè)的實(shí)力能否配得上郁亮的野心？

在商辦業(yè)態(tài)上的不足顯然給予了萬(wàn)科物業(yè)否定的答案。

從管理規(guī)模和營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，成立于1990年的萬(wàn)科物業(yè)一直都是行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科物業(yè)2018年的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到98億元，同比增長(zhǎng)33%；2019年上半年，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)收入達(dá)52.83億元，同比增長(zhǎng)27.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先所有已上市的物業(yè)公司。

但是，過(guò)于依賴萬(wàn)科集團(tuán)和單一的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科物業(yè)也不免顯得有些偏科。

截至2018年12月底，萬(wàn)科物業(yè)已布局中國(guó)83個(gè)大中城市，合同項(xiàng)目共計(jì)2844個(gè)，其中住宅項(xiàng)目2209個(gè)，商企項(xiàng)目635個(gè)，合同面積突破5.3億平方米。

有資深物業(yè)業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“萬(wàn)科原來(lái)只做自己的業(yè)務(wù)，直到2015年才開始全面市場(chǎng)化，因此難免遇到一些問(wèn)題�！�

上述人士舉例稱，原來(lái)萬(wàn)科物業(yè)只做萬(wàn)科的項(xiàng)目，這類樓盤品質(zhì)相對(duì)較好，但社會(huì)上的樓盤就千差萬(wàn)別，所以萬(wàn)科業(yè)務(wù)進(jìn)入市場(chǎng)后也碰到一些困難和問(wèn)題，從溫室中走出來(lái)肯定要面對(duì)風(fēng)雨，怎幺度過(guò)風(fēng)雨也是他們未來(lái)需要思考的。

與此同時(shí)，為了培育除住宅業(yè)務(wù)外新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，2018年10月，萬(wàn)科物業(yè)整合了商企物業(yè)的管理資源和專業(yè)能力，推出了“萬(wàn)物商企”子品牌，并提出“住宅商企，兩翼齊飛”戰(zhàn)略。

然而，由于寫字樓和住宅管理的商業(yè)邏輯不同，缺乏商業(yè)基因的萬(wàn)科想要做好商辦項(xiàng)目的資管服務(wù)并不容易。

朱保全對(duì)此也毫不諱言，“即便是萬(wàn)物商企發(fā)展得很好，但外界對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的品牌認(rèn)知還是停留在住宅。我個(gè)人也還是更熟悉住宅，所以才跟別人合作商企�！�

與此同時(shí)，在做寫字樓物業(yè)管理時(shí)，由于沒有配套資產(chǎn)服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)也一直沒有涉及租賃、大宗交易等業(yè)務(wù)。

“所以當(dāng)我們?yōu)檫@類客戶服務(wù)的時(shí)候，他們往往問(wèn)我們能不能提供租賃和大宗交易，這個(gè)過(guò)程蠻尷尬的�！敝毂Ｈ缡钦f(shuō)。

為此，萬(wàn)科物業(yè)選擇與擁有相關(guān)產(chǎn)品線和人才團(tuán)隊(duì)的戴德梁行合作。

資料顯示，新公司萬(wàn)物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司在大中華區(qū)的商業(yè)物管和設(shè)施管理的項(xiàng)目覆蓋80多個(gè)城市，管理物業(yè)項(xiàng)目超1000個(gè)，員工人數(shù)超過(guò)2萬(wàn)人。

對(duì)于新公司資產(chǎn)包的構(gòu)成，朱保全現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)稱，“資產(chǎn)包就是雙方原來(lái)服務(wù)的客戶，以企業(yè)辦公和寫字樓為主�！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，雙方是以這個(gè)合資公司為主體，不會(huì)再各自拓展這個(gè)業(yè)務(wù)。

至于新公司資產(chǎn)包的規(guī)模，朱保全的并未直接回答，“這個(gè)在一點(diǎn)一點(diǎn)往里面裝。希望未來(lái)萬(wàn)科物業(yè)商企和住宅業(yè)務(wù)比例可以做到1：1，并形成賽馬機(jī)制。”

上市籌碼

盡管郁亮曾強(qiáng)調(diào)要讓萬(wàn)科物業(yè)與資本市場(chǎng)保持距離，但回顧萬(wàn)科物業(yè)過(guò)去幾年的發(fā)展，從全面市場(chǎng)化開始，做大規(guī)模就一直是其追逐的目標(biāo)。

另一方面，在萬(wàn)科提出要“穩(wěn)固基本盤，修枝剪葉”后，卻沒有修剪掉物業(yè)業(yè)務(wù)，也說(shuō)明物業(yè)仍是萬(wàn)科重要的基本盤。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2015年，萬(wàn)科物業(yè)開始走向市場(chǎng)化，并于當(dāng)年接管377個(gè)非萬(wàn)科開發(fā)的住宅項(xiàng)目，合同管理面積達(dá)2.1億平方米。

2016年到2018年，萬(wàn)科物業(yè)分別收購(gòu)了16家、7家和3家地方型物業(yè)公司，擴(kuò)大其管理面積、增加營(yíng)收的同時(shí)也提升了管理成本。

而隨著收購(gòu)規(guī)模的減少，近兩年萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)收的增幅也逐漸縮小。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)收入52.83億元，同比增長(zhǎng)27.1%，漲幅較2016-2018年回落幅度較大。

因此，與戴德梁行合作開展商企業(yè)務(wù)也成為萬(wàn)科物業(yè)擴(kuò)大在管規(guī)模的重要渠道。

據(jù)朱保全透露，“目前雙方的合作還是以大中華區(qū)為主。而國(guó)際化更多是一種連接，比如外資公司想進(jìn)中國(guó)，或者中資企業(yè)想出海，我們可以介紹到他們那邊�！�

至于能都推動(dòng)萬(wàn)科物業(yè)成為千億市值公司，朱保全并未正面回應(yīng)，“保利物業(yè)好像馬上要上市，看保利的表現(xiàn)�！�

雖然新公司成立為萬(wàn)科物業(yè)帶來(lái)了不少利好，但雙方的合作也曾經(jīng)歷一番坎坷。

一方面，由于雙方中資與外資的身份，尤其萬(wàn)科是混合所有制企業(yè)，新公司的成立并不容易。

據(jù)朱保全透露，所謂“書同文，車同軌”，雙方是經(jīng)歷了18個(gè)月的談判才最終達(dá)成合作，“我們是包干制，他們是酬金制，雙方計(jì)算合同的價(jià)格很難，在發(fā)展的要求上也不太一樣�！�

此外，有物業(yè)公司高層則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，“外資的模式?jīng)Q定了戴德梁行并不會(huì)將所有業(yè)務(wù)都給萬(wàn)科，而且國(guó)內(nèi)的商辦企業(yè)越來(lái)越成熟，外資在國(guó)內(nèi)已經(jīng)在退步，個(gè)人認(rèn)為這對(duì)萬(wàn)科物業(yè)上市的推動(dòng)意義不大�！�

另外，從營(yíng)收構(gòu)成上，增值服務(wù)性的占比和絕對(duì)值收入較少，也反映出萬(wàn)科物業(yè)目前仍是一家傳統(tǒng)模式的物業(yè)公司。

要達(dá)到郁亮的要求，萬(wàn)科物業(yè)仍需要面對(duì)更多市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和磨合。

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