【本周熱點】

一號文件推進“三塊地”改革：19日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》發(fā)布，文件要求，試點多年的農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革全面推開。

住建部發(fā)文：住房按套內(nèi)面積算：2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》

發(fā)改委發(fā)文培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈：21日，國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》

錦藝置業(yè)有限公司以12.31億元奪得昆明市呈貢區(qū)洛龍街道辦事處7宗地塊，溢價84.11%成交。

1張預(yù)售證、1項目開盤：本周1個項目取得預(yù)售證，預(yù)售面積14.88萬平米；本周1個項目開盤，整體去化率約60%。

【熱點事件】一號文件推進“三塊地”改革

19日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》發(fā)布，這是21世紀以來第16個指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的中央一號文件。文件指出“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重不動搖；要求，試點多年的農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革全面推開。

農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革俗稱農(nóng)村“三塊地”改革，并于2015年2月啟動改革試點；此次“一號文件”強調(diào)，在農(nóng)用地方面，要堅持農(nóng)村土地集體所有、不搞私有化，堅持農(nóng)地農(nóng)用、防止非農(nóng)化，堅持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件，進一步深化農(nóng)村土地制度改革。在集體經(jīng)營性建設(shè)用地方面，在修改相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，完善配套制度，全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng) 營性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在宅基地方面，將加快推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，力爭2020年基本完成。穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內(nèi)容，完善制度設(shè)計。抓緊制定加強農(nóng)村宅基地管理指導(dǎo)意見，研究起草農(nóng)村宅基地使用條例等。此外還提出，要健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度，發(fā)展多種形式農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng) 營，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)擔保融資。加快修訂土地管理法、物權(quán)法等法律法規(guī)。

解讀：我國土地在過去長期是“取之于農(nóng)，主要用之于城”現(xiàn)在要“取之于農(nóng)，主要用之于農(nóng)”，在農(nóng)村集體土地制度不變的前提下尋找農(nóng)村土地改革的空間，基本思路就是在法律上使“城鄉(xiāng)土地同權(quán)”，即賦予農(nóng)村土地與城市土地相同的法律權(quán)利，以長期使用權(quán)的交易吸引城市工商資本進入農(nóng) 村市場；在土地集體所有制不變情況下，要讓農(nóng)民獲得土地收益，適度放開農(nóng)村宅基地市場，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)以市場化方式流通；我國城鄉(xiāng)差別懸殊，農(nóng)村土地制度變革模式并不限于一種，在主要大中城市周邊的農(nóng)村地區(qū)，可依靠土地制度改革獲得土地收益。

【熱點事件】住建部發(fā)文：住房按套內(nèi)面積算

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。此次38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，包括了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱“《住宅規(guī)范》”），全文約3.1萬字�！蹲≌�(guī)范》指出，這一住宅項目規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

重點關(guān)注： 2.3 驗收交付

2.3.2 城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

1 戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應(yīng)全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設(shè)施應(yīng)安裝到位；

2 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設(shè)施應(yīng)具備使用條件； 3 消防設(shè)施應(yīng)完好，消防通道應(yīng)暢通。

2.4 使用維護

2.4.1 用戶不應(yīng)在樓面上堆放影響樓蓋安全的重物。

2.4.2 嚴禁未經(jīng)設(shè)計審核和有關(guān)部門批準擅自改動承重結(jié)構(gòu)、主要使用功能或建筑外觀。

2.4.3 用戶不應(yīng)拆改公共用途的水、暖、電、燃氣等配套設(shè)施。

2.4.4 用戶不應(yīng)自行拆改或占用公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、外墻面、屋面等住宅的共用部位。

2.4.5 不應(yīng)擅自改變居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

2.4.6 住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易。

解讀：這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。此次出臺這一規(guī)定主要是因為：本條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾，按套內(nèi)面積計算意義在于，一是杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商通過建筑面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。二是讓所有人真正能夠享受到買房所使用的面積。讓住房市場更可計算，更可監(jiān)督，更具有透明性。

【政策動態(tài)】發(fā)改委發(fā)文培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈

21日，國家發(fā)展和改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》

《意見》指出，都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。近年來，都市圈建設(shè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，但城市間交通一體化水平不高、分工協(xié)作不夠、低水平同質(zhì)化競爭嚴重、協(xié)同發(fā)展體制機制不健全等問題依然突出。

《意見》指出，推動公共租賃住房保障范圍常住人口全覆蓋，提高住房公積金統(tǒng)籌層次，建立住房公積金異地信息交換和核查機制，推行住房公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)和異地貸款。

《意見》指出，強化政策協(xié)同機制。積極構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協(xié)調(diào)機制，加強城市間稅收優(yōu)惠政策協(xié)調(diào)。鼓勵社會資本參與都市圈建設(shè)與運營。允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強化城市間房地產(chǎn)市場調(diào)控政策協(xié)同。

解讀：就在經(jīng)濟學界還在為中國經(jīng)濟增長心存憂慮之際，國家發(fā)改委就提出關(guān)于加快培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見，意味著我國都市圈建設(shè)在經(jīng)歷了若干年的探索實踐之后，從規(guī)劃落地到頂層設(shè)計已日益成熟，并將進入高質(zhì)量高速發(fā)展階段。在經(jīng)歷了2018年的經(jīng)濟短暫陣痛之后，中國經(jīng)濟再次尋找到新的發(fā)展引擎。根據(jù)國家發(fā)改委的指導(dǎo)意見，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎(chǔ)設(shè)施一體化程度大幅提高，到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。這意味著未來大都市圈的集聚效應(yīng)更加明顯，而工資不低、房價相對不高的都市圈也將吸引更多年輕勞動力流入，這有利于加快房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型和平穩(wěn)健康發(fā)展。

【土拍關(guān)注】

昆明呈貢區(qū)板塊昆明市呈貢區(qū)洛龍街道辦事處KCC2016-10-A1~A7號樓面價：2467.68元/㎡

土地成交價格：12.31億元

占地面積：161.83畝

土地單價：760.83萬元/畝

容積率：2.8~6.0

建筑使用性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地 70/40年

土地規(guī)劃條件

1.商業(yè)建筑地上部分自持總面積不得低于10萬平方米，且取得不動產(chǎn)權(quán)證后自持期限不得少于10年；

2.自持部分須建設(shè)包括國際知名品牌五星級酒店、超五A級甲級寫字樓、高端大型商業(yè)MALL及街區(qū)；

3.競得者若在地塊內(nèi)建設(shè)醫(yī)療項目，醫(yī)療項目須為處于全球領(lǐng)先水平的醫(yī)院，地下空間不得超過軌道現(xiàn)狀建構(gòu)筑物要求的地下空間退讓范圍。

中原分析該地塊處于呈貢吳家營片區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)共有8個項目在售，2018年呈貢區(qū)域住宅銷售平均單價為11153 元/㎡，商業(yè)成交均價為20778元/㎡，商務(wù)成交均價為8728元/㎡。該地塊為近年來呈貢區(qū)域唯一一塊溢價成交土地，呈貢區(qū)域2018年商品房用地成交均價為386.38萬元/畝，遠低于該地塊成交單價，平均樓面價為2730元/㎡，與該地塊成交樓面價相差不大。

【土地表現(xiàn)】

本周無商品房用地供應(yīng)，商品房用地成交7宗，占地161.83畝

本周無商品房用地供應(yīng)；

本周有7宗商品房用地成交，占地161.83畝，可建建面49.9萬㎡；

本周有1宗土地流拍，占地44.77畝，總建面積12.83萬㎡，為商業(yè)用地

【新增預(yù)售】

據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，本周1個項目取得1張預(yù)售證，預(yù)售面積約14.88萬㎡

【開盤地圖】

昆明中原市場監(jiān)測，本周1個項目開盤，位于南市區(qū)

說明

數(shù)據(jù)來源：中原依靠自身研究網(wǎng)絡(luò)及公開渠道進行的數(shù)據(jù)監(jiān)測和統(tǒng)計。

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