時(shí)隔大半年，深圳房企中洲試水項(xiàng)目跟投機(jī)制的成都中洲里程項(xiàng)目將開盤入市了。

而這個(gè)項(xiàng)目就是去年9月13日，中洲首個(gè)宣布將實(shí)施跟投計(jì)劃的項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查悉，成都中洲里程名邸5月16日已獲得預(yù)售許可證，計(jì)劃于5月19日入市。

該項(xiàng)目是中洲在去年6月以總價(jià)4.02億、溢價(jià)率125.80%競(jìng)得的成都成華區(qū)建材路臨西南汽貿(mào)商住地項(xiàng)目，樓面價(jià)7000元/平方米。資料顯示，該地塊位于成都火車東客站板塊，占地面積1.51萬平方米，容積率3.8，計(jì)容建面5.74萬平方米。

成都里程的跟投計(jì)劃

事實(shí)上，這些年“項(xiàng)目跟投”計(jì)劃在行業(yè)領(lǐng)先萬科、碧桂園已多加嘗試，而且已經(jīng)被多數(shù)企業(yè)認(rèn)同。因此有不少企業(yè)也在探索自己的“項(xiàng)目跟投機(jī)制”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，深圳房企中洲于今年3月17日就發(fā)布公告稱，針對(duì)其惠州天御五期項(xiàng)目、無錫梁溪區(qū)第六空間東側(cè)地塊項(xiàng)目已經(jīng)分別制定跟投管理辦法，并擬實(shí)施項(xiàng)目跟投計(jì)劃。

但實(shí)際上，這并不是中洲首次推出項(xiàng)目跟投計(jì)劃。早在去年9月13日，中洲就已針對(duì)成都中洲里程項(xiàng)目發(fā)布相關(guān)跟投公告。

當(dāng)時(shí)的《成都中洲里程項(xiàng)目跟投管理辦法》透露，部分董事、高級(jí)管理人員以及自愿參與跟投的監(jiān)事將作為強(qiáng)制或自愿參與項(xiàng)目跟投的對(duì)象，共同投資項(xiàng)目公司。

公告還明確規(guī)定，跟投人員通過有限合伙企業(yè)進(jìn)行投資，由有限合伙企業(yè)代表所有投資人對(duì)跟投項(xiàng)目進(jìn)行投資，按照各有限合伙企業(yè)于項(xiàng)目公司的出資比例分享利潤(rùn)或承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

半年過后，今年3月18日，中洲披露了成都中洲里程項(xiàng)目跟投制的最新進(jìn)展。目前，該公司各機(jī)構(gòu)參與跟投員工設(shè)立了4家有限合伙企業(yè)作為投資企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目公司的出資占比分別為80%， 8%，8%和4%，出資總額為6000萬元。

此外，公告還特別解釋稱，“各合伙企業(yè)的投資資金均來源于員工個(gè)人自有資金，且中洲控股及下屬公司不向員工提供任何形式的借款及擔(dān)�！�。

對(duì)于這一說法，中洲里程項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)，合伙人的模式為企業(yè)員工所看好，成都項(xiàng)目員工跟投系屬于自愿行為。這也意味著在繼萬科、碧桂園等房企之后，中洲也正在落實(shí)合伙人制度。

中洲合伙人學(xué)了些什么？

目前，萬科以及碧桂園合伙人案例一直為行業(yè)借鑒和學(xué)習(xí)，隨著合伙人制度在行業(yè)中被效仿，他們的模式也常常被外界拿來與其他效仿的企業(yè)作分析對(duì)比。

據(jù)了解，目前房企“合伙人制度”的方式主要涉及項(xiàng)目跟投制與公司持股制兩個(gè)方面。而項(xiàng)目跟投作為房企合伙人制的一種操作手段，由于企業(yè)自身情況的不同，項(xiàng)目跟投范圍、跟投額度、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制也呈現(xiàn)出各自不同的特點(diǎn)。

有分析指出，在項(xiàng)目跟投范圍上，從一開始的萬科、碧桂園到后來的金地和當(dāng)代置業(yè)等房企都采用了“全員項(xiàng)目跟投+核心成員強(qiáng)制跟投”的方式，開創(chuàng)了房企項(xiàng)目跟投的主流。

萬科的跟投計(jì)劃細(xì)則顯示，對(duì)項(xiàng)目一線公司管理層和項(xiàng)目經(jīng)理強(qiáng)制跟投，一線公司管理層必須跟投所在公司所有新項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須跟投本項(xiàng)目，其他員工則自愿跟投。

針對(duì)成都里程項(xiàng)目，中洲則是直接復(fù)制了萬科的做法。中洲去年9月的公告指，公司部分董事、高級(jí)管理人員以及自愿參與跟投的監(jiān)事成為強(qiáng)制或自愿參與項(xiàng)目跟投的對(duì)象，總部和成都公司核心成員強(qiáng)制跟投，其他員工自愿跟投。

在跟投額度上，中洲的員工跟投收益直接同合伙企業(yè)和個(gè)人的出資比例掛鉤，公司對(duì)各個(gè)合伙企業(yè)的持股比例也有所限定。其公告表示，公司持股比例不低于 80%，總部、成都公司強(qiáng)制跟投員工成立的有限合伙企業(yè)持股比例各不高于 8%，自愿跟投的員工成立的有限合伙企業(yè)持股比例不高于 4%，亦即員工跟投總額不超過20%。

而事實(shí)上，不同的企業(yè)對(duì)于合伙人跟投資金的比例有著不一樣的要求。

今年1月份，萬科對(duì)項(xiàng)目跟投制度作了第二次修訂，將原來跟投投資總額合計(jì)不超過項(xiàng)目資金峰值的13%調(diào)整為不超過項(xiàng)目資金峰值的10%，降低了跟投總額度上限。

盡管跟投制度經(jīng)過幾番調(diào)整，但和中洲明顯不同的是，萬科一直沒有強(qiáng)調(diào)員工跟投與公司跟投資金的比例關(guān)系。

相比之下，碧桂園“同心共享”計(jì)劃則由集團(tuán)、區(qū)域分別成立一個(gè)投資平臺(tái)，跟投人員通過投資平臺(tái)參與跟投。在跟投比例上，集團(tuán)員工要投資所有項(xiàng)目，占比不高于5%；區(qū)域總裁、項(xiàng)目經(jīng)理等僅須投資自己區(qū)域的項(xiàng)目，占比不高于10%；全部員工可跟投不高于15%的股權(quán)比例。

曾有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科跟投人員的權(quán)益是根據(jù)項(xiàng)目資金峰值確定，而碧桂園的跟投機(jī)制是跟投資金與大股東同步同比例投入注冊(cè)資金與股東借款，更好實(shí)現(xiàn)了同股同權(quán)、同責(zé)同利。

不難看出，中洲給總部和成都區(qū)域公司的跟投對(duì)象設(shè)定不同出資比例的計(jì)劃，看起來更多是模仿了碧桂園的“分級(jí)共享”模式。

但除了向萬科與碧桂園有選擇性地學(xué)習(xí)外，中洲的合伙人制度似乎還有更多的參照企業(yè)。

在分紅及退出機(jī)制方面，資料顯示，萬科的跟投分紅時(shí)間在項(xiàng)目累計(jì)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流回正后，可分批次分紅。項(xiàng)目清算時(shí)可以退出，但中途不能轉(zhuǎn)售和退出。

而中洲3月18日的公告就明確規(guī)定惠州、無錫項(xiàng)目的分紅時(shí)間在項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流為正且預(yù)計(jì)持續(xù)為正和項(xiàng)目公司的股東借款及利息已全部返還時(shí)，但于同天發(fā)布的成都里程項(xiàng)目跟投進(jìn)展公告只表示“合伙企業(yè)按照各跟投員工的實(shí)際出資比例進(jìn)行利潤(rùn)分配”，并沒有明確分紅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

中洲公告還顯示，在項(xiàng)目可售商品房銷售總面積達(dá) 90%以上（含商鋪，不含車位、車庫(kù)）且項(xiàng)目總包施工合同結(jié)算完成條件同時(shí)滿足時(shí)，各有限合伙企業(yè)可申請(qǐng)退出。這一點(diǎn)無疑是沿襲了金地此前的做法。

從目前看，中洲里程項(xiàng)目的具體收益情況還不得而知，但該模式顯然被業(yè)界所看好。5月2日，平安證券所發(fā)表的投資分析就表示，中洲控股期內(nèi)推出35.11億定增預(yù)案，全部用于地產(chǎn)項(xiàng)目投資，此外員工持股及項(xiàng)目跟投實(shí)現(xiàn)管理層、員工和股東利益綁定，銷售增速及規(guī)模均有提升。

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