面粉已經(jīng)提價(jià)，面包漲價(jià)還會遠(yuǎn)嗎？

預(yù)計(jì)將于下個(gè)月掛牌出讓的滇池會展中心旁350畝土地，很可能將刷新昆明土地成交總價(jià)記錄，成為新的地王。但更令人關(guān)注的是，該地塊公布的起拍單價(jià)已經(jīng)高達(dá)700萬余一畝，比以往同一片區(qū)的土地成交單價(jià)翻了一倍多，而接近3300元的樓面單價(jià)，也比周邊樓面價(jià)最高的中海半島華府還要高出500元，漲幅約16%。這也就意味著，隨著土地價(jià)格的大幅度上漲，滇池會展中心區(qū)域，也即滇池半島片區(qū)的房價(jià)未來還會大幅上漲。

滇池半島片區(qū)地塊樓面價(jià)對比

昆明市國土資源局發(fā)布的土地資料顯示，該地塊位于滇池國際會展中心旁，面積共350畝，掛牌起價(jià)24.12億元。如地塊下月交易成功，24.12億元的總價(jià)將刷新昆明總價(jià)地王排行榜，這也將是近來炙手可熱的半島片區(qū)產(chǎn)生的首個(gè)地王項(xiàng)目。

云南房網(wǎng)將滇池會展中心旁將出讓的新地塊土地單價(jià)、樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目土地成交時(shí)對比發(fā)現(xiàn)，該地塊土地單價(jià)為693萬元/畝，而中海半島華府、招商海公館、山海薈等早些年成交的土地單價(jià)差不多在300萬元/畝，而在近期成交的恒大玖瓏灣、恒大和金科拿下的金家村地塊，單價(jià)最高也僅有291萬元/畝，片區(qū)內(nèi)幾乎沒有項(xiàng)目土地單價(jià)超過300萬元。

此番滇池國際會展中心旁的地塊單價(jià)已接近700萬元/畝，比周邊項(xiàng)目土地單價(jià)上漲了一倍多，土地價(jià)值翻倍。不僅如此，該地塊住宅類地塊容積率為3.2-3.8，樓面價(jià)在2735元-3250元/平米之間，相比較片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目樓面價(jià)有大幅上漲。

數(shù)據(jù)顯示，滇池會展片區(qū)內(nèi)拿地較早的2個(gè)項(xiàng)目是中海半島華府和招商海公館，拿地時(shí)間均是2013年1月，容積率為1.6，樓面價(jià)在2647元-2812元/平米之間。而近期交易的恒大玖瓏灣住宅容積率為3.2的地塊樓面價(jià)約1300元/平米；金科地產(chǎn)和恒大新項(xiàng)目最高樓面價(jià)均在2000元以下。

下月出讓的新地塊疑似位置

可以看出，會展旁新地塊即便是與片區(qū)內(nèi)樓面價(jià)最高的中海半島華府和招商海公館相比，新地塊最高樓面價(jià)已達(dá)3300元/平米，比中海、招商等項(xiàng)目2800元/平米的價(jià)格上漲了近500元，最低漲幅16%。

地價(jià)推高房價(jià)是國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的鐵律。從昆明以往歷史和國內(nèi)其他城市的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)片區(qū)一旦土地成交價(jià)大幅上漲，就會造成該片區(qū)項(xiàng)目普遍追漲的現(xiàn)象，從而整體上推高區(qū)域房價(jià)。尤其是一些標(biāo)志性的“地王”地塊，價(jià)格標(biāo)桿的作用更為顯著。而房價(jià)的不斷上漲，又會帶動(dòng)下一輪土地上漲，在房地產(chǎn)市場上升行情中，這種房價(jià)和地價(jià)輪番推高的現(xiàn)象十分明顯。

目前，昆明滇池半島區(qū)域似乎也正在上演這樣的房價(jià)與地價(jià)互相推高的戲碼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，滇半島片區(qū)內(nèi)在售的幾個(gè)項(xiàng)目房價(jià)較剛推售時(shí)均有所上漲，會展山海灣2015年底推出市場時(shí)均價(jià)8000元/平米，目前已經(jīng)上漲到1萬元/平米；中海半島華府和招商海公館價(jià)格上漲了2000左右，目前均價(jià)1.2萬元/平米。受區(qū)域房價(jià)不斷上漲行情的刺激，昆明市在此番出讓滇池會展中心350畝地塊時(shí)，便明顯提高了起拍價(jià)。

即將于下月推出的滇池會展中心片區(qū)地塊，土地樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到3300元，加上建安成本、稅費(fèi)和開發(fā)商合理利潤，房價(jià)至少要上萬，比當(dāng)初會展山海灣、半島華府的開盤價(jià)都要高。由于有了地王作為價(jià)格“錨點(diǎn)”，區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目后期仍有不斷拉升售價(jià)的可能。

值得注意的是，該地塊尚未正式出讓，并不排除在正式交易時(shí)有進(jìn)一步溢價(jià)的可能，考慮到昆明近期房地產(chǎn)市場的上升勢頭，以及滇池半島片區(qū)的火爆行情，這種可能性其實(shí)還不小。果真如此，整個(gè)滇池半島板塊未來的房價(jià)上漲空間就更大了。

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