什么？商鋪50年到期后不能自動(dòng)延長(zhǎng)土地期限？看到這個(gè)消息，一位準(zhǔn)備在昆明一環(huán)邊上買(mǎi)一間老商鋪的投資者，不由得驚嘆起來(lái)。在這位投資者看來(lái)，今年兩會(huì)期間李克強(qiáng)總理曾公開(kāi)在記者招待會(huì)上表示，房產(chǎn)70年期滿后可自動(dòng)續(xù)期，他以為商鋪也是如此，但卻沒(méi)有意識(shí)到，總理答復(fù)媒體時(shí)明確強(qiáng)調(diào)可以自動(dòng)續(xù)期的是“住宅”，至于商業(yè)用房又該如何，總理并沒(méi)有表態(tài)。

人民中路和青年路交叉口的美亞大廈“壽命”已經(jīng)過(guò)半

最近，北京有不動(dòng)產(chǎn)專家明確表示，商業(yè)用房在土地期滿后將不能自動(dòng)續(xù)期，雖然“不能自動(dòng)續(xù)期”并不代表“不能續(xù)期”，但少了“自動(dòng)”二字，就意味著商業(yè)用房在土地出讓期滿后，恐怕要履行一些程序，甚至補(bǔ)繳費(fèi)用，才能延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。

不動(dòng)產(chǎn)專家這番解釋其實(shí)并不新鮮，按照我國(guó)《物權(quán)法》第149條，本來(lái)也只是規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，可以自動(dòng)續(xù)期。其中并未提及商業(yè)用地，只不過(guò)關(guān)于住宅70年產(chǎn)權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期的說(shuō)法已經(jīng)深入人心，以至于許多商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人以為，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)也可以自動(dòng)續(xù)期。這次北京不動(dòng)產(chǎn)專家的表態(tài)，給商業(yè)物業(yè)的所有者潑了一盆冷水。

一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，受《物權(quán)法》保護(hù)，其年限是永久的，但土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，所以個(gè)人只能享有土地使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)最高年限是按用途來(lái)確定的。其中，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。由于有土地使用權(quán)最高年限的硬性規(guī)定，因此人們對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)期滿后是否還能居住一直心存焦慮。尤其是去年溫州20年產(chǎn)權(quán)的房屋到期后，這種焦慮再次被放大。

昆明絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的土地使用期限都是40年或50年，雖然其中大部分的開(kāi)發(fā)時(shí)間都集中在最近20年，土地使用期限尚未過(guò)半，還不用太擔(dān)心到期續(xù)期的問(wèn)題，但昆明也有不少商業(yè)物業(yè)，特別是一些老資格的寫(xiě)字樓，建成時(shí)間已經(jīng)超過(guò)20年，如果再加上拿地到建設(shè)花費(fèi)的時(shí)間，土地使用期限已超過(guò)25年，再過(guò)10多年就要面臨土地續(xù)期的問(wèn)題。

比如位于人民中路和青年路交叉口的美亞大廈，是昆明最早的商住樓之一，建成于1996年，產(chǎn)權(quán)只有40年，如今已超過(guò)20年。與美亞大廈比鄰的如意大廈寫(xiě)字樓，竣工于1999年，土地使用權(quán)限也已過(guò)半。在美亞大廈對(duì)面，人民中路南側(cè)的巨龍大廈，是昆明最早的商住樓之一，產(chǎn)權(quán)50年，但大廈建成于1998年，如今近半時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。

總的來(lái)說(shuō)，在上個(gè)世紀(jì)90年代，昆明在改造幾條老街道時(shí)，開(kāi)發(fā)過(guò)許多商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)時(shí)間基本都只剩一半左右了。前文提到了美亞大廈、如意大廈和巨龍大廈，以及武成商業(yè)廣場(chǎng)等，都是當(dāng)年武成路（即現(xiàn)在人民中路）改造后開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地到現(xiàn)在都有超過(guò)20年歷史，即使按50年土地使用權(quán)計(jì)算，剩余產(chǎn)權(quán)最多也只剩20多年。

東風(fēng)路也是老商業(yè)項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，其中大觀商業(yè)城的開(kāi)發(fā)年代已經(jīng)快25年，華一廣場(chǎng)超過(guò)20年，三合商利寫(xiě)字樓也超過(guò)20年，這些商品樓盤(pán)的土地使用權(quán)都在40到50年，現(xiàn)在都過(guò)去了一半。

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