今天我們要聊的這個樓盤是霖雨路與龍泉路交匯處昆八中旁的半山龍庭，由國內一線房企碧桂園出品。從產品層面來說，這是一個挺討喜的項目，敲黑板，我不是托。說它討喜倒不是因為項目所處的地段好，要說地段，半山龍庭在三環(huán)之外，旁邊的龍泉路又是昆明比較擁堵的一條主干道，商業(yè)等配套也和項目有一定的距離，因此半山龍庭所處的位置算不上好�？墒潜坦饒@在這樣的地段做這樣的低密度板式產品卻是足夠亮眼的。

碧桂園半山龍庭沙盤

若說低密產品，片區(qū)內不是沒有，像距離項目不遠的曦園、中天城央墅都還有別墅在售，然而別墅無論再怎么高大上對普通購房者來說終歸不如板式住宅接地氣。另外，這幾年龍泉路上的住宅產品主要朝兩個方向發(fā)展，一個是性價比較高的塔樓，這種產品價格不高極易被市場接受。另一種就是前面提到的別墅。從在建的項目來看，片區(qū)內只有中海錦苑和同為中海出品的龍泉公館配有少量的板式住宅產品，所以半山龍庭在其中就特別顯眼。

碧桂園半山龍庭樣板園示范區(qū)

這個月月初，半山龍庭開放了樣板園示范區(qū)，同時展示了它的5個戶型產品，包括100平米、114平米、119平米、120平米和147平米。才隔了一周，項目已經緊鑼密鼓地在準備開盤。消息稱半山龍庭將在3月18日開盤，推售2棟和3棟的房源，這次開售的房源只有114平米、120平米和147平米的三種戶型產品。另來自項目售樓部的消息，半山龍庭最高已經建至10多層，2018年10月31日前即可實現(xiàn)整體精裝交付。

精裝交付均價9600-11000元/平米

半山龍庭規(guī)劃有18棟建筑物，其中2棟至16棟是18層的住宅，1棟現(xiàn)作為售樓部使用，17棟規(guī)劃為2層垃圾房，18棟則是只有1層的建筑物，現(xiàn)在用作樣板房，后期將同其它住宅一起出售。整個小區(qū)可供826戶居民入住，可停放1040輛機動車。

目前，項目已經敲定了開盤時間，為3月18日（本周六），首批將推售的房源位于2棟和3棟，而且已經亮相的5個戶型只有3個拿出來銷售，包括114平米、120平米和147平米。據置業(yè)顧問稱，半山龍庭均價預計為9600-11000元/平米。片區(qū)內只有同為精裝的中海錦苑有對比的意義，目前中海的板式住宅產品只有97平米和119平米兩個戶型在售，對外報價是11000元/平米。從售價上來說，更靠近三環(huán)的半山龍庭價格反而還略有優(yōu)勢一些，當然并不排除碧桂園會采取低開高走的價格策略。畢竟照昆明時下的情形，很多大牌房企的項目都是越賣越貴。

碧桂園半山龍庭在建

其實，在片區(qū)內和碧桂園半山龍庭有競爭關系的樓盤并不多，曦園和中天城央墅在售產品都是別墅，更何況中天城系列樓盤的開發(fā)狀況我們都心知肚明。唯一在產品上會產生競爭關系的就只有中海錦苑的精裝板樓，不久后要推出的龍泉公館也有精裝板式住宅產品供應，會分去部分市場份額�？墒前肷烬埻�1.7的容積率相較中海的兩個項目都有壓倒性的優(yōu)勢，中海錦苑龍泉公館容積率都達到4。

對外部配套依賴性強

半山龍庭是碧桂園入昆之后入市的第四個樓盤，是崗頭村改造的A10地塊，整個項目占地面積90來畝，不算小。不過該項目規(guī)劃為住宅小區(qū)，雖然配建有部分商業(yè)但僅是以底商的形式呈現(xiàn)，因此半山龍庭對外部配套的依賴性較強。

項目地處三環(huán)之外，在霖雨路和龍泉路兩大城市主干道，照理來說交通出行會很便捷�？墒驱埲肥抢ッ鞅容^擁堵的一條道路，即便非高峰期出行道路也不十分通暢。如果只依靠項目旁的公交站點“昆煙二部”的話，業(yè)主的出行便捷性會受到很大的影響，前往市中心倒是沒有任何問題，但是要去更多區(qū)域的話轉車是必然的。北市區(qū)車場距離半山龍庭雖然不算遠，可是也沒有近到步行就能夠到達，中間還有2-3個公交站的距離。

商業(yè)方面，目前項目所在的崗頭村片區(qū)內沒有成熟的商業(yè)，不過三公里范圍內倒是有中匯商業(yè)廣場、北辰財富中心、和諧世紀和嘉年華購物公園�？墒沁@些商業(yè)中心對半山龍庭來說都有一定的距離，步行到達是不可能了，只能采取自駕或者公交這兩種方式出行。

雖然配套不是太打眼，但項目本身卻有不少加分項，比如它的容積率只有1.7，與區(qū)域內普通住宅項目相比呈壓倒性優(yōu)勢。更能讓人感受到碧桂園產品細節(jié)的是，項目在小區(qū)內不但配建有其它小區(qū)通常都會配建的健身活動區(qū)、兒童游樂區(qū)，而且還非常貼心地考慮到了養(yǎng)寵物的家庭，特地規(guī)劃有寵物活動區(qū)，這能很好地規(guī)避養(yǎng)寵家庭與其它業(yè)主的矛盾。