這篇文章，已經(jīng)醞釀了足足一年時(shí)間，一直在反復(fù)反復(fù)的分析與討論，最后終于形成現(xiàn)在的大趨勢(shì)成果。其意圖與意義在于對(duì)促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房企的發(fā)展與市場(chǎng)認(rèn)識(shí)、購(gòu)房者的買(mǎi)房與投資有幫助，這才是老謝最開(kāi)心的事情。希望讓大家享受到房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的財(cái)富盛宴，賺取更多的真金白銀。不是在房地產(chǎn)混了幾十年，最后連套房都沒(méi)買(mǎi)到。因?yàn)榇筅厔?shì)無(wú)人可擋，不要同大趨勢(shì)作對(duì)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的初步發(fā)展自1998年開(kāi)始，到2017年不過(guò)才是20年。未來(lái)二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從，這才是最應(yīng)該去關(guān)注的問(wèn)題。老謝研究中國(guó)房地產(chǎn)二十年，每年市場(chǎng)的年總結(jié)果，基本上得到數(shù)據(jù)的印證，并沒(méi)有胡說(shuō)八道。跟著老謝投資不動(dòng)產(chǎn)的人，創(chuàng)造大量的財(cái)富。未來(lái)二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)怎么走，這是長(zhǎng)周期的研究課題。

老謝對(duì)判斷房地產(chǎn)長(zhǎng)周期主要指標(biāo)是GDP的增速、人口增長(zhǎng)、家庭結(jié)構(gòu)分裂率、住房消費(fèi)、城鎮(zhèn)化率、城套率，另外是房?jī)r(jià)收入比、租金回報(bào)率、空置率和住房飽和度的四個(gè)因素不可忽略。而房地產(chǎn)短周期主要指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)、政策（貨幣、土地、稅收、金融、融資、住房、戶籍、規(guī)劃、城市群（京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角，還有17個(gè)城群）、長(zhǎng)效機(jī)制、房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅）、資金（貨幣與房貸供應(yīng)、利率、房貸首付、資金價(jià)格）、供需、庫(kù)存去化周期，其中金融、貨幣、信貸與房貸首付及利率的因素影響最大。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于短周期的波動(dòng)期、調(diào)整期，政策引起的市場(chǎng)供需、價(jià)格波動(dòng)，只是短期影響。長(zhǎng)期看，不會(huì)影響到未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)發(fā)展。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的體制、制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、地方發(fā)展方式、貨幣、財(cái)政、金融、土地、住房、稅收、人口問(wèn)題等一系列問(wèn)題的改革，短期都不會(huì)有根本性、實(shí)質(zhì)性的本質(zhì)變化。毫無(wú)疑問(wèn)，城鎮(zhèn)化走完需要幾十年時(shí)間，消費(fèi)結(jié)構(gòu)已進(jìn)入住房時(shí)代，人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利，二孩放開(kāi)，未來(lái)二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是大好前景。

老謝是這樣看的，未來(lái)二十年支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力與價(jià)格上漲的推動(dòng)力，就是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)、家庭結(jié)構(gòu)分裂率、住房消費(fèi)、城鎮(zhèn)化率、城套率、創(chuàng)新。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)二十年增長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程，至少人口在達(dá)到城鎮(zhèn)化70%以前，一手房市場(chǎng)仍然是主要市場(chǎng)。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的體制制度不會(huì)顛覆、房地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會(huì)改變、房地產(chǎn)收入是地方第二財(cái)政、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口老齡化、入學(xué)毛率趨勢(shì)，會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)更加蓬勃。

未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)20大趨勢(shì)，老謝認(rèn)為是這樣的。第一是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)時(shí)代、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、黃金時(shí)代。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、土地價(jià)格不斷上漲、貨幣貶值客觀條件、購(gòu)房人增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化完成、人口向城市集中、農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，都將導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。

第二是中國(guó)房地產(chǎn)依然是政-府-調(diào)控主導(dǎo)時(shí)代、一刀切調(diào)控結(jié)束進(jìn)入分類時(shí)代。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制沒(méi)有轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)決定資源套置沒(méi)有實(shí)現(xiàn)、土地壟斷與供應(yīng)壟斷沒(méi)有改變、產(chǎn)權(quán)制度與土地制度沒(méi)有完全改革、市場(chǎng)無(wú)法決定價(jià)格前，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是政-府-調(diào)控主導(dǎo)時(shí)代。

第三是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然是賣(mài)方時(shí)代。只要土地壟斷與土地供應(yīng)壟斷沒(méi)有變、房企賣(mài)地賣(mài)房模式?jīng)]變、房企預(yù)售制沒(méi)變、房企項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式?jīng)]變、價(jià)格非市場(chǎng)決定、房源與價(jià)格公開(kāi)透明等沒(méi)有改變，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是賣(mài)方時(shí)代。

第四是中國(guó)地方財(cái)政依然是土地財(cái)政時(shí)代。只要分稅制沒(méi)變、土地置換城市基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)變、地方債務(wù)擴(kuò)大、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?jīng)]變、土地制度與出讓方式?jīng)]變等，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，地方財(cái)政依然是土地財(cái)政時(shí)代。

第五是中國(guó)房地產(chǎn)投資依然是資產(chǎn)配置時(shí)代。在人民幣貶值、美元升值、投資渠道狹窄、通貨膨脹、資產(chǎn)荒、貨幣與信貸的超發(fā)、出海投資、實(shí)體業(yè)低迷等因素下，另外是房子的居住、投資、融資的三大功能影響下，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)投資依然是資產(chǎn)配置時(shí)代。

第六是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普漲時(shí)代結(jié)束進(jìn)入城市分化時(shí)代。由于資源分配與供應(yīng)的不平衡、不合理，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均衡，人口與財(cái)富的流動(dòng)性擴(kuò)大，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)依然是城市分化時(shí)代。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還是保持震蕩上漲的趨勢(shì)。

第七是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入改善需求時(shí)代。隨著二胎政策的放開(kāi)與家庭結(jié)構(gòu)分裂及房屋拆遷等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化， “環(huán)保”、“低碳”、“智能”的產(chǎn)品發(fā)展，都會(huì)導(dǎo)致未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)依然是改善需求時(shí)代。

第八是中國(guó)房地產(chǎn)金融化時(shí)代、房地產(chǎn)金融存量監(jiān)管時(shí)代。房地產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)金融化的主要模式：1.ABS：發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，創(chuàng)新融資渠道。2.REITs：發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券，盤(pán)活資產(chǎn)流動(dòng)性。房地產(chǎn)金融化要分兩步，第一步是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融化，就是REITs，目前很多機(jī)構(gòu)都開(kāi)始嘗試；第二步就是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，即MBS。

作為不可分割的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值高昂又不能分拆購(gòu)買(mǎi)。另外是第三是建立小額貸款公司。第四是房企入股銀行，建立房企銀行。第五是房企入股保險(xiǎn)，建立房企保險(xiǎn)公司。第六是房企地產(chǎn)基金模式。隨著金融與制度的放開(kāi)，未來(lái)二十年以及相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入金融化時(shí)代。

第九是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入大中城市高價(jià)征地拆遷安置時(shí)代。第十是房企進(jìn)入城市群拿地時(shí)代、核心三四線城市攻城略地時(shí)代、收益偏平時(shí)代、500強(qiáng)壟斷時(shí)代。第十一是全國(guó)50強(qiáng)房企進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)代、互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代。第十二是全國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量資產(chǎn)時(shí)代。第十三是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代。第十四是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入三高時(shí)代（高房-價(jià)、高地-價(jià)、高成本）時(shí)代。

第十五是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入全豪宅時(shí)代。第十六是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入地鐵+高鐵+輕軌+機(jī)場(chǎng)時(shí)代。第十七是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入超級(jí)城市群+都市圈+國(guó)家新區(qū)+自貿(mào)區(qū)時(shí)代。第十八是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入學(xué)區(qū)房+學(xué)位房時(shí)代。第十九是全國(guó)主要城市房地產(chǎn)進(jìn)入人口大膨脹+交通擁擠+資源緊缺時(shí)代。第二十是全國(guó)主要房企進(jìn)入資源型+城市群+人口大+交通軌道型城市土地?fù)寠Z戰(zhàn)。

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