2010年11月，三環(huán)外萬科金域緹香開盤，均價(jià)9600元，最高價(jià)突破萬元，成為打破昆明房?jī)r(jià)按環(huán)線遞減規(guī)律的典型案例（指住宅價(jià)格，下同）。如今，隨著昆明房地產(chǎn)開發(fā)版圖外拓，外來房企市場(chǎng)份額占比明顯加大，傳統(tǒng)的按環(huán)線論房?jī)r(jià)的理論早已打破，當(dāng)前，除了一環(huán)內(nèi)各個(gè)區(qū)域價(jià)格堅(jiān)挺外，二環(huán)內(nèi)外至三環(huán)內(nèi)，房?jī)r(jià)已不相上下，在北部區(qū)域，甚至出現(xiàn)三環(huán)房?jī)r(jià)高過二環(huán)的倒掛現(xiàn)象。以往的“價(jià)格洼地”如西北部的泛亞新區(qū)、東市區(qū)等區(qū)域，一些新項(xiàng)目的房?jī)r(jià)提高到了萬元以上，一線房企所到之處，洼地變高地。

昆明航拍圖（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

一環(huán)價(jià)格堅(jiān)挺部分二環(huán)樓盤價(jià)格低于三環(huán)

昆明一環(huán)在售項(xiàng)目寥寥可數(shù)，稀缺愈顯珍貴，加上不可復(fù)制的地段，依然房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。如俊發(fā)逸天峰帶裝修均價(jià)18000元/平米，一環(huán)邊中房路易公元預(yù)計(jì)13000-15000元/平米，云路中心均價(jià)15000元/平米，博泰城一期去年均價(jià)12500元/平米，人民路壹號(hào)廣場(chǎng)14000元/平米，目前已經(jīng)售罄。一環(huán)項(xiàng)目毛坯房?jī)r(jià)格區(qū)間12000-16000元/平米。從昆明銳理統(tǒng)計(jì)的1月各板塊成交均價(jià)看，一環(huán)內(nèi)成交均價(jià)17498元/平米為各個(gè)片區(qū)最高。

但二環(huán)周邊又是另一番景象，北二環(huán)項(xiàng)目毫無優(yōu)勢(shì)，甚至低于三環(huán)房?jī)r(jià)。位于龍泉路與二環(huán)北路交匯處的萬彩城項(xiàng)目，去年均價(jià)8500元/平米，時(shí)代之窗均價(jià)9100元/平米，金尚俊園8500-9200元/平米。北三環(huán)外的銀河明珠均價(jià)8500元/平米，銀河中央9500元/平米，新時(shí)代廣場(chǎng)均價(jià)9500元/平米。南二環(huán)至三環(huán)間的價(jià)格高地則位于金產(chǎn)區(qū)片區(qū)，這一片區(qū)金地悅天下、恒大云報(bào)華府、明曄中心等項(xiàng)目均破萬。

昆明1月各板塊成交均價(jià)（圖片來源銳理）

多板塊價(jià)格凸起高新板塊不再是洼地

銳理月報(bào)顯示，1月份，昆明中心區(qū)（一環(huán)）成交均價(jià)17498元/平米，次中心（二環(huán)至一環(huán)區(qū)域）成交均價(jià)9727元/平米，滇池板塊成交均價(jià)11122元/平米，官南板塊（含半島）11188元/平米，北市板塊9142元/平米，世博板塊8657元/平米，西山板塊7470元/平米，高新板塊8679元/平米，東市板塊8205元/平米，東南板塊9444元/平米，呈貢板塊5735元/平米，空港板塊5491元/平米。

根據(jù)各板塊1月成交均價(jià)可以看出，曾經(jīng)的價(jià)格洼地高新板塊價(jià)值凸顯，成交均價(jià)已超越東市和西山板塊，除中心區(qū)外，滇池、官南兩個(gè)板塊因高端物業(yè)居多，成交均價(jià)雙雙破萬。呈貢去年雖然行情大好，漲勢(shì)明顯，但由于房?jī)r(jià)基數(shù)低，整體來看，成交均價(jià)依然低。

一線房企所到之處拔高片區(qū)房?jī)r(jià)

恒大入駐泛亞新區(qū)之前，片區(qū)住宅最高價(jià)也就是8000出頭，大部分項(xiàng)目徘徊在7000-7500元/平米左右，目前恒大名都帶裝修均價(jià)11000元/平米，成為片區(qū)價(jià)格標(biāo)桿。而日新路恒大云報(bào)華府帶裝修均價(jià)12000元/平米，也遠(yuǎn)高于周邊項(xiàng)目。綠城春江明月則一度將毛坯房?jī)r(jià)格拔高到10000元/平米，傲視紅云片區(qū)。高新區(qū)萬科云子帶裝修均價(jià)9300元/平米，而萬科東市項(xiàng)目城市之光，目前雖沒有開盤，但未來銷售價(jià)格也將是東市區(qū)的新標(biāo)桿。

綜合來看，一線房企由于品牌影響力大、開發(fā)實(shí)力強(qiáng)，其成熟的發(fā)展模式和產(chǎn)品開發(fā)理念，打造的產(chǎn)品具備引領(lǐng)價(jià)值，對(duì)片區(qū)產(chǎn)品升級(jí)，從而推動(dòng)區(qū)域價(jià)值上升起到極大作用。昆明二環(huán)外的多個(gè)版塊發(fā)展日趨成熟，房?jī)r(jià)地理分布格局的“去中心化”趨勢(shì)也越來越明顯。

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