去年6月，昆明市人民政府發(fā)布了《關(guān)于昆明市城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置的指導(dǎo)意見（試行)》，對(duì)于棚改貨幣化安置的實(shí)施范圍、貨幣補(bǔ)償實(shí)施程序、以購代建實(shí)施程序等提出了意見。對(duì)安置對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，組織實(shí)施相關(guān)工作，屬地政府與安置對(duì)象簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議，采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項(xiàng)目，屬地政府成立統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組（涉及市級(jí)國有平臺(tái)公司的，增設(shè)其為統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組成員），負(fù)責(zé)組織實(shí)施以購代建。且該文件只適用于昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，三個(gè)國家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)管委會(huì)（以下簡稱屬地政府）的城市棚戶區(qū)改造。

具體政策原文公示如下：

五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委辦局，三個(gè)國家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)管委會(huì)：

根據(jù)《云南省人民政府辦公廳關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的指導(dǎo)意見》（云政辦發(fā)〔2015〕91號(hào)）、《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見》（昆政發(fā)〔2015〕52號(hào)）、《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)城市棚戶區(qū)改造以購代建實(shí)施意見的通知》（昆政辦〔2014〕124號(hào)）要求，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)全市城市棚戶區(qū)改造工作，特制定本指導(dǎo)意見。本市五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)人民政府，三個(gè)國家級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)管委會(huì)（以下簡稱屬地政府）的城市棚戶區(qū)改造適用本意見。其他區(qū)域參照本意見執(zhí)行。

一、總體要求

按照“政府引導(dǎo)、群眾自愿、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，在保持城市更新改造政策連續(xù)性的前提下，加大貨幣化安置力度，采取貨幣補(bǔ)償和政府購買商品住房進(jìn)行安置（以下簡稱“以購代建”），鼓勵(lì)安置對(duì)象自愿選擇貨幣化安置，加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)程，確保讓更多群眾受益。

二、實(shí)施范圍

本意見所指的城市棚戶區(qū)改造包含城中村、老舊小區(qū)、舊廠區(qū)改造項(xiàng)目中的回遷安置房及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（一）已簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。按已簽訂的征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和規(guī)劃方案明確的回遷安置面積，繼續(xù)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換原址實(shí)物回遷安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換加貨幣安置或純貨幣安置。

（二）未簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。按照《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知》（昆政發(fā)〔2016〕13號(hào)）要求，加大城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，充分尊重安置對(duì)象意愿，通過采取貨幣補(bǔ)償和以購代建的方式，鼓勵(lì)安置對(duì)象自愿選擇貨幣化安置，力爭(zhēng)逐步將貨幣化安置比例提高到50%。

三、實(shí)施程序

本意見所指的貨幣化安置包含貨幣補(bǔ)償和以購代建兩種方式。

（一）貨幣補(bǔ)償實(shí)施程序

堅(jiān)持自愿原則，屬地政府充分征求安置對(duì)象的意見，對(duì)安置對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，組織實(shí)施相關(guān)工作。屬地政府與安置對(duì)象簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議，按照《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見的通知》（昆政辦〔2015〕103號(hào)）和《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償指導(dǎo)意見的通知》（昆政辦〔2015〕104號(hào)）測(cè)算貨幣補(bǔ)償資金，及時(shí)足額補(bǔ)償給安置對(duì)象。

（二）以購代建實(shí)施程序

采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項(xiàng)目，屬地政府成立統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組（涉及市級(jí)國有平臺(tái)公司的，增設(shè)其為統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組成員），負(fù)責(zé)組織實(shí)施以購代建。

1. 征求意見

堅(jiān)持自愿原則，對(duì)擬采取以購代建方式購買普通商品房作為安置房的項(xiàng)目，充分征求安置對(duì)象對(duì)房源區(qū)位、戶型、建筑面積等意見，統(tǒng)計(jì)所需安置房的詳細(xì)信息，組織實(shí)施相關(guān)工作。

2. 編制方案

統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況制定以購代建實(shí)施方案,報(bào)市以購代建領(lǐng)導(dǎo)小組審定。統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)以購代建計(jì)劃組織實(shí)施，并定期向市以購代建領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告工作進(jìn)展情況。

實(shí)施方案應(yīng)包括購買房源范圍、房源數(shù)量及面積、資金來源、采購方式、購買時(shí)間、資金支付、差價(jià)結(jié)算、稅費(fèi)繳納、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)及資金監(jiān)管措施等內(nèi)容。

3. 確定房源

統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組優(yōu)先在市住建局搭建的房源信息平臺(tái)中選擇符合條件的房源，按照價(jià)格控制的標(biāo)準(zhǔn)，采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來源采購和詢價(jià)等方式，確定擬用于以購代建的普通商品房源（現(xiàn)房或期房）。

房源的具體要求為：

（1）房源區(qū)位、建筑面積、戶型等應(yīng)滿足安置對(duì)象的要求；

（2）購買現(xiàn)房的應(yīng)當(dāng)取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。購買期房的行政審批手續(xù)齊全，相關(guān)證件（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證等）齊全；

（3）使用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款資金的，應(yīng)符合銀行審批條件。

4. 籌集資金

以購代建購房資金包含屬地政府和社會(huì)投資人自籌資金，中央、省、市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金、基金，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項(xiàng)貸款資金等。

使用中央、省、市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金、基金的，由屬地政府�？顚Ｓ�。使用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項(xiàng)貸款資金支付以購代建購房款的，由屬地政府按照政府購買服務(wù)辦法組織實(shí)施，市級(jí)國有平臺(tái)公司根據(jù)相關(guān)合同及購房進(jìn)度，向國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行申請(qǐng)使用專項(xiàng)貸款資金支付購房款，貸款資金經(jīng)審批后由市級(jí)平臺(tái)公司報(bào)統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組審定，再支付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款須嚴(yán)格遵守國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項(xiàng)貸款資金支付有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5. 開展評(píng)估

統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組選取評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬統(tǒng)購商品房進(jìn)行評(píng)估，擬用于以購代建的普通商品房，購置價(jià)格上限按照項(xiàng)目開發(fā)成本（含土地費(fèi)用）、稅金、合理利潤3項(xiàng)加總審慎確定，且不得高于所在區(qū)域內(nèi)同類普通商品住房的平均價(jià)格。購買房源提供者項(xiàng)目管理體系齊全，符合建設(shè)管理要求。

6. 組織洽談簽約

評(píng)估價(jià)格確定后，統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組組織具體洽談，形成最終報(bào)價(jià)方案，組織簽訂購買協(xié)議。由統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組指定的購買主體單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣協(xié)議，明確購買房屋的戶型、面積、價(jià)格、交房標(biāo)準(zhǔn)、選房規(guī)則、交驗(yàn)房辦法、附屬設(shè)施要求、購房資金支付和監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、退出機(jī)制等事項(xiàng)。

7. 簽訂房屋買賣合同

安置對(duì)象憑借征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及有關(guān)材料，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房買賣合同》。由統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組指定的購買主體單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行結(jié)算。

8. 費(fèi)用審計(jì)

根據(jù)簽訂的商品房購房合同，以購代建所產(chǎn)生的費(fèi)用納入項(xiàng)目土地成本，可在項(xiàng)目土地掛牌交易中以購買實(shí)物安置的方式進(jìn)行外掛。

四、優(yōu)惠政策

（一）財(cái)政支持政策

城市棚戶區(qū)改造實(shí)行貨幣化安置的，列入屬地政府年度目標(biāo)考核任務(wù)，與新建安置住房同等享受用地指標(biāo)支持和各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金以及國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚戶區(qū)改造貸款政策，市級(jí)有關(guān)部門在安排中央和省級(jí)補(bǔ)助資金時(shí)，給予一定傾斜。

（二）稅費(fèi)優(yōu)惠政策

認(rèn)真落實(shí)國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；個(gè)人首次購買90平方米以下（含90平方米）改造安置住房，按照1%的稅率計(jì)征契稅；購買超過90平方米、但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按照法定稅率減半計(jì)征契稅；個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按照有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅；個(gè)人住房被征收后選擇貨幣補(bǔ)償且被征收人新購住房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模庹髌醵�；超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按照規(guī)定征收契稅。

（三）貨幣獎(jiǎng)勵(lì)政策

城市棚戶區(qū)安置對(duì)象選擇貨幣補(bǔ)償和以購代建安置的，安置對(duì)象在按補(bǔ)償協(xié)議約定的時(shí)間搬遷騰空并移交房屋及相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料后10個(gè)工作日內(nèi)，以貨幣方式進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由屬地政府按不高于被拆除房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的20%確定。

（四）其他支持政策

城市棚戶區(qū)安置對(duì)象以貨幣安置補(bǔ)償款購買商品住房后，可憑《購房合同》和房屋征收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續(xù)，并可按照當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T有關(guān)規(guī)定辦理子女入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)等手續(xù)。自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在原被征收住宅劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，學(xué)校應(yīng)視同片內(nèi)生源辦理。城市棚戶區(qū)安置對(duì)象及其直系親屬都繳存住房公積金的，在選擇貨幣化安置時(shí)，可享受住房公積金購房共同還貸等有關(guān)優(yōu)惠政策。

五、工作要求

（一）采取貨幣補(bǔ)償、以購代建方式安置城市棚戶區(qū)村（居）民后的余量等面積回遷房，按《昆明市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造工作的意見》（昆政發(fā)〔2012〕46號(hào)）對(duì)余量回遷房的處置要求進(jìn)行處置。

（二）市以購代建領(lǐng)導(dǎo)小組建立城市棚戶區(qū)改造融資工作會(huì)商機(jī)制，定期召開會(huì)議研究解決城市棚戶區(qū)貨幣化安置融資工作中存在的困難和問題，切實(shí)用好用活貸款資金，推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置進(jìn)程。

（三）市以購代建領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室做好統(tǒng)籌、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要積極搭建房源信息平臺(tái)，供屬地政府和安置對(duì)象及時(shí)選擇房源。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市財(cái)政局、市城市更新改造工作辦公室等部門定期開展監(jiān)督檢查，及時(shí)通報(bào)全市貨幣化安置工作進(jìn)展情況，并將年度任務(wù)完成情況作為以后年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃和資金分配的重要參考依據(jù)。市發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門建立綠色審批通道，提高行政審批效率。

（四）屬地政府作為以購代建的實(shí)施主體，要高度重視，積極做好前期基礎(chǔ)工作，全面落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任，細(xì)化城市棚戶區(qū)安置對(duì)象選擇貨幣化安置的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)資金存在困難、推進(jìn)不力的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，積極對(duì)接市級(jí)平臺(tái)公司，充分利用國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行專項(xiàng)貸款資金。

（五）健全城市棚戶區(qū)改造以購代建資金使用監(jiān)管檢查機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)以購代建資金的管理，確保�？顚Ｓ�，嚴(yán)禁截留、滯留、擠占、挪用資金。同時(shí)，建立完善監(jiān)督管理機(jī)制，加大監(jiān)督檢查力度，避免在房源購置、資金使用等過程中出現(xiàn)違規(guī)行為，確保公開、公平、公正，陽光化操作。

（六）加強(qiáng)對(duì)城市棚戶區(qū)改造以購代建房源的監(jiān)管，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。嚴(yán)格建筑材料驗(yàn)核制度，防止假冒偽劣建筑材料流入建筑工地。健全項(xiàng)目信息公開制度。貫徹落實(shí)綠色建筑行動(dòng)方案，積極執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

本意見自下發(fā)之日起試行，試行期一年。

昆明市人民政府辦公廳

2016年6月7日

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