昆明商業(yè)嚴(yán)重超標(biāo)早就成為共識(shí)，可究竟嚴(yán)重到了什么程度？睿意德近日發(fā)布的《2016西南商業(yè)地產(chǎn)年度盤(pán)點(diǎn)及展望》報(bào)告顯示，我大昆明的人均商業(yè)面積已近3.5平米，而這一數(shù)字還不包括寫(xiě)字樓、公寓、酒店和2萬(wàn)平米以下的底商在內(nèi)。不說(shuō)別的，單放在西南四城中，昆明的商業(yè)量就高得嚇人。人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平均在昆明之上的成都、重慶人均商業(yè)面積一個(gè)不到1.5平米，一個(gè)不足2.5平米，反倒四城中發(fā)展相對(duì)成渝滯后的昆明卻處于遙遙領(lǐng)先的地位。更令人驚訝的是，昆明的人均商業(yè)面積竟早已比有著“購(gòu)物天堂”之稱(chēng)的香港都要高，香港最新數(shù)據(jù)也才3平米左右。

昆明人均商業(yè)面積領(lǐng)跑西南（數(shù)據(jù)來(lái)源：睿意德）

昆明人均商業(yè)面積3.5平米遠(yuǎn)超成渝領(lǐng)跑西南

根據(jù)睿意德的報(bào)告，昆明已開(kāi)業(yè)和未開(kāi)業(yè)在建的購(gòu)物中心體量已高達(dá)2300萬(wàn)平方米，領(lǐng)跑整個(gè)西南，成渝兩地基本持平，均不足2000萬(wàn)平方米，貴陽(yáng)目前達(dá)1000萬(wàn)平方米。從人均數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，昆明人均商業(yè)面積近3.5平米，成都人均商業(yè)面積不足1.5平米，重慶2.5平米不到，貴陽(yáng)在2.5平米左右。而以上數(shù)據(jù)顯然還有所保留，因?yàn)椴⑽春▽?xiě)字樓、公寓、酒店和2萬(wàn)平米以下的底商。

昆明商業(yè)總量和人均商業(yè)面積領(lǐng)跑西南并不值得慶賀。要知道，西南四個(gè)重鎮(zhèn)中，重慶、成都年GDP均在萬(wàn)億以上，重慶尤為突出，2016年前三季度就已經(jīng)突破萬(wàn)億，昆明雖然因?yàn)橘F陽(yáng)而未墊底但也處于較低的水平。從社會(huì)消費(fèi)品的零售總額來(lái)看，昆明遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上重慶和成都兩地。就消費(fèi)能力來(lái)說(shuō)，昆明城鎮(zhèn)人均可支配收入也比不上成都。綜上可以判定，昆明對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的消化能力不會(huì)強(qiáng)于成都、重慶。

可偏偏這樣一個(gè)無(wú)論是人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平均滯后于成都、重慶的城市，商業(yè)總量和人均面積卻遙遙領(lǐng)先于兩城，這一點(diǎn)就連吃瓜群眾都感到唏噓。成都人口上千萬(wàn)人均商業(yè)面積不到1.5平米，尚且被機(jī)構(gòu)認(rèn)為超標(biāo)但在可控范圍。而昆明一個(gè)只有600多萬(wàn)人口的城市人均商業(yè)面積卻是成都的兩倍還多，商業(yè)超標(biāo)的嚴(yán)重程度不言而喻。更何況整個(gè)西南區(qū)域的商業(yè)本來(lái)就面臨著高存量的風(fēng)險(xiǎn)，昆明還在當(dāng)中領(lǐng)跑，就更加重了外界對(duì)其商業(yè)消化能力的擔(dān)憂。

昆明運(yùn)營(yíng)較好的商業(yè)中心昆明廣場(chǎng)

昆明人均商業(yè)面積比香港都高

更另人吃驚的是，昆明人均商業(yè)面積實(shí)際已經(jīng)在三四年前就已經(jīng)超過(guò)了有著“購(gòu)物天堂”之稱(chēng)的香港。

香港的商業(yè)繁榮程度眾所周知。它是自由港，商品來(lái)自世界各地，上至國(guó)際頂級(jí)品牌下至地方特色小商品都能在香港找到。由于香港采取的是低稅率政策，在這里出售的大部分外來(lái)商品都不征收關(guān)稅，貨品價(jià)格也相對(duì)較低，更為重要的是香港幾乎到處都是購(gòu)物中心和購(gòu)物街。正因?yàn)槿绱�，香港素�?lái)被中外游客稱(chēng)作“購(gòu)物天堂”。它的商業(yè)消費(fèi)人群已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港本地人口，繁榮到能夠輻射整個(gè)中國(guó)大陸和東南亞地區(qū)�？墒巧虡I(yè)如此發(fā)達(dá)的香港，人均商業(yè)面積也就3平米左右。

而人均擁有3.5平米商業(yè)面積的昆明，除了一些帶有旅游地產(chǎn)性質(zhì)的商業(yè)中心能夠吸納國(guó)內(nèi)游客，一般的購(gòu)物中心或購(gòu)物街的消費(fèi)主力都是本地人口，頂多還能吸引部分州市人群前來(lái)購(gòu)物。況且昆明大量的都是社區(qū)商業(yè)，輻射半徑非常有限。因此別說(shuō)全國(guó)，昆明的商業(yè)就連輻射西南都做不到。

眼下，昆明“調(diào)規(guī)”的閘門(mén)已經(jīng)大開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在尋求最大限度地降低商業(yè)比例，但是昆明在上一輪房地產(chǎn)行情中的長(zhǎng)期無(wú)序開(kāi)發(fā)早已為今天的商業(yè)爆發(fā)埋下隱患。雖然2300萬(wàn)平方米商業(yè)面積確實(shí)非常嚇人，但也有本地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)數(shù)字可能比較夸張，實(shí)際上昆明真正能夠建成的商業(yè)面積并沒(méi)有這么多，而且從去年開(kāi)始，昆明市已經(jīng)意識(shí)到商業(yè)面積過(guò)剩的問(wèn)題，開(kāi)始通過(guò)調(diào)整規(guī)劃等方式，減少商業(yè)開(kāi)發(fā)體量。另外，有些規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目由于尚未真正啟動(dòng)，能否建成也不得而知。由于睿意德并未公開(kāi)計(jì)算依據(jù)，所以云南房網(wǎng)并不清楚這一數(shù)字是否準(zhǔn)確，但不管怎么說(shuō)，昆明商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，商業(yè)面積過(guò)剩也是不爭(zhēng)的事實(shí)。目前，大量的城市綜合體還沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)，也就是說(shuō)昆明商業(yè)井噴期遠(yuǎn)未過(guò)去。

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