昨天，是盤(pán)龍區(qū)住建局“責(zé)令龍泉物業(yè)限期移交物業(yè)服務(wù)”的最后期限。但截至今天凌晨，江東花城小區(qū)的物管交接糾紛依然沒(méi)有結(jié)果，新老兩家物業(yè)的保安還在小區(qū)門(mén)口同時(shí)站崗，并沒(méi)有任何要交接管理權(quán)的跡象。

江東花城小區(qū)門(mén)口，隸屬于兩家物管公司的兩撥保安聚集，圍觀者絡(luò)繹不絕

夜晚的小區(qū)門(mén)口十分平靜，白天圍觀者聚集的場(chǎng)面早已不再。部分業(yè)主正在等待此事最后的結(jié)局。

對(duì)峙

2016年10月17日。自下午3點(diǎn)起，江東花城小區(qū)2號(hào)門(mén)附近便有不少人駐足圍觀——幾十名統(tǒng)一著裝的保安員，排成半圓形人墻，包圍了小區(qū)門(mén)口；還有一群穿同類(lèi)服飾的保安站在小區(qū)門(mén)口的馬路邊。他們并不影響步行的業(yè)主進(jìn)出，一旦有車(chē)輛出入時(shí)立即散開(kāi)，等車(chē)輛駛離后再次歸位。

這批保安中不乏掛著工作證的物管工作人員，他們隸屬昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“龍泉物業(yè)”）。從小區(qū)2003年交房以來(lái)，一直為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

小區(qū)門(mén)口對(duì)面的一塊空地上，另一批保安員站在路邊，一直在向?qū)γ嬗^望。他們是云南實(shí)力物業(yè)服務(wù)公司的保安（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)力物業(yè)”），今年9月由小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)新招標(biāo)而來(lái)。

“今天是盤(pán)龍區(qū)住建局發(fā)文責(zé)令龍泉物業(yè)交接的最后期限，但龍泉物業(yè)仍派保安在門(mén)口站崗。下午，我方物管公司的工作人員入駐小區(qū)時(shí)受阻，形成對(duì)峙�！睂�(shí)力物業(yè)一名李姓保安員說(shuō)，“我方物管公司的幾名工作人員已進(jìn)了小區(qū)，但對(duì)方不準(zhǔn)保安進(jìn)小區(qū)。”

小區(qū)正門(mén)口的顯眼處，掛起不少橫幅，內(nèi)容多為反對(duì)住建局責(zé)令龍泉物業(yè)限期交接，或指責(zé)業(yè)委會(huì)非法。但小區(qū)業(yè)委會(huì)的辦公室內(nèi)，實(shí)力物業(yè)的幾名工作人員已上崗工作，登記業(yè)主的一些維修報(bào)備和接聽(tīng)電話咨詢。小區(qū)內(nèi)，也有不少龍泉物業(yè)的保安在巡邏。

為何小區(qū)會(huì)有兩家物管公司爭(zhēng)奪管理權(quán)？

今年9月3日，小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，選定了新的物業(yè)公司，并向盤(pán)龍區(qū)住建局、金辰街道辦事處、云波社區(qū)等部門(mén)進(jìn)行三級(jí)備案。而龍泉物業(yè)與小區(qū)的服務(wù)合同到今年9月30日止。

“這已是兩家物管公司第二次對(duì)峙了�！币恍┬^(qū)業(yè)主證實(shí)，9月30日合同到期后，當(dāng)晚10點(diǎn)多，實(shí)力物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐小區(qū)，遭到阻攔。10月1日凌晨，小區(qū)門(mén)口集結(jié)了大批隸屬于兩家物管公司的保安，“派出所民警出警勸阻，但雙方一直對(duì)峙到天亮才散開(kāi)�！眹�(guó)慶黃金周期間，小區(qū)2號(hào)門(mén)經(jīng)常出現(xiàn)兩撥保安一起站崗的尷尬情景。

而17日的這次對(duì)峙，原因在于10月11日盤(pán)龍區(qū)住建局下發(fā)的《關(guān)于提請(qǐng)昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司限期移交盤(pán)龍區(qū)江東花城小區(qū)物業(yè)服務(wù)的通知》。因業(yè)委會(huì)和龍泉物業(yè)的矛盾一直僵持不下，盤(pán)龍區(qū)住建局、金辰街道辦事處已分別召集雙方進(jìn)行單獨(dú)協(xié)商。

為避免小區(qū)的物業(yè)服務(wù)受到影響，通知中要求：“責(zé)令龍泉物業(yè)于10月17日前向業(yè)委會(huì)完成移交，逾期仍未移交，將交給行政綜合執(zhí)法部門(mén)處理。龍泉物業(yè)保有復(fù)議或訴訟的權(quán)利，但不影響行政指令執(zhí)行�！�

維權(quán)

資料顯示，龍泉物業(yè)成立于1999年4月8日。起初，它的服務(wù)口碑還算不錯(cuò)——江東花城小區(qū)共2787戶，分住在63棟（座）、149個(gè)單元。沒(méi)成立業(yè)委會(huì)前，每棟樓都有個(gè)棟長(zhǎng)，每周由保安聯(lián)合棟長(zhǎng)巡查設(shè)施和治安，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就整改，2005年還被評(píng)為“綠色社區(qū)”。

但是，自2008年以來(lái)，不少小區(qū)業(yè)主開(kāi)始抱怨：攝像頭壞了沒(méi)人修，入室盜竊案頻發(fā)，近幾年不少綠化樹(shù)枯死凍死卻無(wú)人理會(huì)，物管公司工作人員服務(wù)態(tài)度不佳，公共健身設(shè)施壞了也無(wú)人過(guò)問(wèn)……

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降引發(fā)的不滿只是矛盾的開(kāi)端。令一些業(yè)主氣憤的是，2008年，龍泉物業(yè)把業(yè)主的活動(dòng)用房租給一家公司做餐飲，“不跟業(yè)主商量，很霸道！”

2010年，小區(qū)內(nèi)一些業(yè)主開(kāi)始活動(dòng)，準(zhǔn)備成立業(yè)委會(huì)。時(shí)任第一屆業(yè)委會(huì)副主任王瓊英回憶，經(jīng)過(guò)多番咨詢，第一屆業(yè)委會(huì)在盤(pán)龍區(qū)住建局的指導(dǎo)下成立。同年12月23日，在住建局、社區(qū)、轄區(qū)派出所等部門(mén)的見(jiàn)證下，第一屆業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)，宣布業(yè)主委員會(huì)成立，任期5年。每36戶業(yè)主選出一個(gè)代表，最終產(chǎn)生79名業(yè)主代表，并向社區(qū)、街道辦事處、住建局備案。

業(yè)委會(huì)成立后的第二年，開(kāi)始籌備與龍泉物業(yè)簽署首個(gè)3年“物業(yè)服務(wù)委托合同”，服務(wù)期限至2014年8月31日。但到2013年，平靜的格局被打破——龍泉物業(yè)發(fā)函給業(yè)委會(huì)，要求物業(yè)費(fèi)在最初0.65元/平方米的基礎(chǔ)上漲0.25元。消息傳開(kāi)，不少業(yè)主提出反對(duì)意見(jiàn)，第一屆業(yè)委會(huì)開(kāi)始維權(quán)。

“畢竟生活水平在提高，漲價(jià)可以接受，但不能物管單方說(shuō)了算�！蓖醐傆⒂浀�，業(yè)委會(huì)立即發(fā)函給物管，提出“必須挨家上門(mén)征詢業(yè)主的意見(jiàn)”，最終物管的反饋是“有70%以上的住戶同意漲價(jià)”。根據(jù)反饋意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，幾番激烈討論后，確定漲幅為0.15元，并向發(fā)改委備案。目前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)一直維持在0.8元/平方米。

合同期滿后，第一屆業(yè)委會(huì)與龍泉物業(yè)續(xù)約至2015年8月31日。但在合同就快到期時(shí)，物管和業(yè)主的關(guān)系愈發(fā)緊張起來(lái)。

8月某日，業(yè)主高先生開(kāi)車(chē)回家時(shí)，被小區(qū)門(mén)禁處的保安告知“小區(qū)已升級(jí)門(mén)禁藍(lán)牙，要繳納物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)才能升級(jí)啟用”。而在8月25日，龍泉物業(yè)在小區(qū)張貼車(chē)位費(fèi)漲價(jià)的公示：規(guī)劃地面停車(chē)位從1800元/年漲到3000元，地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位服務(wù)費(fèi)從100元/年上調(diào)為360元，不收費(fèi)的私家庭院停車(chē)位，收240元/年的管理費(fèi)，自2015年10月1日起執(zhí)行。

“私家庭院是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的，停車(chē)也要收費(fèi)？”讓小區(qū)一些業(yè)主不解又氣憤的是，這次漲價(jià)沒(méi)征詢業(yè)主的意見(jiàn)，連業(yè)委會(huì)也不知情。雙方的矛盾再次激化。

博弈

自2007年《物權(quán)法》和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，越來(lái)越多的小區(qū)居民開(kāi)始維護(hù)自家門(mén)口的權(quán)益。面對(duì)漲價(jià)，小區(qū)業(yè)委會(huì)堅(jiān)持“涉及漲價(jià)和新增收費(fèi)項(xiàng)目要與業(yè)委會(huì)商定，入戶調(diào)查也要業(yè)委會(huì)授權(quán)”。

這次維權(quán)從征集簽名開(kāi)始。當(dāng)時(shí)，71歲的王瓊英在物業(yè)辦公處門(mén)口擺了一張桌子，征集反對(duì)漲價(jià)的業(yè)主簽名。這被小區(qū)業(yè)主金鷗看在眼里，她質(zhì)疑：“小區(qū)的年輕人去哪里了？”她是云南大學(xué)教管理學(xué)的教師，為讓維權(quán)合法化，她也報(bào)名參加籌備工作。通過(guò)努力，最終得到超過(guò)一半的業(yè)主簽名“反對(duì)漲價(jià)”。

小區(qū)居民在保安群中穿梭

但是，此事與龍泉物業(yè)協(xié)商無(wú)果，求助街道辦事處、住建局，也沒(méi)有效果。2015年11月，業(yè)委會(huì)把龍泉物業(yè)江東花城服務(wù)處告上法院，要求“停止擅自漲停車(chē)費(fèi)”。這成為昆明小區(qū)業(yè)委會(huì)為停車(chē)費(fèi)上漲問(wèn)題狀告物業(yè)公司的首案。

今天凌晨，小區(qū)門(mén)口依然是兩家物管的保安同時(shí)站崗

遞交訴狀后，業(yè)主們卻高興不起來(lái)。王瓊英說(shuō)，龍泉物業(yè)向法院反映“第一屆業(yè)委會(huì)即將到期，請(qǐng)求中止審理”。但業(yè)委會(huì)早已按相關(guān)規(guī)定，提前3個(gè)月向相關(guān)部門(mén)報(bào)備換屆。當(dāng)業(yè)委會(huì)向法院遞交備案情況后，法院宣布延期開(kāi)庭。

換屆的消息被金鷗知道了。她報(bào)了名，和熱心業(yè)主一起籌備業(yè)委會(huì)的換屆工作。

2015年12月26日，在云波社區(qū)、映象派出所的見(jiàn)證監(jiān)督下，小區(qū)第二屆業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)。作為候選人的金鷗的發(fā)言得到業(yè)主代表贊同，當(dāng)選為第二屆業(yè)委會(huì)主任，同時(shí)還產(chǎn)生了85名業(yè)主代表，通過(guò)了《江東花城管理規(guī)約》等物業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件。2016年1月4日，業(yè)委會(huì)向相關(guān)部門(mén)備案。

上任后，金鷗繼續(xù)打車(chē)位費(fèi)官司。今年3月10日，盤(pán)龍區(qū)法院開(kāi)庭審理此案，5月19日做出判決。盡管龍泉物業(yè)認(rèn)為“大部分物業(yè)費(fèi)均用于小區(qū)道路維護(hù)，業(yè)委會(huì)成立以來(lái)并沒(méi)有解決專(zhuān)項(xiàng)維修的問(wèn)題，物管方只能提高收費(fèi)來(lái)保障經(jīng)營(yíng)，關(guān)于調(diào)價(jià)小區(qū)內(nèi)已有超過(guò)60%的業(yè)主同意調(diào)價(jià)”，但法院并未支持。小區(qū)車(chē)位費(fèi)仍維持不變。

積怨已生。當(dāng)?shù)谝粚脴I(yè)委會(huì)與龍泉物業(yè)的合同至2015年8月31日期滿，雙方不再續(xù)約。但按業(yè)主們的交費(fèi)習(xí)慣，2015年10月開(kāi)始又交了一年的物業(yè)費(fèi)，雙方已形成事實(shí)合同。到2016年9月30日，事實(shí)合同也到了終止期。

“籌備換屆時(shí)發(fā)現(xiàn)，以前的業(yè)主公約、議事規(guī)則很多從網(wǎng)上下載，與小區(qū)實(shí)際情況不符。進(jìn)行第二屆業(yè)主代表的換屆選舉入戶調(diào)查時(shí)，70%以上的業(yè)主都不了解自己有哪些權(quán)利�！苯瘊t說(shuō)，車(chē)位費(fèi)訴訟期間，第二屆業(yè)委會(huì)與龍泉物業(yè)曾談判續(xù)約，但當(dāng)法院做出車(chē)位費(fèi)不變的裁定后，龍泉物業(yè)不但沒(méi)有退還已收取的車(chē)位費(fèi)，還強(qiáng)行責(zé)令業(yè)委會(huì)辦公室搬離。這次，業(yè)委會(huì)沒(méi)有忍氣吞聲。

按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。今年6月，業(yè)委會(huì)就小區(qū)物業(yè)管理情況對(duì)業(yè)主進(jìn)行了入戶調(diào)查，支持解聘物業(yè)的人數(shù)已達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》的“雙過(guò)半”要求。業(yè)委會(huì)還召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，85位業(yè)主代表中，有78位同意解聘龍泉物業(yè)公司。

通過(guò)招標(biāo)，9月3日，業(yè)委會(huì)對(duì)投標(biāo)企業(yè)的評(píng)標(biāo)工作結(jié)束，把評(píng)標(biāo)結(jié)果在小區(qū)向業(yè)主公示。公示期滿后，與中標(biāo)企業(yè)——實(shí)力物業(yè)展開(kāi)合同談判。9月15日，雙方簽署物業(yè)服務(wù)委托合同，服務(wù)期限為2016年10月1日至2019年9月30日。

激辯

幾次爭(zhēng)端，龍泉物業(yè)都處于下風(fēng)。但是，龍泉物業(yè)也有拒不退出的“底氣”。

“底氣”來(lái)自一份文件，題目是《關(guān)于決定暫停昆明市盤(pán)龍區(qū)云波社區(qū)江東花城小區(qū)更換物業(yè)管理公司任何行為的函》，由云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、昆明市盤(pán)龍區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)發(fā)出，日期為2016年9月13日。

這份文件指出：江東花城小區(qū)在更換物業(yè)管理公司過(guò)程中，發(fā)生了“市長(zhǎng)熱線投訴”、“群眾舉報(bào)更換物業(yè)管理過(guò)程涉及行賄受賄行為”等現(xiàn)象。為避免更換物業(yè)的過(guò)程中可能導(dǎo)致群體性事件等嚴(yán)重后果，確保云南省物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)社區(qū)“穩(wěn)定壓倒一切”的基本點(diǎn)，要求小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作維持現(xiàn)狀，停止更換物業(yè)公司的任何行為。待下一步成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，按《云南省重大維穩(wěn)問(wèn)題督查督辦制度》的要求展開(kāi)相應(yīng)調(diào)查工作。

也許正是借了“穩(wěn)定壓倒一切”的力，當(dāng)盤(pán)龍區(qū)住建局下發(fā)“限期移交”的通知后，直到最后期限到來(lái)，龍泉物業(yè)依然拒不撤離。

對(duì)此，龍泉物業(yè)江東花城服務(wù)處王曉麗副主任說(shuō)：“我們主要質(zhì)疑業(yè)委會(huì)解聘物管公司的行為是否合法�！�

“在小區(qū)服務(wù)了13年，第二屆業(yè)委會(huì)抓住我們?cè)诜⻊?wù)中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行大肆宣傳，混淆視聽(tīng)，不知道怎么就把我們解聘了�！蓖鯐喳愓J(rèn)為，業(yè)委會(huì)解聘物管的行為不符合《物權(quán)法》的規(guī)定，也沒(méi)有告知物管方要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論物管的去留�！耙恍I(yè)主也很吃驚，還來(lái)問(wèn)我們?yōu)槭裁幢唤馄��！?/p>

針對(duì)合法性的問(wèn)題，金鷗解釋?zhuān)航衲?月，第二屆業(yè)主代表大會(huì)第一次臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)，就是否與龍泉物業(yè)續(xù)約、依何種標(biāo)準(zhǔn)招（邀）標(biāo)新的物業(yè)公司等事項(xiàng)進(jìn)行了書(shū)面表決。最終的決定是：解聘龍泉物業(yè)，按招投標(biāo)程序重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并發(fā)出書(shū)面通知將會(huì)議決定告知龍泉物業(yè)。

“我們張貼的解聘通知被龍泉物業(yè)人員撕毀了。通過(guò)向昆明市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等部門(mén)咨詢，業(yè)委會(huì)還是把龍泉物業(yè)列為邀標(biāo)對(duì)象。但競(jìng)標(biāo)時(shí)，他們又缺席�！苯瘊t認(rèn)為，此舉理應(yīng)視為龍泉物業(yè)放棄了自己的權(quán)利。

但王曉麗并不這么看：“我們都在質(zhì)疑解聘物管的合法性了，為何還要去參加競(jìng)標(biāo)呢？”

就業(yè)委會(huì)解聘龍泉物業(yè)的程序是否合法的問(wèn)題，盤(pán)龍區(qū)住建局在通知中，其實(shí)已經(jīng)認(rèn)可了小區(qū)業(yè)委會(huì)解聘物管公司并招標(biāo)的合法性。金辰街道辦事處副主任曾曠妃副主任也回應(yīng)，“解聘行為在社區(qū)、街道辦、住建局進(jìn)行了三級(jí)備案。實(shí)力物業(yè)也證實(shí)，當(dāng)時(shí)得知江東花城小區(qū)要招標(biāo)新物業(yè)，他們已按照業(yè)委會(huì)的要求草擬招標(biāo)文件，競(jìng)標(biāo)時(shí)有3家企業(yè)一起競(jìng)標(biāo)。

對(duì)此，王曉麗也不認(rèn)可�！拔募皇切姓深A(yù)，并不代表法律文件。”她說(shuō)，自接到盤(pán)龍區(qū)住建局的通知以來(lái)，龍泉物業(yè)正在籌備行政復(fù)議，已向街道辦、住建局、信訪部門(mén)提交材料，“等待有法律文件性的結(jié)果出來(lái)，再做撤離與否的決定�！绷硗猓€認(rèn)為業(yè)委會(huì)的做法并未代表業(yè)主的真實(shí)意愿�！拔覀兡壳耙言谛^(qū)內(nèi)簽了1600多份物業(yè)合同，有近700名業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，這些都有據(jù)可查�！�

余波

一個(gè)小區(qū)兩個(gè)物管，并非“齊人之�！�。如今，一邊是業(yè)委會(huì)勸誡業(yè)主“不要交物管費(fèi)”，另一邊是龍泉物業(yè)在爭(zhēng)取與業(yè)主簽合同，雙方依舊在激烈博弈。

“對(duì)（更換物管）這種事情態(tài)度并不積極，是擔(dān)心會(huì)擾亂小區(qū)的安寧，擔(dān)心會(huì)不會(huì)影響房?jī)r(jià)�！币恍I(yè)主認(rèn)為，對(duì)新的物管公司不了解，怕新物管更不負(fù)責(zé)任，希望能再給龍泉物業(yè)一個(gè)提升服務(wù)質(zhì)量的機(jī)會(huì)。

但，也有不少業(yè)主對(duì)龍泉物業(yè)堅(jiān)決投反對(duì)票�！罢块T(mén)通知都下了，龍泉物業(yè)不撤離是不合法的，如果他們意識(shí)到服務(wù)質(zhì)量要改善的話，也不至于鬧成現(xiàn)在這樣�！彼麄儞碜o(hù)業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)的決定，認(rèn)定解聘龍泉物業(yè)是合法的。

也有一部分人持觀望態(tài)度：“不管誰(shuí)來(lái)提供服務(wù)，一定要提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，收取合理的物業(yè)費(fèi)，確保小區(qū)的治安和環(huán)境良好�！�

一些業(yè)主證實(shí)，每年10月1日前后是交物管費(fèi)的日子，從9月初開(kāi)始，龍泉物業(yè)派人挨家挨戶通知，明確表示“近3年不會(huì)上調(diào)物業(yè)費(fèi)”，強(qiáng)調(diào)會(huì)改善物業(yè)服務(wù)，并承諾減免下一年頭三個(gè)月的物管費(fèi)。

小區(qū)的安寧，也是業(yè)委會(huì)代表和新物管公司所希望看到的。他們對(duì)此事的表示是：“實(shí)在不行只好走法律訴訟，不主張暴力解決。”金鷗還補(bǔ)充，一定會(huì)以盤(pán)龍區(qū)住建局下發(fā)的“責(zé)令限期移交”的通知為準(zhǔn)，以此來(lái)監(jiān)督政府部門(mén)，“看是否按通知執(zhí)行，是否嚴(yán)格執(zhí)行到位”。而此前盤(pán)龍區(qū)住建局也曾表示，該通知將被嚴(yán)格執(zhí)行。

今天凌晨，盤(pán)龍區(qū)住建局的“責(zé)令限期移交”通知已過(guò)最后期限。秋夜天氣已涼，小區(qū)門(mén)口，新老兩家物業(yè)的保安還在值守，有保安已換上了大衣。偶有夜行者匆匆走過(guò)，對(duì)小區(qū)門(mén)口掛出的紅色大字條幅視而不見(jiàn)——朦朧的燈光中，條幅上隱約可見(jiàn)“繼續(xù)提升花城物業(yè)服務(wù)”幾個(gè)大字。

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