要想選擇昆明今年內(nèi)入市的小戶型住宅產(chǎn)品已經(jīng)非常困難。根據(jù)云南房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明今年內(nèi)已經(jīng)上市和計(jì)劃要上市的新盤（僅限住宅）將近30個(gè)，這些樓盤累計(jì)為昆明帶來不少于250個(gè)戶型種類，但70㎡以下的小戶型要么干脆不涉及，即便有這樣的戶型也不超過2個(gè)，總量加起來僅為個(gè)位數(shù)，而且在所有產(chǎn)品中的比例相對較低。而在過去很長一段時(shí)間內(nèi)，小戶型房源因?yàn)榭們r(jià)低、月供少，與當(dāng)時(shí)占比較高的剛需族過渡性需求十分吻合，因此，其一度被看做是市場的寵兒�？墒窃倏纯船F(xiàn)在的數(shù)據(jù)，新盤小戶型數(shù)量比起過去有明顯減少的趨勢，新釋放的住宅產(chǎn)品套三套四漸漸代替小戶型成為市場主流需求。

昆明今年內(nèi)要入市的新盤中70㎡以下的住宅產(chǎn)品奇缺

70㎡以下小戶型供應(yīng)縮水

昆明小戶型的“市場寵兒”地位正在被套三套四產(chǎn)品所替代。來看一組數(shù)據(jù)，云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)了今年已經(jīng)入市和有入市計(jì)劃的近30個(gè)新盤，這些樓盤的戶型種類加起來不下于250個(gè)，可是70㎡以下的戶型種類卻僅為個(gè)位數(shù)，而且相對其它產(chǎn)品來說比例非常低。

從納入統(tǒng)計(jì)的26個(gè)新盤來看，將近有8成的樓盤干脆不再設(shè)計(jì)70㎡以下住宅產(chǎn)品，即便有，一個(gè)樓盤這樣的套型也不超過2個(gè)，多數(shù)都只設(shè)計(jì)有1個(gè)。相仿，只設(shè)計(jì)有㎡平米以上大戶型的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到6個(gè)，而主力戶型為100㎡以上大戶型的項(xiàng)目數(shù)量還要遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)，套三套四已經(jīng)漸成市場主力產(chǎn)品。

而在過去很長一算時(shí)間內(nèi)，70㎡以下的小戶型住宅產(chǎn)品風(fēng)頭強(qiáng)勁。時(shí)間往前推個(gè)三四年，也就是2012年、2013年左右上市的住宅產(chǎn)品中，70㎡以下的戶型比起現(xiàn)在來說非常普遍，西府景苑、中海學(xué)府路8號(hào)、兆豐六千城、云南映象花好月圓、名匠譽(yù)峰、銀杏金川、廣基錦悅四季等20多個(gè)項(xiàng)目都有70㎡以下的住宅產(chǎn)品，而且絕大多數(shù)都有2個(gè)以上這樣的套型設(shè)計(jì)。

2013年入市的中海學(xué) 府路8號(hào)有64㎡住宅產(chǎn)品

2013年入市的中海學(xué)府路8號(hào)有64㎡住宅產(chǎn)品

舉個(gè)例子，西府景苑有32㎡和55㎡、67㎡戶型，禧瑞都有50㎡、64㎡和69㎡戶型，中海學(xué)府路8號(hào)46㎡和68㎡戶型，朝九晚五有52㎡和54㎡兩個(gè)小戶型。在當(dāng)時(shí)，這些只是個(gè)例，遠(yuǎn)不能體現(xiàn)市場的全部數(shù)據(jù)。其實(shí)，幾年前70㎡以下小戶型不僅常見，而且放在項(xiàng)目中比例也相對很高。例如2012年、2013年熱銷樓盤西府景苑，按套數(shù)來看的話，70㎡以下小戶型占比超過一半。

這樣看來，與過去相比，如今昆明70㎡以下的小戶型住宅產(chǎn)品反倒成了稀罕物，尤其是新上市的樓盤里，這樣的戶型越來越少，目前還有貨源供應(yīng)的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。

為何減少？

目前，昆明整個(gè)新盤市場，70㎡以下小戶型相對過去而言已經(jīng)處于比較奇缺的狀態(tài)，就算有性質(zhì)也多是商業(yè)，究竟是什么原因?qū)е铝艘陨犀F(xiàn)象的發(fā)生？

這恐怕與小戶型的成本更高，相反卻很難溢價(jià)有關(guān)系。由于小戶型室內(nèi)墻體和水電管線等設(shè)計(jì)都比大戶型復(fù)雜得多，對樓板的承重力也提出了很高的要求，因此小戶型在造價(jià)上也就更高，利潤空間相對更小。有數(shù)據(jù)說中小戶型產(chǎn)品的建安成本比大戶型產(chǎn)品每平米要高出15%左右。這種情況下，開發(fā)商為追求利潤最大化自然更愿意設(shè)計(jì)大戶型。

再有，2011年1月至2014年8月之間，昆明樓市限購限貸，居民購買二套房的門檻和成本非常高，首付不低于60%，貸款利率也不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，公積金貸款也是如此。在這樣的政策背景下，當(dāng)時(shí)能夠買房的多是需要購買首套房的剛需群體。一般來說，剛需購房者因?yàn)樽陨項(xiàng)l件受限購買力并不高，對價(jià)格更敏感，總價(jià)較低的小戶型自然更受歡迎。因此，那個(gè)時(shí)間段的開發(fā)商都在重點(diǎn)做剛需市場。限購放開之后情況就大不一樣了，剛需經(jīng)過三四年時(shí)間的消耗，在整個(gè)購房需求結(jié)構(gòu)中的比例已經(jīng)大大降低，改善型需求逐漸得到釋放，開發(fā)商適時(shí)調(diào)整自己的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也是明智的選擇。

另外，昆明住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變奏與當(dāng)前政策的引航也大有關(guān)聯(lián)。施行了6年的板樓禁令開始放閘，昆明已經(jīng)完成土地出讓的城中村地塊可以申請下調(diào)容積率。在政策的指引下，比起很難設(shè)計(jì)出彩的小戶型，開發(fā)商自然更愿意將重心放在中大戶型產(chǎn)品上。

一位不愿具名的昆明業(yè)內(nèi)人士針對當(dāng)前小戶型減少的現(xiàn)象也作出了分析。他指出，70㎡以下的小戶型過渡性的特征更明顯，而這部分購房者大多都是在三四年前購房，甚至?xí)r間還要更早。隨著時(shí)間的推移和購買力的增強(qiáng)，他們已經(jīng)有了換房需求。換房就是為了改善當(dāng)前的居住條件，既然要改善對品質(zhì)就會(huì)比價(jià)格更加敏感，而中大戶型更容易做出品質(zhì)感，也更容易包裝。

同時(shí)，上述業(yè)內(nèi)人士還表示，隨著政策的放寬，剛需購房者的購房門檻和成本比過去要低得多，因此他們更愿意跳過過渡性產(chǎn)品，選擇一步到位購買套三甚至是套四房型。而且外來品牌開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新能力很強(qiáng)，八九十平米也能做出較為出彩的小三房�！澳壳笆袌錾细邔幼≌允侵髁�，高層產(chǎn)品公攤大，70平米以下小戶型中，60多平米的擠一擠勉強(qiáng)能湊個(gè)兩房，但更小就很難做出兩房戶型了，這與當(dāng)前市場的主流需求并不吻合，因此放棄這樣的戶型成了絕大多數(shù)開發(fā)商的集體行為”，該業(yè)內(nèi)人士說。

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