日前，云南省昆明市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)土地新政�！兑庖�(jiàn)》明確了對(duì)已經(jīng)完成土地出讓的城改項(xiàng)目，在不突破容積率上限的前提下，均可申請(qǐng)一次容積率調(diào)整；《意見(jiàn)》還提出對(duì)于已經(jīng)建成的商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U住房，土地用地可變更為居住用地，但土地年限和容積率不變；為盤(pán)活存量土地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商收購(gòu)相鄰的多宗國(guó)有土地進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，以及取消繳納開(kāi)竣工履約保證金制度等。

9月14日，昆明市國(guó)土資源局政府文件一欄發(fā)布了《昆明市：綜合施策做好土地供應(yīng) 》一文，文中提到：日前，云南省昆明市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實(shí)施意見(jiàn)》，但此政策原文尚未全文公布。據(jù)文章提到，《意見(jiàn)》在促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、積極盤(pán)活存量用地、簡(jiǎn)化審批和資產(chǎn)處置程序、嚴(yán)格土地出讓合同及劃撥決定書(shū)管理等方面提出以下幾點(diǎn)措施，旨在發(fā)揮土地供應(yīng)的服務(wù)和保障作用。

昆明市國(guó)土資源局發(fā)布信息

完成土地出讓的城改項(xiàng)目均可申請(qǐng)一次容積率調(diào)整

其中最值得關(guān)注的一點(diǎn)是，在促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方面，《意見(jiàn)》提出，對(duì)于已完成土地出讓的城改項(xiàng)目，均可申請(qǐng)調(diào)整一次容積率，但申請(qǐng)指標(biāo)不得突破規(guī)劃條件確定的綜合容積率。

去年3月，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》，規(guī)定城市改造拆重建類(lèi)項(xiàng)目，容積率原則上不得超過(guò)4.0，特殊項(xiàng)目容積率不得超過(guò)4.5。今年3月初，昆明市出臺(tái)的穩(wěn)增長(zhǎng)“46條”中，明確將對(duì)主動(dòng)下調(diào)容積率的城改項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)貼。城改地塊降容積率政府將退還差價(jià)，對(duì)于那些高容積率城中村項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利好。

商用房可改謂租賃住房土地用途轉(zhuǎn)為居住用地

另外，為響應(yīng)昆明市去庫(kù)存政策。《意見(jiàn)》提出，對(duì)于已經(jīng)建成的商業(yè)性質(zhì)用房可改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，土地出讓年限依然為40年，容積率也保持不變；對(duì)于尚未動(dòng)工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可允許調(diào)整為國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

就昆明目前的情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)整體性困難，去庫(kù)存十分緩慢。今年來(lái)，昆明市先后出臺(tái)了《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施的通知》以及《促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》等政策，提出了商改住、以購(gòu)代建、允許規(guī)劃條件調(diào)整等一系列去庫(kù)存政策。如今《意見(jiàn)》中又明確了已建成的商用房可改為租賃住房，允許“商”改“住”，給盤(pán)活商業(yè)物業(yè)帶來(lái)又一利好機(jī)會(huì)。

今年3月發(fā)布的昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)24條

鼓勵(lì)通過(guò)聯(lián)合、收購(gòu)等方式整合相鄰的地塊

在盤(pán)活土地存量土地方面，《意見(jiàn)》提出開(kāi)發(fā)商可通過(guò)自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)國(guó)有土地現(xiàn)有人以聯(lián)合、收購(gòu)的方式整合相鄰的多宗地塊進(jìn)行連片開(kāi)發(fā)，可允許調(diào)整土地用途和規(guī)劃指標(biāo)，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，不進(jìn)入招拍掛程序。

在昆明，以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓土地方式開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目例子不在少數(shù)。但《意見(jiàn)》鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商收購(gòu)周邊地塊進(jìn)行連片開(kāi)發(fā)一條，不僅有效的盤(pán)活了閑置土地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，收購(gòu)周邊閑置地塊后也可擴(kuò)大項(xiàng)目面積，還可多地塊進(jìn)行調(diào)規(guī)，更有利于實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的有效配置。

取消土地開(kāi)竣工違約保證金工業(yè)用地可先租后讓

另外，《意見(jiàn)》中還提到，在土地成功出讓后，將取消繳納開(kāi)工、竣工履約保證金制度，對(duì)已繳納了開(kāi)竣工履約保證金的項(xiàng)目，不計(jì)利息全額退還。據(jù)2014年昆明市人民政府發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定，在簽訂土地移交書(shū)后，應(yīng)當(dāng)繳納土地成交價(jià)5%的開(kāi)竣工履約保證金，最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。按時(shí)竣工的，全額退款，未按期竣工的，從保證金中每日按保證金1‰扣取。如今取消了開(kāi)竣工履約保證金，極大程度的降低了房企資金壓力。

在工業(yè)用地政策方面，《意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)工業(yè)用地工業(yè)用地出讓彈性年限制，采用“先租后讓、租讓結(jié)合”的方式供地，通過(guò)招拍掛程序一次性確定租賃主體、年限、價(jià)格等信息，出讓年限根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生命周期確定，一般工業(yè)項(xiàng)目不超過(guò)10年。而此前昆明的工業(yè)用地供應(yīng)均采用出讓方式，年限一律為50年，供地方式容易導(dǎo)致土地低效利用和閑置。如今實(shí)行彈性年限至，不僅減少了企業(yè)的土地出讓金額，也更容易提高土地的高效利用。

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