“我有一棟大房子，有很多很多的房間，每間租出去，每個月的那幾天，大喊一聲‘收租啦’，于是錢包就鼓起來了�！边@是讓很多人羨慕的“包租婆”的生活。不久前，昆明市流動人口及出租房管理工作推進會傳來消息：昆明將強化出租房屋準入監(jiān)管，依法開展出租房屋稅收征管工作。也就是說，昆明要對出租房征稅了！為什么要征稅，征稅依據(jù)何在，稅率如何，是不是會分不同檔次進行征稅，會給老百姓生活帶來什么影響？帶著種種疑問，記者對出租房征稅的相關問題進行了采訪。

對出租房征稅，昆明并不是首家。早在2004年，國稅總局就規(guī)定，個人出租房屋需要繳納包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅八項稅種（簡稱“六稅二費”）。

依據(jù)是啥？

昆明市地稅局相關負責人介紹，八項稅種中增值稅是5月1日“營改增”后實施執(zhí)行的，將原有營業(yè)稅改為增值稅，除此之外的都是已有稅種。分別依據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國印花稅暫行條例》《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》《征收教育費附加的暫行規(guī)定》《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》《云南省地方教育附加征收管理辦法》。

稅率多少？

對于出租房征稅，市民最為關注的問題之一是稅率。相關負責人介紹，為促進民營經(jīng)濟發(fā)展，按照《中共云南省委、省政府關于加快民營經(jīng)濟發(fā)展的決定》（云發(fā)〔2012〕12號）相關規(guī)定：個人出租非住宅房屋執(zhí)行優(yōu)惠綜合征收率12%，個人出租住宅房屋執(zhí)行優(yōu)惠綜合征收率5%。同時，如果月租金在30000元以下，暫免征增值稅，增值稅稅率為非住宅5%，住宅1.5%。

如何征收？

據(jù)了解，個人出租經(jīng)營性房屋收取租金涉及的“六稅二費”都是已有稅種，過去對此部分稅收采取的方式是由各區(qū)（縣）地稅局直接征收。為進一步方便納稅人、堵塞稅收征管漏洞，按昆明市政府下發(fā)的《關于加強經(jīng)營性房屋租賃稅收征收管理的實施意見》文件要求，將在主城區(qū)及三個開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，委托各街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）進行征收。

為何要委托街道進行征收？記者了解到，這是利用各街道辦事處和社區(qū)網(wǎng)點分布廣的有利條件，方便納稅人就近繳納稅款，是昆明市“便民辦稅春風行動”的一個有力措施；其次，通過社會化綜合治稅的途徑，能擴大稅收宣傳面，維護稅法公平公正，堵塞稅收征管漏洞。

如何處罰？

對于逾期不繳納稅款的納稅人，將采取什么措施？相關負責人介紹，按《中華人民共和國征收管理法》相關規(guī)定：稅務機關通知申報拒不申報，少繳或不繳應納稅款的，是偷稅，會由稅務機關追繳其不繳或少繳稅款、滯納金，并處不繳少繳稅款50%以上5倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

算賬

記者簡單算了一筆賬，如果一個市民出租一套位于白馬小區(qū)的住宅，按照昆明目前的市場價，月租大約為2000元，租期一年，月租金在30000元以下，增值稅暫免征收；那么，業(yè)主每月需要繳納的稅費為：2000×（5%-1.5%）=70元

難在哪里

監(jiān)管體系不建立征稅就無從說起

出租房征稅不是新鮮事，最近幾年，深圳、成都、沈陽等地相繼推出的房屋租賃新規(guī)中，一再強化涉稅征收舉措，但卻困難重重。

記者查閱各地出租房征稅的情況后發(fā)現(xiàn)，“征收難”幾乎是各地面臨的共同難題。武漢市幾乎每年都在強調(diào)房屋租賃稅，但全市超過40萬套出租房，每年主動備案的不足2.8萬戶，征收房租稅幾乎形同虛設；鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處不久前公布數(shù)據(jù)顯示，2012年至2014年，住宅租賃登記備案率在10%至15%，非住宅租賃登記備案率更低。

盡管政策還未落地，但昆明的業(yè)內(nèi)人士也表示了對出租房征稅實施難的擔憂。昆明新愿達房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展有限公司經(jīng)理陳順福表示：

A.缺少有效監(jiān)管體系

首先，由于目前監(jiān)控體系沒有建立，相關部門不好進行監(jiān)管。目前，還沒有規(guī)定要求個人出租房屋需把交易合同給政府部門備案，并依靠備案完稅。即使今后出臺了這一規(guī)定，但房東、房客如果雙方都不愿意去備案，監(jiān)管部門根本不知道，征稅也就無從說起。

B.不好確定是否租賃

第二，由于監(jiān)控體系沒有建立，租賃狀態(tài)也就無法確定。通過中介進行租賃交易的或許還有據(jù)可查，但還有一些房東是通過網(wǎng)站發(fā)布租房信息的，這部分租房行為就很難監(jiān)控。

C.城中村更難以監(jiān)管

另外，很多房屋缺乏征稅的有效依據(jù)，很多城中村房東和租客只是口頭協(xié)定，并沒有正式的合同，對于這部分交易的監(jiān)控更是難上加難。一個不容忽視的事實是，昆明還有大量的城中村，租住著很多外來人口，這些出租房屋的基數(shù)大、房東多，工作難度不言而喻。

五華區(qū)普吉街道一個城郊結合部的社區(qū)，本地居民只有5000人，卻涌進了3萬多外來人口，人口比例倒掛現(xiàn)象嚴重。對租客而言，它提供了一個通往現(xiàn)代城市的落腳之地，這里的居民和外來人口都將雙方的關系定位在簡單的租賃交易上。其社區(qū)書記告訴記者，自己之前從報紙上了解到昆明即將對出租房征稅一事，不過他的第一反應就是“難”。

他坦言，首先，房東不愿提供真實有效的租房信息，比如，有多少房屋在出租，每月租金是多少。另外，盡管地稅部門委托社區(qū)進行征稅，但社區(qū)工作“上面千頭針，下面一根線”，承擔目前的工作已是十分繁重，如果再承擔征稅工作，恐怕是有心無力，效果也不盡如人意。這位書記回憶前些年參與自行車征稅的事情，效果也不樂觀：“一年交4元，一個月不足0.35元的小稅，沒有哪個稅比自行車使用稅稅額更小了，即使片區(qū)民警上街堵卡，然而‘逃稅者’也大有人在�！�

“如果法律不能得到很好的實施，則是對法律最大的褻瀆。”業(yè)內(nèi)人士建議，要落實好最為關鍵的是征稅政策是否與強制備案相配套執(zhí)行。所以，首先要建立和完善相關配套措施，建立健全以房屋租賃合同（協(xié)議）為主要內(nèi)容的房屋租賃業(yè)稅務登記管理制度。其次，制定科學嚴密的實施方案，稅務、公安、房屋管理部門、街道、社區(qū)要多部門聯(lián)動起來，定期或不定期組織專項檢查和整治活動，對存在違法、違規(guī)行為的單位和個人，督促其辦理相關手續(xù)，對不依法納稅的納稅人實施“小稅重罰”，加大納稅人偷逃稅款的貨幣成本，從根源上遏制納稅人偷逃稅款的念頭。

影響分析

房東是否會借機漲租？

或小幅上漲但主要看市場

租房征稅的消息傳來，在昆明租房的市民不淡定了。不少租房者擔心房東又有了漲租金的借口，在媒體工作的朱先生在白馬租了一套房子，他就表示，雖說稅收是針對房東的，但房東肯定不會自己承擔這筆費用，最后還是要轉嫁到租房者身上。

朱先生的擔心并不無道理，強化征收房租稅，會給普通老百姓產(chǎn)生哪些影響？一個重要的擔憂就是租金會不會因此而上漲。

不過，多年從事房屋中介業(yè)務的陳順福表示，不排除租金可能會小幅上漲，但主要還是看供求關系。如果是買方市場，那么影響不會大，業(yè)主轉嫁的可能性不大，但反之影響則就比較大，業(yè)主很可能把這筆費用轉嫁給租房者，導致承租人租房實際成本有所上升。

采訪中，記者遇到了正在一家中介公司掛牌出租房屋的李先生，他表示聽說了租房征稅的事情，但自己不會主動納稅，多一事不如少一事，再說這幾年經(jīng)濟環(huán)境不好，房子都租不上價，如果再加稅，怕是更難租了。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，像李先生這樣的房東并不在少數(shù)。很多人納稅意識淡薄，存在“能省就省”“多一事不如少一事”的心態(tài)。

對此，云南凌云律師事務所律師孫文杰建議，相關部門要加大稅法宣傳力度，增強公民自覺納稅意識，提高廣大公民自覺納稅的意識和相互監(jiān)督意識。地稅局可以通過報紙、電視、廣播等媒體向廣大群眾宣傳與房屋租賃相關的法規(guī)和政策，增強群眾的法律意識、防范意識和納稅意識，讓納稅人交納明白稅。同時花大力氣鼓勵培養(yǎng)廣大群眾相互監(jiān)督的意識，確保此項稅收征管工作的順利進行。

短評

創(chuàng)新思路破解“征”不容易

服務流動人口和出租房監(jiān)管，是一個問題的兩個方面，并非毫不相干，而是有緊密的聯(lián)系。

自覺遵守管理制度（包括依法納稅等），營造一個和諧有序的出租市場，全面服務于社會治安綜合治理工作，是房東應盡的義務；對于流動人口而言，因為政府部門有效的管理，做到“以房管人”，為自己提供治安、就業(yè)、教育、環(huán)境等方面的服務。這是社會管理的有效途徑和方法，體現(xiàn)的是政府為民服務的宗旨。

近年來，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展，工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化進程推進，流動人口大量涌入，為城市建設和發(fā)展注入活力，起到了積極作用，同時也帶來了治安、就業(yè)、計生、教育、環(huán)境等一系列社會管理問題，給社會管理提出了新的挑戰(zhàn)。針對目前社會管理和服務方面存在的問題，中央對加強社會管理和服務做出了一系列重大部署，其中就包括加強和完善流動人口的管理和服務。所以，如何管理、服務好流動人口，完善和加強基層社會管理和服務體系、公共安全體系，推動社會組織健康有序發(fā)展，是個老課題，又是一張必答的“新試卷”，這要求社會管理者找準工作切入點和抓手，積極探索新途徑、新方法。

出租房征稅在外省不少地方已經(jīng)實行，只是效果不是很理想。昆明的政策尚未落地，各方反映也是困難重重，“征”不容易。

要破解“征”不容易，首先要做好制度設計，針對外省執(zhí)行當中遇到的各種問題，做好應對之策，有的放矢，精準出招，一一破解；其次，制定科學嚴密的實施方案，利于操作；最后，建立和完善配套措施、監(jiān)管制度，織密監(jiān)管網(wǎng)絡，疏而不漏。

社會管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，牽涉方方面面，千頭萬緒，說到底是對人的管理和服務，其核心以人為本，把社會管理寓于社會服務之中。就拿出租房征稅來說，相關部門要創(chuàng)新思路，積極探索行之有效的方式方法，“征”就容易了。

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