2016年上半年，昆明樓市依然擺脫不了“低迷”兩個(gè)字。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，昆明主城五區(qū)共有27個(gè)項(xiàng)目35次開(kāi)盤(pán)，推售9348套物業(yè)，同比去年上半年，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量持平，但推售物業(yè)大幅上漲了47.56%。不過(guò)，這個(gè)數(shù)據(jù)得益于大量車位入市的支撐，除去車位，其余物業(yè)總數(shù)與去年同期也基本持平。此外，很明顯的一個(gè)現(xiàn)象，部分項(xiàng)目始終保持頻繁的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，有的項(xiàng)目每個(gè)月都對(duì)外宣傳“某某產(chǎn)品即將開(kāi)盤(pán)”，有的項(xiàng)目更是介紹說(shuō)“每周都有新品開(kāi)盤(pán)”。頻繁開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)成為了一種類似于“饑餓營(yíng)銷”的營(yíng)銷模式，讓購(gòu)房者從心理上覺(jué)得“還沒(méi)入手呢，又賣完了”。

27項(xiàng)目35次開(kāi)盤(pán)推售物業(yè)9348套物業(yè) 同比去年大幅上漲47.56%

2016年與2015年上半年1-6月份所推房源數(shù)量對(duì)比圖（單位：套）

由于部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)推售的房源數(shù)量不可統(tǒng)計(jì)，所以據(jù)可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年，昆明共有27個(gè)項(xiàng)目，35次開(kāi)盤(pán)推售物業(yè)。推售的物業(yè)類型包含了高層住宅、小高層住宅、洋房、別墅、車位、公寓、商鋪，共9348套物業(yè)。加上不可統(tǒng)計(jì)的部分項(xiàng)目，保守估計(jì)今年上半年開(kāi)盤(pán)推售的物業(yè)數(shù)量在10000套左右。

對(duì)比4年來(lái)的數(shù)據(jù)，2013年上半年，昆明主城五區(qū)共60個(gè)項(xiàng)目81次開(kāi)盤(pán)，推售21468套物業(yè)；2014年上半年共32項(xiàng)目38次開(kāi)盤(pán)推售物業(yè)7805套；2015年上半年共28項(xiàng)目32次開(kāi)盤(pán)，推售物業(yè)6335套。就可統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從2014年樓市下行以來(lái)，今年上半年開(kāi)盤(pán)推售的物業(yè)數(shù)量是最多的，同比2014年上漲了19.77%；同比2015年上漲了47.56%。不過(guò)，跟巔峰時(shí)期的2013年上半年相比，入市物業(yè)不足2013年的一半。

2013年至2016年上半年每年開(kāi)盤(pán)推售物業(yè)數(shù)量

2013年至2016年上半年每年開(kāi)盤(pán)推售物業(yè)數(shù)量（單位：套）

單從數(shù)據(jù)上來(lái)看，今年上半年的開(kāi)盤(pán)情況似乎不錯(cuò)，比前兩年都好。但實(shí)際上，今年上半年，僅藍(lán)光天嬌城一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就推出了2400個(gè)車位，除去車位，其余物業(yè)也不過(guò)才6948套，與去年相差約600套�？磥�(lái)今年的昆明樓市依然擺脫不了“低迷”兩個(gè)字。

高層住宅占比超60% 萬(wàn)宏國(guó)際、藍(lán)光天嬌城、萬(wàn)科云子獨(dú)大

從物業(yè)類型來(lái)看，今年上半年開(kāi)盤(pán)推售的物業(yè)當(dāng)中，高層住宅5802套，占比62.07%；小高層434套，占比4.64%；洋房44套，占比0.47%；別墅74套，占比0.79%；車位2400個(gè)，占比25.67%；公寓594套，占比6.35%。從圖表中可以看出，高層住宅產(chǎn)品依然是今年上半年市場(chǎng)的主角。整個(gè)上半年共推售房源9348套，但高層住宅就有5802套，占比超60%。

2016年上半年開(kāi)盤(pán)推售各類物業(yè)所占比例

在高層住宅產(chǎn)品當(dāng)中，萬(wàn)宏國(guó)際、藍(lán)光天嬌城、萬(wàn)科云子3項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出的高層住宅最多，分別為680套、554套、612套。3個(gè)項(xiàng)目共推出1846套高層住宅產(chǎn)品，占高層住宅物業(yè)總數(shù)的31.8%。據(jù)了解，藍(lán)光天嬌城是2015年銷售面積最高的項(xiàng)目，銷量一直不錯(cuò)；萬(wàn)科云子今年首次開(kāi)盤(pán)推出了612套住宅，據(jù)介紹，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日3小時(shí)就售出450套，銷量比較可觀。

單價(jià)“兩極分化” 銷售率逐漸被隱藏

今年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，同一類產(chǎn)品當(dāng)中（以高層住宅為主），不同項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)格差異。比如綠城春江明月、昆明恒大名都、恒大云報(bào)華府、萬(wàn)科云子的均價(jià)均超過(guò)了9000，價(jià)格一直都比較堅(jiān)挺。單價(jià)雖高，但這些項(xiàng)目反而是市場(chǎng)上比較活躍的，購(gòu)房者能夠接受這個(gè)價(jià)格的項(xiàng)目。相反地，綠地香樹(shù)花城、聯(lián)想科技城則一直保持“6”字頭的均價(jià)，單價(jià)幾乎跟呈貢部分賣得好的項(xiàng)目齊平。綠地香樹(shù)花城、聯(lián)想科技城所處的泛亞科技新區(qū)，一直是昆明的價(jià)格“凹地”，看來(lái)自從2014年大量項(xiàng)目降價(jià)以來(lái)，一直跳不出“低價(jià)營(yíng)銷”的圈子。

恒大云報(bào)華府實(shí)景

銷售率方面，以往開(kāi)盤(pán)，部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)公布開(kāi)盤(pán)日的銷售率，這是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目銷售情況好壞最直觀的表現(xiàn)。不過(guò)今年上半年，這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)慢慢的不再關(guān)注這一塊，大部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)日的銷售率已經(jīng)成了“謎”，開(kāi)盤(pán)日火熱與否，銷售量高或低，全憑開(kāi)發(fā)商“說(shuō)了算”。

開(kāi)盤(pán)成了“饑餓營(yíng)銷”的銷售手段

今年上半年，昆明主城五區(qū)共27個(gè)項(xiàng)目35次開(kāi)盤(pán)，其中，昆明恒大名都、海倫國(guó)際、藍(lán)光天嬌城、恒大云報(bào)華府、綠地香樹(shù)花城、俊發(fā)城等項(xiàng)目，均是2次或是2次以上開(kāi)盤(pán)銷售，推盤(pán)的步驟比較頻繁。其中，昆明恒大名都、恒大云報(bào)華府時(shí)常打出“某某新品即將開(kāi)盤(pán)”的廣告，每個(gè)月都有開(kāi)盤(pán)的消息在市場(chǎng)上流竄；藍(lán)光天嬌城更夸張，置業(yè)顧問(wèn)直接介紹說(shuō)：“我們每個(gè)周都在開(kāi)盤(pán)”。

開(kāi)盤(pán)，是樓盤(pán)取得預(yù)售證之后舉行的活動(dòng)，宣告該項(xiàng)目可以正式對(duì)外銷售。不過(guò)，從去年以來(lái)，有的項(xiàng)目遲遲不能開(kāi)盤(pán)，有的項(xiàng)目卻是頻繁開(kāi)盤(pán)，一年都會(huì)開(kāi)好幾次。其實(shí)，頻繁開(kāi)盤(pán)更像是一種銷售手段，無(wú)形中，會(huì)造成一種“我們的項(xiàng)目太好賣了，前期剛剛開(kāi)盤(pán)推出的房源又賣完了”的效果。這種銷售手段，有些類似小米手機(jī)的饑餓營(yíng)銷。不過(guò)，且不管這種銷售手段的效果如何，就目前市場(chǎng)上頻繁開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)看，這些項(xiàng)目大部分都是比較活躍，購(gòu)房者比較喜歡的項(xiàng)目。

附件：2016年上半年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目

項(xiàng)目	開(kāi)盤(pán)日期	區(qū)域	物業(yè)類型	套數(shù)	均價(jià) （元/㎡）	優(yōu)惠	開(kāi)盤(pán) 銷售率
萬(wàn)宏國(guó)際	1月16日	盤(pán)龍	高層住宅	680	8600	交2.5萬(wàn)優(yōu)惠10萬(wàn)，另再優(yōu)惠3%	66.47%
英茂華府	1月17日	五華	車位	——	10-20萬(wàn)/個(gè)	購(gòu)房送1萬(wàn)元抵用卷	——
綠城春江明月	1月24日	五華	高層住宅	約300	9000	認(rèn)籌5萬(wàn)優(yōu)惠3%	90%
眾和康園	2月18日	呈貢	高層住宅	96	4600	2.5萬(wàn)抵6萬(wàn)	——
萬(wàn)科公園里	2月28日	官渡	高層住宅	204	8400	全款優(yōu)惠7.2%，按揭優(yōu)惠6.2%	——
昆明恒大名都	3月19日	五華	高層住宅	132	9590	最高優(yōu)惠25%	7.50%
海倫國(guó)際	3月19日	官渡	高層住宅	224	7400	最高可優(yōu)惠12%	20.10%
藍(lán)光天嬌城	3月19日	呈貢	高層住宅	554	5500	1萬(wàn)抵1.5萬(wàn)，按揭8%，全款10%	4.51%
恒大云報(bào)華府	3月20日	西山	高層住宅	112	10400	最高優(yōu)惠23%	8.82%
綠地香樹(shù)花城	3月26日	五華	高層住宅	188	6500	2000抵1萬(wàn)，送3萬(wàn)車位抵用券	16.00%
實(shí)力壹方城	3月26日	五華	高層住宅	339	8800	3萬(wàn)抵6萬(wàn)，按時(shí)簽約優(yōu)惠2%，特批優(yōu)惠2%，開(kāi)盤(pán)日再優(yōu)惠2%	53.69%
俊發(fā)城	3月27日	盤(pán)龍	高層住宅	166	8600	3萬(wàn)抵8萬(wàn)，另外最高可優(yōu)惠6%	77.10%
聯(lián)想科技城	4月9日	五華	高層住宅	——	6800-7800	開(kāi)盤(pán)前認(rèn)籌交2萬(wàn)抵8萬(wàn)	——
藍(lán)光天嬌城	4月9日	呈貢	車位	2400個(gè)	8萬(wàn)/個(gè)	首付10%，按揭優(yōu)惠8%	——
涌鑫哈佛中心	4月16日	呈貢	公寓	594	5500	認(rèn)籌5000元抵10000元	——
恒大云報(bào)華府	4月16日	西山	高層住宅	99	10500	開(kāi)盤(pán)85折優(yōu)惠，送6萬(wàn)家私	——
招商海公館	4月22日	官渡	洋房	——	12000	認(rèn)籌3萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)享10%優(yōu)惠	——
泛亞城邦	4月23日	呈貢	高層住宅	170	5200	認(rèn)籌1萬(wàn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠6%	——
海東俊園	4月23日	官渡	別墅	74	280-710萬(wàn)/套	——	——
昆明恒大名都	4月30日	五華	高層住宅	142	9200	認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)88折，開(kāi)盤(pán)日優(yōu)惠3%	41.94%
龍斗壹號(hào)海岸城	4月30日	呈貢	高層住宅	330	5300	1棟2萬(wàn)抵8萬(wàn)，10棟2萬(wàn)抵10萬(wàn)	——
新南亞大咖公館	5月7日	呈貢	高層住宅	約300	6200	認(rèn)籌交1000元開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1%-3%	——
園城	5月14日	五華	高層住宅	36	惠后7800	交25000元開(kāi)盤(pán)可抵75000元	——
俊發(fā)城	5月15日	盤(pán)龍	高層住宅	224	惠后8900	交4萬(wàn)優(yōu)惠2%，交3萬(wàn)抵8萬(wàn)	——
建工新城	5月15日	官渡	高層住宅	256	惠后5500	開(kāi)盤(pán)當(dāng)日優(yōu)惠8%	50.90%
綠地香樹(shù)花城	5月21日	五華	高層住宅	155	惠后6800	2萬(wàn)抵5萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠4%	——
海倫國(guó)際	5月21日	官渡	高層住宅	160	惠后7500	1萬(wàn)抵2萬(wàn)，2萬(wàn)抵5萬(wàn)，3萬(wàn)抵8萬(wàn)	——
筑友雙河灣	5月28日	西山	小高層	370	惠后7500	交2萬(wàn)抵5萬(wàn)，按揭2%，全款3%	——
萬(wàn)科云子	5月28日	五華	高層住宅	612	點(diǎn)式房惠后 8650，板房惠后9500	交1萬(wàn)開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1%，選房后補(bǔ)交 2萬(wàn)升級(jí)至3%	——
中海半島華府	5月28日	官渡	商鋪	——	35000	認(rèn)籌3萬(wàn)抵10萬(wàn)	——
招商海公館	6月17日	官渡	洋房	44	14000	全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%	——
昆明中航城	6月18日	官渡	高層住宅	——	7000	交2萬(wàn)抵6萬(wàn)	——
中鐵水岸青城	6月18日	西山	小高層	64	10000	2萬(wàn)抵4萬(wàn)，或2萬(wàn)抵6萬(wàn)，全款優(yōu)惠7%	——
金科陽(yáng)光里	6月25日	官渡	高層住宅	323	惠后7500	交2.1萬(wàn)抵7萬(wàn)，全款2%，按揭1%	71.50%
綠地香樹(shù)花城	6月25日	五華	高層住宅	——	6900	交2000抵1萬(wàn)，再贈(zèng)3萬(wàn)元車位抵用券	——

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