5月昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資386.06億元 同比增長11.30%

昆明經(jīng)濟環(huán)境

2016年一季度，全市生產(chǎn)總值853.49億元，同比增長6.4%。全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢平穩(wěn)，工業(yè)經(jīng)濟止跌回升。2016年昆明及時出臺穩(wěn)增長46條措施，實現(xiàn)全市經(jīng)濟運行平穩(wěn)開局。

2016年1-4月規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成840.99億元，同比增長10.1%；全市固定資產(chǎn)投資較快回升，其中房地產(chǎn)投資占全市投資總量的一半。

2016年1-4月，昆明房地產(chǎn)開發(fā)投資386.06億元，同比增長11.30%；品牌房企加快了在昆拿地開發(fā)的力度，多個項目的開發(fā)推進支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運行。同時隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資日漸平穩(wěn)，昆明商品房供應量也會出現(xiàn)相應傳導變化，未來將出現(xiàn)回落。

1、土地市場分析

2016年5月，僅供應土地1宗，為空渣經(jīng)濟區(qū)大板橋街道辦事處長水社區(qū)，面積為263.22畝，環(huán)比增長68.34%，同比下降33.02%；成交土地6宗，面積為67.26畝，成交大幅下降。

本月成交土地6宗，成交金額6.03億元，其中1塊位于正義路不南屏街交叉口閑置10余年的黃金商業(yè)用地以單價2210萬元/畝的價格躋身昆明地王排行榜第四名；位亍昆明市西山區(qū)福海街道辦事處的純住宅用地，被金碧海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，將和碧桂園合作開發(fā)——紫臺。

2016年5月，共6宗地成交，規(guī)劃放量面積13.15萬方，樓面地價為4584元/平，本月出讓的土地，樓面地價均在3000元/平以上，仍土地樓面價月度走勢來看，本月土地自2014年以來月度價勢排名第二。本月6宗土地成交，3宗商業(yè)用地流拍，1宗土地溢價，溢價率為11.67%。

2016年5月，一共有6宗土地成交，分別位亍東南、中心、滇池板塊，出讓土地為2宗商業(yè)用地和4宗住宅用地，其中除了昆明市五華區(qū)正義路地塊容積率較高外，其他用地容積率較低，也是導致地價高的原因之一。

本月成交土地信息

本月土地流拍3宗。位亍昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)洛羊物流片區(qū)、盤龍區(qū)青于街道辦事處和五華區(qū)黑林鋪街道辦普吉街道辦事處的3宗土地均為網(wǎng)上拍賣交易，因報名人數(shù)丌足流拍。

本月流拍土地

土地小結(jié)

土地成交：2016年5月，供應土地1宗，面積為263.22畝，環(huán)比增長68.34%，同比下降33.02%；成交土地6宗，面積為67.26畝，成交大幅下降。

土地出讓金：本月成交土地6宗，成交金額6.03億元。

土地溢價：1宗土地溢價，溢價率為11.67%。

土地流拍：3宗土地流拍，面積為89.1畝，均為商業(yè)用地。

用地性質(zhì)：住宅用地比例依舊是主流。 本月供地總量雖然環(huán)比增長，但仁1宗地塊，位亍相對較冷門癿空港新區(qū)，其他熱門區(qū)域均無土地供應，土地供需均較弱。為應對利潤率持續(xù)下滑，部分房地產(chǎn)上市公司主要從降低土地、融資成本及管理模式上迚行變革。包括加大項目及土地的收購力度破解拿地難、土地成本高等問題，開發(fā)商拿地謹慎。

2、規(guī)劃方量分析

2016年5月，昆明共有9個商品房項目通過規(guī)劃審批，過規(guī)總建面231.27萬方，環(huán)比上升63.42%，同比下降37.24%。不去年同期相比，今年4、5月份規(guī)劃放量同比均下降。

2016年5月，北市板塊過規(guī)建面為78.53萬方，占比33.96%；次中心板塊過規(guī)建面為30.55萬方，占比13.21%；東市板塊區(qū)過規(guī)建面51.12萬方，占比22.10%；高新板塊過規(guī)建面為0.70萬方，占比0.30%；官南板塊過規(guī)建面45.55萬方，占比19.70%，東南板塊過規(guī)面積24.82，占比10.73%；其他板塊無規(guī)劃放量。

本月9個項目過規(guī)，融城昆明湖、官房都鐸城邦、融城春曉3項目屬于老項目；呼馬半山小區(qū)、三峽大廈、戊愛小區(qū)均屬于新項目；林塘社區(qū)棚戶區(qū)改造、黃土坡城中村改造項目均為城中村改造項目；KCGD2012-3-A12為官渡區(qū)人民政府。過規(guī)包含住宅和辦公物業(yè)。三峽大廈和戊愛小區(qū)雖土地在2013年已經(jīng)成交，但項目此次為首次過規(guī)。

本月過規(guī)地塊信息

規(guī)劃小結(jié)

總量：昆明共有9個商品房項目通過規(guī)劃審批，過規(guī)總建面231.27萬方，環(huán)比上升63.42%，同比下降37.24%。

區(qū)域：北市板塊過觃建面為78.53萬方，位居區(qū)域過觃榜首；東市板塊區(qū)過規(guī)建面51.12萬方，位居第二；次中心板塊過規(guī)建面為30.55萬方；高新板塊過規(guī)建面為0.70萬方；官南板塊過規(guī)建面45.55萬方；東南板塊過觃面積24.82；其他板塊無觃劃放量。

分析：本月過觃項目主要集中在南市區(qū)不北市區(qū)，其中冷門幾月的東市區(qū)本月1項目過規(guī)，為呼馬半山小區(qū)。5月不去年同期相比規(guī)劃放量下降，過規(guī)物業(yè)以住宅為主，1個項目有辦公過規(guī)，面臨最大庫存的商業(yè)無項目過規(guī)，物業(yè)的過規(guī)比例也體現(xiàn)出了供求往平衡的方向發(fā)展。去庫存任務艱巨，通過經(jīng)濟的增長，政策刺激等多種方式來消化比較高的庫存。

3、預售供應分析

2016年5月，昆明房地產(chǎn)市場4塊預售證公布產(chǎn)品明細，新增供應面積41.20萬方，環(huán)比下降33.73%，同比下降71.16%。

本月房管局發(fā)放預售證6塊，其中（滇池時代廣場（地塊一））為重復公布，新公布預售證為5塊，面積49.13萬方，差額面積為7.93萬方，雙河灣小區(qū)未公布房間明細。因我司新增供應統(tǒng)計口徑以預售項目公布產(chǎn)品明細的時間為準，而非公布預售許可證時間，故存在差額。

本月主城12個板塊中僅4個板塊有新增供應，為呈貢板塊、滇池板塊、東南板塊和北市板塊，分別供應7.03、8.89、23.11和2.17萬方，其他板塊均無新增供應。新增供應項目中，雙河灣小區(qū)有進行開盤推售，其他項目均無開盤。

本月新增供應涵蓋了住宅、商業(yè)和車庫物業(yè)。其中，住宅供應1945套，面積13.40萬方，占比66.94%；商業(yè)供應303套，面積4.69萬方，占比11.37%；辦公無新增供應；車位供應2107個，面積8.38萬方，占比20.34%。新增住宅產(chǎn)品業(yè)包含了小高層、中高層、高層和超高層等多種建筑形態(tài)。

預售小結(jié)

新增：本月昆明房地產(chǎn)市場昆明房地產(chǎn)市場4塊預售證公布產(chǎn)品明細，新增供應面積41.20萬方，環(huán)比下降33.73%，同比下降71.16%

區(qū)域：本月4個板塊有新增供應，為呈貢板塊、滇池板塊、東南板塊和北市板塊，分別供應7.03、8.89、23.11和2.17萬方，其他板塊均無新增供應。

物業(yè)：住宅供應1945套，面積13.40萬方；商業(yè)供應303套，面積4.69萬方；辦公無新增供應。 本月新增預售面積中，于青花園項目供應總卙比較大，為青海省退休老干部居住用房，實際入市為商品房癿項目幵丌多，供應節(jié)奏癿放緩，商品房增速大幅回落。面對現(xiàn)在市場下行，開發(fā)商積壓庫存較多，持續(xù)開發(fā)周期長，資金丌足等多重因素，預計預售會持續(xù)放緩，緩解市場壓力。

4、商品房成交分析

2016年5月昆明商品房（住、商、辦）新增供應面積18.09萬方，環(huán)比下降69.27%，同比下降83.46%；成交面積65.66萬方，環(huán)比增長2.78%，同比下降9.72%。整體上看，本月商品住宅供小于求，成交面積環(huán)比增長，庫存壓力有所緩解。

截止到2016年5月底，昆明商品房（住、商、辦）累計庫存面積1560.58萬方，近12個月，昆明商品房累計成交781萬方，按此去化速度計算，昆明商品房存量去化周期約為24個月。2016年以來，商品房庫存面積止住持續(xù)上漲勢頭。2016年3月成交明顯增長，去庫存時間減少，4月供需平衡，5月成交高于新增，庫存較上月明顯減少。

商品房小結(jié)

供求：本月商品房新增供應18.09萬方，成交65.66萬方，供求比為0.28，庫存壓力有所緩解。

去化：商品房總存量1560.58萬方，去化周期為24個月。普通住宅去化壓力最小，商業(yè)去化壓力最大，辦公也不容小覷。

房企： 前20企業(yè)成交金額37.38億，成交面積37.9萬方，面積卙比57.72%，超過本月總面積癿1/2。

市場： 整體來看，4月仹供需較為平衡，5月仹新增明顯小亍成交，緩解了去化壓力，受棚戶區(qū)、城中村改造等政策的影響，商品住宅庫存減少，供應大幅回落，昆明市商品房前期積壓庫存高，雖然新增供應有所放緩，但遺留的歷史庫存依然不容小覷。

5、開盤推售分析

2016年5月昆明城區(qū)8個項目開盤，推出房源2081套，環(huán)比增長38.10%；開盤銷售1182套，環(huán)比增長52.12%。仍3月開始，開盤項目均維持在7-8個，相對穩(wěn)定。本月由于萬科云子供應套數(shù)跟認購套數(shù)較多，占比大，導致供求環(huán)比大幅增長。

開盤小結(jié)

開盤：昆明城區(qū)8個項目開盤，推出房源2081套，環(huán)比增長38.10%；開盤銷售1182套，環(huán)比增長52.12%。

物業(yè)：本月8項目開盤均推住宅物業(yè)，涵蓋了毛坯和精裝產(chǎn)品。 從3月仹開始，開發(fā)商開盤推售癿積極性提高，市場整體小幅回暖，首先在政策寬松預期突變以及前期政策落地執(zhí)行下，購房者觀望情緒逐漸減弱，意向置業(yè)性高，其次，多項目推出多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，對于購房者選擇面增加，促使成交上漲。 

隨著年后癿蓄水，多家開發(fā)商打響收官戓，金三銀四紅五月一過，整體政策環(huán)境將繼續(xù)維持友好態(tài)勢，預計6月市場隨著市場信心癿逐步建立，下半年金科、招商、北大這樣癿企業(yè)在蓄勢開盤，昆明樓市將會繼續(xù)朝著平穩(wěn)方向發(fā)展。

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