昆明長(zhǎng)期動(dòng)彈不得的城改項(xiàng)目正頻頻被全國(guó)性大鱷房企“獵”走。算下來(lái)，自去年6月份至今一年的時(shí)間，已先后有恒大、華潤(rùn)、萬(wàn)科、碧桂園和招商蛇口5家接盤(pán)或準(zhǔn)備接盤(pán)昆明城改項(xiàng)目。這些城改項(xiàng)目均已延宕多年，雖然各自背后都隱藏著難以厘清的糾葛，但幾乎都繞不開(kāi)拆遷和資金雙重難題，其中幾個(gè)還耗死了原來(lái)的改造主體，原本負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房企只有棄局而去，項(xiàng)目也便成為“遺產(chǎn)”，如今這些城改項(xiàng)目“遺產(chǎn)”正頻繁被國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房企接收。

招商蛇口欲接棒的潘家灣小新村一期地塊現(xiàn)狀

關(guān)于城改項(xiàng)目，云南房網(wǎng)曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，單昆明三環(huán)沿線(xiàn)及以?xún)?nèi)數(shù)量就多達(dá)200個(gè)，但已經(jīng)完成改造和有效推進(jìn)的項(xiàng)目只占很小一部分，目前為數(shù)不多的還在推進(jìn)的幾個(gè)幾乎都落入了外來(lái)一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商之手。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因不難想象，一方面很大一部分本地房企深陷去化不佳、融資困難的雙重窘境，無(wú)力接手城改項(xiàng)目。另一方面外來(lái)一線(xiàn)房企擴(kuò)張欲望呈“打雞血”狀，而昆明主城區(qū)又一地難求，通過(guò)接盤(pán)昆明城改項(xiàng)目來(lái)獵取優(yōu)質(zhì)土地是目前外來(lái)房企在昆拿地的主流方式之一。

這一年中，最先接棒昆明城改項(xiàng)目的是恒大地產(chǎn)，改造對(duì)象為昆明市高新區(qū)大塘子村。而大塘子村原來(lái)的改造主體是一家本土開(kāi)發(fā)商，為開(kāi)發(fā)過(guò)傲云峰的昆明置富投資有限公司，但多年來(lái)都沒(méi)能啟動(dòng)，之后被恒大收購(gòu)至麾下。去年6月3日，恒大全資子公司昆明恒暢置業(yè)有限公司出面拿下大塘子村3宗打包地塊。由此，大塘子村改造項(xiàng)目也正式從本土房企手中交棒至恒大手中，由恒大開(kāi)發(fā)為恒大名都，該項(xiàng)目落地后已經(jīng)多次開(kāi)盤(pán)，還數(shù)度登上昆明商品房周成交十強(qiáng)榜單。

除了恒大以外，另外四起接盤(pán)案都發(fā)生在今年。

五里項(xiàng)目最新效果圖

不同于恒大通過(guò)土地招拍掛程序拿地，介入昆明五里多片區(qū)城改項(xiàng)目的華潤(rùn)置地則選擇了入股的方式。五里多片區(qū)城改項(xiàng)目原來(lái)的改造主體是云南三聯(lián)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，這家公司是云南煙草興云投資股份有限公司、云南省海外投資有限公司和國(guó)開(kāi)金融有限責(zé)任公司三家共同出資成立的項(xiàng)目公司。盡管投資方都是大鱷級(jí)別，但五里多項(xiàng)目啟動(dòng)6年仍然進(jìn)展緩慢。今年1月，三聯(lián)置業(yè)與華潤(rùn)置地簽約消息讓項(xiàng)目有了轉(zhuǎn)機(jī)。華潤(rùn)置地將以入股的方式對(duì)五里項(xiàng)目7個(gè)地塊208畝土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，華潤(rùn)置地和三聯(lián)置業(yè)將成立新項(xiàng)目公司，華潤(rùn)占股60%，其帶來(lái)的將會(huì)是華潤(rùn)的大牌商業(yè)萬(wàn)象城。

萬(wàn)科和碧桂園幾乎是同一時(shí)間被傳要接盤(pán)昆明城改項(xiàng)目，而當(dāng)時(shí)的緋聞對(duì)象也都是昆明難啃的硬骨頭，一個(gè)是高新區(qū)前所村城改項(xiàng)目，也就是聯(lián)邦國(guó)際，一個(gè)是多次尋找接盤(pán)俠無(wú)果的下馬村改造項(xiàng)目沸城。只不過(guò)萬(wàn)科接盤(pán)聯(lián)邦國(guó)際三期已經(jīng)坐實(shí)，而碧桂園是否接收沸城還沒(méi)有最終蓋棺定論。

先說(shuō)萬(wàn)科接盤(pán)的聯(lián)邦國(guó)際三期，該項(xiàng)目原本由云南萬(wàn)通地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，但項(xiàng)目進(jìn)度滯后，一期二期交房時(shí)間已經(jīng)幾度延遲，業(yè)主維權(quán)不斷。今年1月份，項(xiàng)目A3地塊開(kāi)發(fā)主體有了變化，不過(guò)接手的卻是萬(wàn)通的全資子公司萬(wàn)鑫地產(chǎn)。有意思的是，次月，萬(wàn)鑫地產(chǎn)的股權(quán)就發(fā)生變更，成為昆明萬(wàn)科的全資子公司。由此，萬(wàn)科接盤(pán)聯(lián)邦國(guó)際三期的傳言終于坐實(shí)，不久新項(xiàng)目萬(wàn)科云子效果圖隨即曝光。

下馬村城改項(xiàng)目沸城現(xiàn)狀

與萬(wàn)科的情況不同，碧桂園雖然有意接盤(pán)沸城（下馬村城改項(xiàng)目），也針對(duì)前期團(tuán)購(gòu)業(yè)主是否愿意接受漲價(jià)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果已經(jīng)達(dá)到碧桂園接受沸城的先行條件，但該房企是否確定接盤(pán)還沒(méi)最終定論，只是盛傳將于下月重啟沸城。項(xiàng)目最早的開(kāi)發(fā)主體是艾亭地產(chǎn)，但艾亭拿地至今已將近8年，除了建起兩棟半拉子建筑以外再無(wú)進(jìn)一步的動(dòng)作。從2014年5月起便全面停工，期間先后尋來(lái)四川天賜和普洱源昌兩位“接盤(pán)俠”，最終都沒(méi)能如愿重啟。幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，項(xiàng)目有很大的概率會(huì)落入碧桂園手中。

最近一起接盤(pán)案例的主角是招商蛇口，其接棒的對(duì)象為潘家灣小新村一期改造。目前招商蛇口與潘家灣小新村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)社會(huì)投資人云南華虹投資已經(jīng)簽訂了項(xiàng)目一期改造協(xié)議，欲打造中高端商住項(xiàng)目。雖然有協(xié)議在手，但仍繞不開(kāi)土地招拍掛環(huán)節(jié)。不止一期，招商蛇口對(duì)二期改造也表現(xiàn)出了極大的興趣。

綠城春江明月在建

在昆明的外來(lái)一線(xiàn)房企中，以接棒的形式介入昆明城改項(xiàng)目的還有綠城，只不過(guò)時(shí)間要早于以上5家，代建的接棒形式也與其它幾家全然不同。綠城代建的是五華區(qū)北倉(cāng)城中村改造項(xiàng)目A2、A3地塊，北倉(cāng)村原由國(guó)福地產(chǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，A2、A3地塊最初也被國(guó)福地產(chǎn)規(guī)劃為國(guó)福現(xiàn)代城高端住宅悅?cè)貫�。如今，由綠城接棒開(kāi)發(fā)的春江明月已經(jīng)入市有將近半年的時(shí)間。

前述所提及的6家一線(xiàn)房企，其中半數(shù)已經(jīng)有項(xiàng)目面市，剩余幾個(gè)或是沒(méi)有最終定論，或是還要走土地招拍掛程序。但是趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，越來(lái)越多的外來(lái)一線(xiàn)房企開(kāi)始介入昆明城改。由于城改項(xiàng)目的特殊性，一般都需要數(shù)額不小的資金支持，而昆明許多城改項(xiàng)目原都在本地中小房企手中，從現(xiàn)狀來(lái)看，顯然這些房企中相當(dāng)一部分已經(jīng)不具備相應(yīng)的資金實(shí)力。然而，甲之砒霜很有可能會(huì)成為乙之蜜糖，用來(lái)形容這幾起接棒案例恰到好處。一來(lái)，全國(guó)性的房企大鱷在融資方面較本地中小房企具有壓倒性的優(yōu)勢(shì)。二來(lái)，這些一線(xiàn)房企在昆明擴(kuò)張欲望強(qiáng)烈，卻又苦于主城一地難求，因此就不得不在之前鮮少涉獵的城改項(xiàng)目上想些辦法。而昆明本地房企原就受到外來(lái)房企的強(qiáng)烈沖擊，生存空間被大幅擠壓。隨著一線(xiàn)房企陸續(xù)接收昆明城改項(xiàng)目，本土房企所受到的沖擊遠(yuǎn)還沒(méi)有結(jié)束。

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