購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200～500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留3～5天的房號，在這幾天內(nèi)，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂《認購書》，然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發(fā)商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。
由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協(xié)議與開發(fā)商達成一致，“大訂”依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發(fā)商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。
由于沒有明確的法律規(guī)定，當前法律界也存在著不同的意見。
有的觀點認為，《認購書》是購房者保證按時與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應該承擔違約責任，所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。
有的觀點則認為，《認購書》是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應該是“訂金”。
所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當事人不能履行規(guī)定的義務，可以定金形式承擔違約責任。《民法通則》、《合同法》和《擔保法》等均有專門規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。
而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”。
“訂金”與“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方?jīng)Q定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規(guī)定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。
由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。
同時，如果購房者在規(guī)定的時限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，發(fā)展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。
因此，購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。
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