盡管已經成功登陸香港資本市場，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司卻仍然對香港顯得頗為熱切而小心。

3月31日上午11時，萬達商業(yè)在香港召開2014年度業(yè)績發(fā)布會。萬達商業(yè)董事長丁本錫、董事兼執(zhí)行總裁曲德君、副總裁兼財務總監(jiān)劉朝暉、財務總監(jiān)劉曉彬、董事會秘書王鍵等管理層出席業(yè)績會。

這也是萬達商業(yè)一眾高層第一次面向外界，正式公布其全年業(yè)績。據介紹，該公司總收入達1078.71億元，較2013年867.74億元增長了24.31%；同時，其核心溢利為148.24億元，同比增長14.04%，核心溢利率為13.74%。

然而，在萬達商業(yè)業(yè)績增長的同時，其股價卻表現得差強人意，始終在上市價48港元徘徊。

“萬達在內地名聲很大但是香港媒體好像對于萬達不是特別了解�！碑斕焐衔缰鞒謽I(yè)績會的萬達集團副總裁劉明勝一語道出萬達對于香港市場的“糾結”。

被問及股價是否符合預期時，劉朝暉便無奈回應道，對萬達商業(yè)的未來很有信心，還有很大的增長空間，“資本市場對優(yōu)質公司的考察需要時間�！�

除此以外，當天媒體另一個關注的焦點是，萬達商業(yè)的線上平臺——“飛凡網”的面世。

“萬達商業(yè)正在推進全方位智能化平臺的打造�！倍”惧a進一步透露，今年6月30日，萬達商業(yè)飛凡網線上平臺正式上線運行，至今年12月31日，部分廣場實現全部智能化與線上平臺對接，最終實現線上線下并行運行，實現O2O電子商務功能。

針對萬達電商的具體模式，曲德君回復觀點地產新媒體稱，萬達主要做的是平臺，最有優(yōu)勢的是龐大的線下實體網絡。

“飛凡網與天貓是完全差異化的，更加注重體驗性的、與線下結合的O2O平臺打造。如餐飲等各方面智能化手段均不同，也將于近期推出�！痹撊耸窟M一步指出，萬達電商線上是對線下平臺的導流。

盡管萬達商業(yè)不會將線下資源全部投入線上平臺中，但會不斷增加線下平臺的體驗消費占比。據曲德君透露，目前體驗消費的占比是35.8%，“我們期望未來不斷提及這種占比，大概38%左右�！�

對于2015年的規(guī)劃，丁本錫表示，公司今年將推行輕重并舉的輕資產管理模式，目前公司正在推進萬達商業(yè)基金管理公司建立，作為萬達商業(yè)多元化、輕資產發(fā)展的運作平臺。

“重點發(fā)展三個渠道，即資產證券化、外部投資和互聯網金融�！睋”惧a透露，萬達已經在上海注冊了萬達商業(yè)基金管理公司，目前正在做一些資本運作。此外，曲德君指出，萬達商業(yè)正在積極研究互聯網金融，期望不久的將來能推出來。

值得一提的是，此前外界還盛傳，萬達董事長王健林想將萬達金融總部放在廣州。

具體而言，丁本錫透露稱，萬達商業(yè)將繼續(xù)追求更健康的快速增長，預期目標是新開業(yè)購物中心26個，新開業(yè)面積是350萬平方米，投資性物業(yè)收入要增長30%左右，物業(yè)銷售金額增長5%以上，新開業(yè)酒店12個，平均融資成本將保持7%以下。

此外，為進一步降低融資成本，萬達商業(yè)2015年將在境內發(fā)行150億元的境內公司債券和200億元的境內債務類融資工具。對此，劉曉彬稱，公司有境內發(fā)債計劃，希望通過境內發(fā)債來置換成本高的負債，調整負債結構，降低融資成本。

同時，丁本錫屢次強調，萬達商業(yè)預期實現的目標是降低對銷售物業(yè)的依賴，快速打造實體網絡銷售平臺，推進可重復收入的快速增長。

“萬達商業(yè)自持型物業(yè)等投資性物業(yè)才是萬達商業(yè)的高增長價值所在�！睋私�，2014年萬達商業(yè)的核心凈利148億元全部來自于物業(yè)租賃及物業(yè)管理和銷售物業(yè)的經營性收益，占凈利潤60%。

以下是大連萬達商業(yè)地產股份有限公司2014年業(yè)績會現場實錄：

現場提問：萬達如何在不佳的市場環(huán)境下取得這樣的業(yè)績增長，這樣的業(yè)績增長是否能夠持續(xù)？

丁本錫：萬達商業(yè)模式完全不是一個房地產的概念，它的核心主要是商業(yè)不動產租賃性物業(yè)，也就是說萬達商業(yè)這個上市公司裝入的都是上百個萬達購物中心，這些購物中心是核心自持物業(yè)不動產的穩(wěn)定保障。

其次，萬達有一部分銷售類物業(yè)的配套，所以萬達與住宅房地產公司完全不一樣的概念。第一個，大家可以看到，萬達在2014年不僅完成了年度利潤指標，年度計劃指標，而且還實現了毛利率指標。我們的毛利率是42%，這個水平是同行不可能達到的，這就是商業(yè)模式概念所產生出來的效能。

這里可以看到兩個數據，每一個萬達廣場都是這個城市最火爆的，而且每天的人流占據了全市的核心終端消費。

第二個，三、四線城市供應量過剩未來需要幾年來消化，但是為什么萬達的項目在每一個城市里不僅每一個開業(yè)的項目很火爆，銷售的物業(yè)也是在城市里銷售得很好，主要原因是模式不一樣。

因為萬達是把整個綜合體和萬達廣場捆綁在一起，每一個廣場緊密的綁在一起，銷售的商鋪，投資型的小戶型公寓等等，這些是與廣場的投資人所需求的配套相結合。

住宅物業(yè)占萬達整個開發(fā)物業(yè)中不到40%，60%以上是和萬達廣場緊密捆綁在一起的投資型物業(yè)。所以2014年整個房地產在低迷的情況下，萬達整個銷售，房地產整個投資類銷售占有了市場的絕對優(yōu)勢和份額。

接下來在這幾年萬達會仍然保持把現有土地儲備優(yōu)質性的銷售物業(yè)保持這種模式，用萬達這個模式把開發(fā)項目做得業(yè)績比較穩(wěn)定，而且很受市場歡迎。

所以2014年市場非常低迷的情況下，萬達能夠按期完成業(yè)績，還有其他的因素，大家看到萬達銷售物業(yè)在一定的占比條件下，自持的租賃性物業(yè)增長率很高。萬達廣場自持型的物業(yè)增長率高于銷售物業(yè)的增長率，這就是萬達商業(yè)的價值，和萬達商業(yè)業(yè)績增長的保障。

所以萬達商業(yè)的開發(fā)模式，和自持物業(yè)捆綁投資類銷售物業(yè)占有市場的優(yōu)勢，2015年仍然會是這樣的情況。

現場提問：商業(yè)地產方面出現了飽和的狀況，萬達怎么看今年商業(yè)地產的情況？剛才公司提到今年會新增26個萬達廣場，主要是在什么地區(qū)？

丁本錫：個人認為，現在三、四線城市房量過剩的問題是無可爭議的。在接下來幾年的房地產市場中需要時間周期去消化，我認為在三、四線城市房地產還需要一段時間消化，所以不是飽和的問題，是過剩。

萬達商業(yè)地產不是和飽和住宅掛鉤在一起，萬達的住宅占比很少，我們主要是投資類的銷售物業(yè)，它的過剩與萬達是不同的，所以萬達的業(yè)績保障就是這樣來的。

曲德君：萬達2015年開業(yè)的26個項目已經確立了，萬達有詳細的資料，每一個城市，包括開業(yè)的時間都有詳細的時間表，大家可以參考。在這幾個發(fā)展城市中，未來萬達每年仍然保持在30個左右項目開業(yè)的發(fā)展速度，目前已經開業(yè)的項目是60多個城市，但是萬達廣場進入的核心指標就是看人口的基數。

根據中國2010年第六次人口普查數據來看，在全國100萬個300萬的城市有161個，萬達現在只進入了50多個，所以在這方面還有100多個城市可以進入，可以有發(fā)展空間的。

丁本錫：26個城市包括了廣州、廣元、黃石、上海、上海金山、齊齊哈爾、山東泰安、東莞。二線城市占了很大的比重，一線城市也有一定的占比。

三、四線城市也有一定的占比，比如說太原、南寧、蘇州、廣州這些城市在2015年開業(yè)的城市來說，他們的業(yè)績表現比2014年還是會比較理想。

現場提問：公司對萬達上市以來在資本市場上的表現怎么看，包括現在的股價表現是不是符合管理層的預期？

劉朝暉：這確實是萬達公司管理層應該正視和擔當的問題，萬達商業(yè)作為一個新的上市公司，萬達與資本市場的有效溝通還有很大的提升空間。去年12月初的時候才拿到H股上市的批準文件，拿到以后就迅速啟動了上市的流程，應該說20天的時間我們就上市成功了。

一方面證明了萬達商業(yè)執(zhí)行力和速度，另外一方面由于時間太短，雖然當時得到了很多長線基石投資者，對萬達關注比較久的投資者認可和參與，包括荷蘭的ABG養(yǎng)老基金，中國平安，中國人壽這些大股東的認同。

但是由于時間太短，廣大投資者對萬達商業(yè)這樣規(guī)模的公司，因為業(yè)務板塊眾多，經營相對復雜，了解不夠充分，在當時23號上市的時候是圣誕節(jié)假期，香港又是個國際化都市，不過春節(jié)，過圣誕節(jié)，當時公司上市的表現不盡如人意，公司股價一直表現不溫不火。

清者自清，剛才曲總裁也發(fā)布了公司2014年的業(yè)績，有三點很清楚，萬達完全實現了招股說明書所預測的2014年各項的盈利和經營目標，在招股說明書里的承諾公司都兌現了，而且有一些數據比里面的更好。

第二個，無論是房地產銷售，還是投資性物業(yè)的租金收入，還是酒店的投資和經營收入，萬達和別的公司相比都具有他們完全不具備的競爭優(yōu)勢，數字都比他們好看。

第三個，剛才也說過了，對2015年的增長公司是有確定性的，所以這三點數字背后我想跟大家分享的是，萬達一直有可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思想，抓住中國城鎮(zhèn)化進程的機遇，中國居民消費升級換代的大趨勢，萬達一直致力于搭建滿足顧客物質文化需求的消費平臺商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。公司一切的經營活動都是圍繞這個目標展開的，所以不受房地產市場波動的影響，或者影響非常小。

而且萬達還在戰(zhàn)略上不停地創(chuàng)新，比如說萬達廣場不斷增加體驗式消費業(yè)態(tài)，公司也開始涉足互聯網+的運營模式�，F在很多互聯網公司都認識到，如果不能和實體經濟結合，他們的平均壽命只有三年，三年這個公司就沒有了，這是互聯網公司的平均壽命。

李克強總理提出了互聯網+的概念，這是行業(yè)內發(fā)展趨勢，萬達目前所擁有的，或者將來擁有的巨大線下平臺是很多互聯網公司夢寐以求，想要卻得不到的，這是我們值得驕傲的地方。

公司管理層對于中國房地產市場是有清醒的認識，萬達最重要的是搭建一個商業(yè)消費平臺，這個戰(zhàn)略才是我們堅定不移發(fā)展的方向。管理團隊有信心做好自己，做好經營業(yè)績，來創(chuàng)造公司的長期價值，今后也加強與資本市場的溝通，提高透明度，消除市場對我們的疑慮，增加市場對我們的信任。

總之，資本市場對優(yōu)質公司的價值發(fā)現是需要一個長期的過程，但是隨著時間的推移，公司的市場表現我們還是有信心值得期待，而且一定會給股東帶來長期穩(wěn)定的回報。

現場提問：剛才公司提到2015年會推行輕重并舉的戰(zhàn)略，目前輕資產進展情況如何，這個模式什么時候能夠覆蓋到整個公司？

丁本錫：萬達的商業(yè)經過多年的發(fā)展已經形成了非常成熟的商業(yè)模式，目前采用的是重資產發(fā)展模式，這個模式是萬達的優(yōu)勢，我們會繼續(xù)保持。

第二個，關于輕資產方面來講，商業(yè)不動產在國際上本身就是一種經營產品，萬達登上國際的資本市場以后，我們也在積極探索輕資產模式，能夠將它融入到萬達商業(yè)的發(fā)展過程中，幫助公司實現萬達商業(yè)業(yè)務的發(fā)展。

可以從幾個方面著手，一個是資產的證券化，包括萬達引進外部的投資，包括借助互聯網金融等等方面，來實施和實現我們輕資產項目的發(fā)展。

目前正在積極的推進過程中，公司也希望能夠通過這種輕資產戰(zhàn)略和重資產優(yōu)勢的發(fā)揮，快速實現整體實體網絡平臺的發(fā)展，能夠快速提升我們租賃收入在整個公司經營性收益中的占比，能夠給予更大的貢獻。

現場提問：公司去年毛利率是比較高的水平，現在拿地的成本越來越高，現在樓市是一個調整期，未來對毛利率的維持和增長有沒有一個預期？

劉朝暉：公司的毛利率確實比同行高，公司的毛利率2014年是42.6%左右，這里面有兩個因素構成，第一個，我們的投資性物業(yè)租賃和運營收入這部分的毛利率達到了73%，這部分對公司整體毛利率做了很大的貢獻。

第二部分，公司的銷售物業(yè)里面只有40%是住宅產品，60%是商戶、公寓等投資性產品。這部分產品的毛利率也是要比普通住宅高，也拉升了萬達銷售物業(yè)的毛利率。

所以這兩個因素加在一起，萬達現在表現出來的毛利率是比較高的。未來隨著投資性物業(yè)的收入在公司占比的逐步提高，我們相信能夠維持目前一個比較高的毛利率水平。

現場提問：占比大概是多少？

劉朝暉：投資性物業(yè)產生的租賃和運營收入占9。6%，隨著未來會逐漸提高。公司稀釋前利潤是占30.9%，到2015年能夠達到38%左右，逐年提高。

現場提問：去年租賃收入比較高是因為開了23個新的廣場，公司覺得今年租金方面還有沒有上漲的空間？

劉朝暉：萬達租金收入復合增長率是33%，在年報數據中有比較詳細的表現，2015年依然會保持比較高的增長。大家關心這樣一個高增長是因為2014年有23個購物中心開業(yè)造成的，其實恰恰不是，當年開業(yè)的新廣場對當年的租金貢獻是非常小的，萬達廣場大部分是下半年開業(yè)，真正租金增長33%主要是2014年以前開業(yè)的項目本身租金標準增長帶來的整體租金收入的增長。

現場提問：萬達廣場有很大一部分是出租給了萬達的院線，萬達百貨。這方面的租金在整體租金收入中占比多少，價格水平和其它商鋪相比情況怎么樣，2015年這方面的租金趨勢是什么樣？

劉朝暉：萬達整體的租金收入中，集團相關的業(yè)態(tài)占總租金收入是18%，不到20%。我們所有相關業(yè)態(tài)都是和萬達商業(yè)這邊有嚴格的租賃協(xié)議，所謂租賃業(yè)態(tài)的租金標準都高于同行業(yè)合作的租金水平。

現場提問：去年公司在海外收購了很多酒店業(yè)務，今年會在海外哪個城市進行收購？

丁本錫：關于海外的發(fā)展，公司對海外的選擇是比較謹慎的，目前已經有6個項目，歐洲、澳洲，還有美國，都是選擇國際化的城市和旅游目的地�，F在公司意識到在海外發(fā)展確實存在不同的風險，團隊也通過這幾年的海外收購中積累了一定的經驗，在未來肯定會有助于防范政策風險和投資風險。

因為萬達選擇的城市都是資格健全，市場運營良好，當地合作伙伴和專業(yè)結構都非常成熟的市場。今后的目標是，每年會拿到一到兩個項目，逐漸形成國際酒店市場的布局，增加萬達酒店在海外市場的品牌影響力，反過來促進國內酒店的發(fā)展。

現場提問：公司在融資方面有沒有一些配合的計劃，具體情況怎么樣？剛才提到基金公司有一個計劃，能不能具體講一下這個進程？

劉曉彬：公司今年在境內，在中期票據市場，和公司債券市場有發(fā)債的計劃。發(fā)債計劃的主要目的是為了優(yōu)化目前公司的負債結構，降低平均融資成本。因為以往受國內宏觀政策調控影響，房地產企業(yè)是不能在銀行間市場和公司債市場發(fā)行債券的。

今年這兩個市場都對房地產市場開放了，所以萬達從這里發(fā)一部分債，主要目的是為了置換目前公司存在成本相對高的負債，這也是為什么萬達在2015年預期里面會有信心把公司的平均融資成本降到7%以下，主要目的是為了置換高息貸款。在境外相對發(fā)債的額度會比較小，主要是為了境外業(yè)務發(fā)展的需要。

成立萬達商業(yè)基金管理公司的目的主要是他作為公司輕資產戰(zhàn)略的資金操作平臺。

現場提問：會不會因為在海外投標的性建筑，讓公司在成本考慮上有一些變化？公司對香港市場有沒有并購的計劃？

丁本錫：首先，海外的發(fā)展不是萬達商業(yè)地產的主要發(fā)展目標，海外項目選擇是有個案性的選擇。比方說這個項目如果萬達要取得，一定是它將來有比較好的業(yè)績保證，這是基礎。

第二個保證的條件是，大家可能不太注意，萬達收購的每一塊海外業(yè)務都帶有一定的銷售，這一部分的銷售公司能夠爭取，或者力爭基本持平投資�，F在正在操作的倫敦酒店非常理想，銷售很好，所以萬達不會去投投資金額非常大，長期回報率又非常低的項目。

萬達接下來幾年會有個別很好的項目可以考慮，但是不會有很多海外項目的并購。

有一個數據，公司倫敦項目在去年11月份推出來，預售的第一期現在全部銷售完畢了，銷售金額是30億人民幣，在這個期間是倫敦的銷售冠軍。

悉尼這個項目整個銷售完成這樣一個酒店，這種項目還有8000萬的現金拿在手上，這種項目能不錯嗎。悉尼這個項目就是很好的項目，所以萬達不會做負現金流很大的項目，這個在投資上就有很大的風險。

香港也是國際化大都市，金融市場也非常發(fā)達，萬達特別想進入香港，但是香港競爭也非常激烈，當地開發(fā)商也非常有實力，非常成熟，公司也會密切關注，一有機會還是會進入。

現場提問：公司說會有一個資產證券化的計劃，會不會面向境內、境外投資者？在互聯網金融方面能不能多介紹一下，這個會不會是未來的一個發(fā)展方向？

劉朝暉：關于REITs是萬達一直努力的一項業(yè)務，只不過現在受政策的限制，主要是相關政策的出臺，公司也密切關注中國的相關政策，一旦時機成熟會馬上啟動這樣的工作，而且歡迎國內外投資者參與。

互聯網金融方面萬達目前正在積極研究有關互聯網金融的產品，這方面主要是依賴于電子商務平臺，還有快錢的業(yè)務。萬達收購了快錢公司，在這方面正在積極探索互聯網金融這個產品，也希望能夠在不久的將來能夠推出來，也希望互聯網金融這個產品能夠和萬達輕資產戰(zhàn)略相結合，帶動輕資產戰(zhàn)略的實施。

現場提問：現在國內電商主要是兩種形態(tài)，一種是做平臺，一個是自營，萬達的電商是什么樣的？核心優(yōu)勢是什么？電商模式是什么？

丁本錫：平臺。萬達最主要是線下的實體網絡平臺，我們主要是做O2O電商平臺，我們不會簡單的做線上的簡單銷售平臺。和天貓相比，完全是差異的，萬達更加注重體驗性的業(yè)態(tài)，線上、線下相結合的這種O2O電商平臺。

關于智能化停車，關于線上餐飲點餐，和線下的智能排隊，還有兒童游樂方面的智能化手環(huán)等等方面萬達最近都會陸續(xù)推進運營。

電商的基本模式除了線上的運行平臺，還包括了萬達大會員體系，還有積分平臺。同時將所有與線下相關的業(yè)態(tài)實現智慧化的運營。

現場提問：公司自己有百貨，做平臺也是開放的，會引入別的品牌，會不會和公司形成競爭？

丁本錫：百貨只是零售中很小的一個部分，但是萬達現在做智慧化的O2O平臺，一定是要把線上、線下能夠融會貫通的，它會給萬達線下的經營帶來巨大的導游和經營性的支持，不是一種競爭的關系。從線下來看，它是線下所有業(yè)務內容的電商化。

現場提問：剛才提到包括互聯網金融產品，能不能介紹一下，這個會不會比萬匯網效果更好？線下的商店會全部到線上嗎？

丁本錫：是它的升級換代，要飛躍的，根本同日而語。不會全部到線上。

現場提問：以前傳統(tǒng)百貨向體驗性物業(yè)轉型，公司會通過什么方式去做？

曲德君：體驗式消費本身是一種特殊的業(yè)態(tài)，它最重要的特征就是它需要到現場去體驗才能消費，這種消費是無法在電子商務線上實現的。所以萬達在逐漸加重體驗式消費的占比，目前我們的占比是35.8%，萬達期望在未來兩年能夠逐漸提升，保持一個適度的增長。

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。