3月27日，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司在香港召開2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。公司董事總經(jīng)理韓清濤、董事副總經(jīng)理葉黎聞、總經(jīng)理助理蔡偉生、財(cái)務(wù)總監(jiān)潘治平出席發(fā)布會(huì)。

保利置業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為241億元，合約銷售面積約為235.4萬平方米，同比分別下降9.74%、5.84%。而按2014年年初制定的280億元目標(biāo)計(jì)算，其達(dá)標(biāo)率為86.07%。

在發(fā)布會(huì)上，保利置業(yè)管理層釋放出明確的戰(zhàn)略調(diào)整信號(hào)。其中，2015年為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，公司將以“去庫(kù)存、控投資、穩(wěn)增效、創(chuàng)新發(fā)展”為整體經(jīng)營(yíng)思路，其中去庫(kù)存將是首要任務(wù)。

韓清濤在報(bào)告中提及，今年將爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)簽約面積約245萬平方米，簽約銷售金額約260億元，同比分別上升4%、8%。而與2014年280億元目標(biāo)相比，2015年目標(biāo)反降20億元。

對(duì)此他解釋稱，高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在房企包括標(biāo)桿企業(yè)都共同面臨著毛利率下降這一問題，且各家企業(yè)手中的存貨比率在不斷增加。所以公司制定8%增長(zhǎng)目標(biāo)，也是出于對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎判斷。

據(jù)介紹，2015年保利置業(yè)在去年剩余200億元貨值的基礎(chǔ)上，將新推及續(xù)推300億元，總計(jì)可售貨值達(dá)500億元，其中長(zhǎng)、珠三角占比過半，且產(chǎn)品以首置首改為主。要達(dá)到260億元目標(biāo)，去化率需在52%左右，該數(shù)字較2014年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)。

在去庫(kù)存的具體措施方面，韓清濤透露，公司擬從管理層到項(xiàng)目共推出4項(xiàng)措施，包括梳理庫(kù)存量、制定銷售計(jì)劃、落實(shí)推盤事項(xiàng)等。新貨推盤時(shí)間點(diǎn)在4-11月之間，將以“與你共分享”為主題進(jìn)行推貨和營(yíng)銷。

其中，在提到落實(shí)推銷計(jì)劃，此前語氣平緩的韓清濤突然提高分貝強(qiáng)調(diào)稱：“要布置到各個(gè)區(qū)、各個(gè)項(xiàng)目上，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)來落實(shí)。”

“今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對(duì)下屬企業(yè)加上一個(gè)去化率的指標(biāo)，把去化率的指標(biāo)作為今年考核當(dāng)中的重要成分�！表n清濤如是稱。

在價(jià)格制定上，按照總經(jīng)理助理蔡偉生的說法，保利置業(yè)的定價(jià)一直是隨行就市，主要目標(biāo)仍是去庫(kù)存。

不過韓清濤補(bǔ)充稱，隨行就市不意味著降價(jià)，公司會(huì)根據(jù)產(chǎn)品類型和區(qū)域分布來確定價(jià)格，有些地方清尾盤就損失利潤(rùn)去化，而有些地方銷售得好就將價(jià)格拉上去。

在拿地方面，保利置業(yè)也將根據(jù)資金回籠情況合理安排拓展節(jié)奏，拿地區(qū)域仍將集中在長(zhǎng)、珠三角區(qū)域，并以合作開發(fā)、二級(jí)開發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等形式降低成本，“逐步實(shí)現(xiàn)小股操盤的輕資產(chǎn)開發(fā)模式”。

而被問及保利系整合問題時(shí)，韓清濤卻表示，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合涉及兩個(gè)資本市場(chǎng)，需要做很多方面的研究和論證，目前仍沒有具體的時(shí)間表。

以下為保利置業(yè)集團(tuán)有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司推出的售樓措施包括減少住宅用地，對(duì)于行業(yè)供多于求的情況是怎么看待的？有沒有影響到公司的措施？今年的銷售目標(biāo)是260億，為什么比去年定的280億有下調(diào)？

韓清濤：這個(gè)問題應(yīng)該是涉及到整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的事。從我們對(duì)樓市的基本判斷來看，是持謹(jǐn)慎的態(tài)度來看待2015年的樓市。

從兩個(gè)方面來說，一個(gè)方面是房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中第一支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有發(fā)生變化，這是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度談它的重要性，我們覺得這點(diǎn)沒有變。同時(shí)，從目前宏觀調(diào)控都是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的一種動(dòng)作，應(yīng)該說對(duì)樓市都是利好的消息。

但從另外一個(gè)角度講，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了多年的發(fā)展，從目前的情況來看，房地產(chǎn)畢竟是高投入、消耗土地資源非常大的行業(yè)，這和中央調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)、調(diào)整增長(zhǎng)模式是有悖的。在這種情況下，前幾年量?jī)r(jià)齊升的情況就不太可能會(huì)發(fā)生了，高速增長(zhǎng)的時(shí)代我們也認(rèn)為已經(jīng)過去了。

而且整個(gè)市場(chǎng)上，包括標(biāo)桿企業(yè)在內(nèi)都面臨著一個(gè)共同的問題，就是市場(chǎng)的毛利率下降，各家企業(yè)手中的存貨比率也在不斷的增加。所以，從去年實(shí)現(xiàn)了241億，我們今年定的目標(biāo)是增長(zhǎng)8%、實(shí)現(xiàn)260億，也是出于對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎判斷而做出的一個(gè)計(jì)劃。

我剛才在報(bào)告中也提到了，今年應(yīng)對(duì)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)狀況，還是按照去庫(kù)存、控投資、穩(wěn)增效、創(chuàng)新發(fā)展來作為整體的經(jīng)營(yíng)思路。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司2014年的庫(kù)存大概有多少，今年有多少？2014年整體銷售的去化率是多少？公司的毛利是比較低的，原因在哪里？

潘治平：2014年年初的庫(kù)存是140億的貨值，2014年新推以及續(xù)推的有300億，等于全年的貨值有440億；去年銷售240億之后，去化率是55%。

2015年大概剩200億的貨值，年內(nèi)新推以及續(xù)推有300億，總共有500億；如果完成260億的銷售目標(biāo)，基本上去化率達(dá)到52%，是可以達(dá)到的。

剛才說毛利率的影響，主要是我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問題。2014年我們供應(yīng)毛利率比較低的產(chǎn)品比較多一點(diǎn)，2013年相對(duì)這個(gè)比例小一點(diǎn)，這個(gè)是主要的原因。

現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合，前段時(shí)間市場(chǎng)消息稱今年有可能進(jìn)行一些合作，這主要是涉及到哪些方面的合作？整合的時(shí)間期限或者是規(guī)劃大概是怎么樣的？

韓清濤：關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)整合的話題應(yīng)該說也是由來已久，這也是整個(gè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中重要的一環(huán)。但是整合涉及到兩個(gè)資本市場(chǎng)，需要做很多這方面的研究和論證。整個(gè)整合是由北京的集團(tuán)總部在牽頭進(jìn)行研究和方案的制定。從我了解到的情況來看，有些工作前期的論證是在研究，但是應(yīng)該還沒有具體的時(shí)間表。

現(xiàn)場(chǎng)提問：我有兩個(gè)問題，第一個(gè)是公司去年在香港九龍有一塊地，現(xiàn)在項(xiàng)目的進(jìn)度發(fā)展怎么樣？第二是香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，公司今年有沒有打算在這里拿地？另外公司在買地上的策略會(huì)是怎樣的？

蔡偉生：香港這個(gè)項(xiàng)目，我們基本上在2月底已經(jīng)正式開工進(jìn)行了，進(jìn)度應(yīng)該是比較順利的，這是香港項(xiàng)目進(jìn)展的情況。

其實(shí)我們管理層去年也強(qiáng)調(diào)過，公司在香港是希望以長(zhǎng)期發(fā)展作為一個(gè)目標(biāo)。但是拿地肯定是根據(jù)市場(chǎng)和本身的策略需要來看，我們會(huì)密切注意有可能的發(fā)展機(jī)會(huì)。我們?cè)谙愀鄄慌懦鶕?jù)本身的需要和策略去拿地，這個(gè)是根據(jù)集團(tuán)的策略來定的。

整體拿地策略方面，我們這幾年一直強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)為主，當(dāng)然我們已經(jīng)進(jìn)入的地區(qū)會(huì)繼續(xù)發(fā)展。此外我們還是以一些首置首改等剛性需求的產(chǎn)品為主，所以我們賣的產(chǎn)品90%都是住宅公寓，剩下10%才是別墅或者是寫字樓等等產(chǎn)品。

現(xiàn)場(chǎng)提問：香港這塊地不算大，和內(nèi)地比起來，香港這邊的利潤(rùn)是不是比較高？其實(shí)在香港這邊發(fā)展的考慮是什么？另外，公司對(duì)物業(yè)堅(jiān)持4.6億，主要是什么原因造成的？

蔡偉生：剛才你提到的香港地價(jià)貴等等，我們確實(shí)這是因?yàn)閮?nèi)地和香港的模式是不一樣的。香港的審批時(shí)間等和內(nèi)地都是不一樣的，但是是不是說香港地產(chǎn)不可為？我相信100%不是這樣，香港的開發(fā)商，香港已經(jīng)有了很多年的發(fā)展，所以在香港市場(chǎng)有一定的發(fā)展空間。

我們當(dāng)在香港發(fā)展起碼是判斷珠三角、長(zhǎng)三角這些地方的需求、發(fā)展空間都是相對(duì)穩(wěn)定的，香港也同樣具備這個(gè)特點(diǎn)。香港的融資成本是不一樣的，融資成本、稅率普遍來說比國(guó)內(nèi)低，審批時(shí)間雖然長(zhǎng)，但是不確定性風(fēng)險(xiǎn)沒有國(guó)內(nèi)高。所以兩地是各有特點(diǎn)，但是從香港的市場(chǎng)來說，我覺得應(yīng)該是可為的。

另外是物業(yè)減持的問題，去年主要是減持兩個(gè)項(xiàng)目，其中在蘇州觀湖國(guó)際大概減持3億多，另外惠陽溫泉城物業(yè)大概堅(jiān)持1億左右，造成4億多的減持。

蘇州的項(xiàng)目為什么會(huì)有這么大的減持？因?yàn)樘K州項(xiàng)目的整體規(guī)模不小，我們是分期開發(fā)的，前期剛開發(fā)出來的時(shí)候市場(chǎng)情況不是特別理想，那時(shí)候我們是以去化為主來銷售這個(gè)項(xiàng)目。從第一期來看，我們是需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目減持。但是我們的銷售慢慢在漲，今年年初，我們20多個(gè)城市里面的銷售蘇州是排在頭幾名的。所以減持最主要是前期的售價(jià)和成本的問題。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司今年還會(huì)有這樣的情況出現(xiàn)嗎？

蔡偉生：從目前來說，我看不到有這個(gè)必要性。當(dāng)然這個(gè)情況肯定是需要審計(jì)師說了算，不是我們說了算。所以最后是根據(jù)審計(jì)師跟我們解釋每一個(gè)項(xiàng)目的成本和售價(jià)來決定。

市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展的規(guī)律，但是我們對(duì)市場(chǎng)還是比較慎重看待。即使是減持，肯定帳戶成本上是有益的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才也提到國(guó)內(nèi)的庫(kù)存問題是比較嚴(yán)重的，那么公司今年會(huì)怎樣去面對(duì)這個(gè)問題呢？還是會(huì)比較專注一線還有二線城市嗎？

韓清濤：庫(kù)存的問題我剛才已經(jīng)講過了。就國(guó)內(nèi)的開發(fā)商而言，庫(kù)存現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)共性的問題，只不過是各家地產(chǎn)商的遇到的情況都不太一樣。就我們而言，去庫(kù)存應(yīng)該是作為今年的首要任務(wù)來抓。

首先作為管理層，面對(duì)這樣一個(gè)庫(kù)存積壓量比較大的情況，我們首先要對(duì)現(xiàn)有的庫(kù)存進(jìn)行梳理，這個(gè)工作已經(jīng)進(jìn)行了，按照不同區(qū)域、不同的產(chǎn)品類別進(jìn)行梳理。

第二點(diǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們要制定詳細(xì)的銷售計(jì)劃，以及不同區(qū)域、不同的特色的營(yíng)銷方案。比如營(yíng)銷環(huán)節(jié)上，我們通過“與你共分享”這樣一個(gè)主題，組織一系列的營(yíng)銷活動(dòng)，來對(duì)我們的庫(kù)存進(jìn)行推貨和營(yíng)銷。

第三點(diǎn)是要落實(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)和推銷的計(jì)劃，這個(gè)也是布置在各個(gè)區(qū)域、各個(gè)項(xiàng)目上，有的也落實(shí)到各個(gè)人上，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)來落實(shí)。第四點(diǎn)是嚴(yán)格考核，今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對(duì)下屬企業(yè)加上一個(gè)去化率的指標(biāo)，把去化率的指標(biāo)作為今年考核當(dāng)中的重要成分。

因?yàn)槿セ钦麄€(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，所以全集團(tuán)各方面都在努力地做這方面的工作。

現(xiàn)場(chǎng)提問：去年的毛利率跌得比較多，今年有新盤、舊盤推出，那么結(jié)構(gòu)是怎么樣的？目前國(guó)內(nèi)的大方向是下行，公司毛利率的走勢(shì)是怎么樣，會(huì)不會(huì)跌幅回穩(wěn)一點(diǎn)？

潘治平：從我們的庫(kù)存來說，剛才也提到了大部分的占了80%、90%的都是住宅產(chǎn)品，今年銷售的也主要是這方面的產(chǎn)品。毛利率主要是看市場(chǎng)的情況，比如2014年底政府政策放開，銷售上去了，毛利率有可能維持。另一方面，如果每年拿地的成本增加，這部分毛利率就會(huì)很難維持下去。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年公司開盤方面哪一個(gè)區(qū)域比較多？

潘治平：我們今年也有一個(gè)詳細(xì)的推盤時(shí)間表，就是從4月份到11月份。4月份我們?cè)谀蠈幱行碌谋P，6月份在深圳、昆明也有新的盤推出；7月份在武漢有新盤推出，8月份在寧波有新盤推出；9月份在上海、哈爾濱有新盤推出，10月份在廣州有新盤推出；11月份上海和南寧又有新盤推出�？撮_盤的地區(qū)分布就知道，一線城市和二三線城市還是比較均勻的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：未來公司在海外有沒有發(fā)展的計(jì)劃？香港是不是非常好的境外發(fā)展？另外，2014年沈陽項(xiàng)目有降價(jià)舉措，今年針對(duì)庫(kù)存比較大的二三線城市會(huì)不會(huì)還有不同程度的策略？

蔡偉生：從整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展來說，如果有合適的海外投資機(jī)會(huì)，我們也不會(huì)放棄。這個(gè)要看公司本身的需要，但我們是希望在比較熟悉的地方穩(wěn)步開展，所以海外擴(kuò)張還是審慎，目前在香港等附近地區(qū)開拓。我們不會(huì)輕易去其他一些不熟悉的地方做海外拓展的策略。

至于沈陽項(xiàng)目，我們一直定價(jià)都是隨行就市，比較重視去化。所以定價(jià)方面，我們是以關(guān)注去化為主。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年去庫(kù)存為主，是不是意味著還會(huì)降價(jià)？毛利還會(huì)不會(huì)有下調(diào)的壓力？去年公司業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)來講還是比較差一點(diǎn)的，作為一個(gè)有國(guó)企背景的企業(yè)來說，公司怎么提高競(jìng)爭(zhēng)力？現(xiàn)在很多企業(yè)通過重組增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力，公司這方面有什么方法嗎？

韓清濤：毛利率下降其實(shí)各個(gè)企業(yè)都有，但是可能我們顯得突出一點(diǎn)，這跟前幾年的高速發(fā)展還是有一定關(guān)系。我是去年10月份過來的，過來之后跟管理層一直在研究這個(gè)問題。

去庫(kù)存和業(yè)績(jī)下滑可能多多少少會(huì)有一定的關(guān)系，但是我們所強(qiáng)調(diào)的隨行就市不是簡(jiǎn)單的降價(jià)。我們的產(chǎn)品類型和區(qū)域分布也不一樣，有的地區(qū)價(jià)格要針對(duì)市場(chǎng)，包括一些尾盤的產(chǎn)品就是要盡快去化，可能利潤(rùn)受到損失；但是有些地方銷售得比較好，價(jià)格還會(huì)拉上來。這就是所謂的隨行就市，并不是簡(jiǎn)單的一刀切就是降價(jià)。這對(duì)于業(yè)績(jī)應(yīng)該還是具有不確定性，具體要看營(yíng)銷過程以及市場(chǎng)的環(huán)境中怎么樣來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

另外，我想國(guó)有企業(yè)和其他企業(yè)一樣，同樣也面臨著市場(chǎng)，尤其是國(guó)有企業(yè)虧損的也不少。我們的經(jīng)營(yíng)過程反映出一些問題，會(huì)針對(duì)目前的狀況盡量發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的主觀能動(dòng)性，盡最大的努力做好工作，使國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

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