本期導讀
今年的政府工作報告雖然沒有直接提到房地產(chǎn)調(diào)控，但在至少四個方面釋放出積極信號……住建部副部長齊驥——“今年不再需要新的樓市救市政策”
去年至3月11日，已有十多家房企公布2015年2月份銷售業(yè)績。十多家房企中，以大型房企居多，不過，就業(yè)績情況而言，出現(xiàn)同、環(huán)比下滑的現(xiàn)象的企業(yè)則比比皆是。2月房企業(yè)績普遍不佳，同比大幅下滑
住建部副部長齊驥——幾年不再需要新的樓市救市政策
新聞內(nèi)容：今年的政府工作報告又沒有直接提及房價，不過有多處表述為樓市發(fā)展釋放了積極信號。近期連續(xù)兩次的降息和不動產(chǎn)登記工作的展開，讓業(yè)內(nèi)對于今年樓市走向一直爭論不斷。3月4日下午，政協(xié)小組會議剛結束，記者采訪全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥時，其表示“一線城市是否放松限購是地方政府的事，今年不不需要新的樓市救市政策出臺了�！�
CRIC點評：
今年的政府工作報告雖然沒有直接提到房地產(chǎn)調(diào)控，但在至少四個方面釋放出積極信號：
把存量房轉為公租房費和保障房；
住房保障逐步實行實物保障和貨幣補貼并舉；
堅持分類調(diào)控的思路，因地制宜，落實地方政府主體責任；
支持居民自住和改善型住房需求。
穩(wěn)定住房消費利好房地產(chǎn)市場，將存量房轉為公租房和保障房，一方面，加速庫存去化，降低樓市風險；另一方面，減輕住房保障建設壓力，政府提高住房保障門檻，確保房企開發(fā)實力、工程進度和項目品質(zhì)，有利于改善民生。而實物保障與貨幣補貼并舉，更有效推進這一舉措。分類調(diào)控，充分發(fā)揮地方政府能動性，結合各地具體市場針對性出臺相關政策，更加科學落地；減少行政干預，把房地產(chǎn)還給市場，更加符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。
2月土地成交腰斬，上半年回升仍可期
新聞內(nèi)容：2015年2月，受春節(jié)因素影響，節(jié)日期間大多數(shù)城市暫停土地出讓，國內(nèi)土地市場成交規(guī)�！叭缙凇笔湛s，即便是京滬穗深等區(qū)域中心城市也不例外，成交量同環(huán)比多呈下滑態(tài)勢。不過在溢價率指標上，北京、上海、武漢等重點城市仍頻有高溢價地塊出讓，以此來看，得益于平穩(wěn)趨寬的政策面支持,房企對獲取優(yōu)質(zhì)土地的熱情有增無減,拿地信心看漲。
CRIC點評：
受春節(jié)假期各地幾無推地影響，2月地市成交轉淡在情理之中
2月份，CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性用地共出讓397幅，成交面積2584萬平方米，成交總價604億元，分別環(huán)比下滑了47%和56%，均呈腰斬之勢。不過需要指出的是，本月絕大部分土地集中在上半月出讓，春節(jié)后(從18日開始計算)僅有25幅土地成交，按成交總額計，僅為本月成交總價的7%。從此角度來看，2月份土地市場的規(guī)�！把鼣亍睉窃谇槔碇�，言及土地成交規(guī)模轉冷大可不必。
重點城市高溢價地塊仍頻頻出現(xiàn)，房企拿地熱情依然高漲
受行業(yè)季節(jié)性影響，2月份全國大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。一線城市中，僅上海成交規(guī)模同環(huán)比小幅上升，北京、廣州、深圳均有明顯回落，1月份賣地342億的北京，本月成交金額也僅有87億；二線城市方面，成交量環(huán)比下滑也達到六成，諸如成都、南京、重慶等諸多重點城市成交量也均出現(xiàn)了較大幅度的下滑。但從熱點地塊來看，北京七家鎮(zhèn)、上海顓橋、武漢金銀湖街、鄭州惠濟天河路東等優(yōu)質(zhì)宅地仍然成功拍出了高溢價，以此來看，春節(jié)的到來雖然讓國土局放慢了推地節(jié)奏，但對于人口導入優(yōu)勢顯著的一、二線城市，房企拿地熱情依然高漲。
行業(yè)政策環(huán)境平穩(wěn)趨寬，上半年土地成交規(guī)�；厣善�
在政策環(huán)境方面，仍在進行的“兩會”中行業(yè)利好消息不斷，無不透露出政府對樓市健康穩(wěn)定發(fā)展的支持態(tài)度；在資金面，今年貨幣供應預計仍將穩(wěn)步增長，央行在2月初的降準，為樓市帶來了更多的資金注入，月末的降息，有利于加強樓市去化能力；在行業(yè)需求方面，”兩會“提及的“三個1億人”，也為中長期行業(yè)發(fā)展提供了更多需求支持。綜合以上種種來看，春節(jié)后國內(nèi)樓市景氣有望持續(xù)回穩(wěn)，對土地市場而言，隨著3月份上海、合肥、武漢等重點城市逐步加大供地力度，尤其是諸如上海大寧“新地王”、武漢硚口古田二路等優(yōu)質(zhì)宅地的陸續(xù)放出，上半年土地市場成交規(guī)模回升可期。
2月房企業(yè)績普遍不佳，同比大幅下滑
新聞內(nèi)容：去年至3月11日，已有十多家房企公布2015年2月份銷售業(yè)績。十多家房企中，以大型房企居多，不過，就業(yè)績情況而言，出現(xiàn)同、環(huán)比下滑的現(xiàn)象的企業(yè)則比比皆是。由此，能否抓住3月份市場，是決定房企一季度成敗的關鍵。雖然當下局勢還未清晰，但可從客戶角度發(fā)現(xiàn)一些端倪。
CRIC點評：
受淡季因素影響，房企2月業(yè)績表現(xiàn)不佳
本次降息根據(jù)已公布銷售數(shù)據(jù)的房企表現(xiàn)，2月份業(yè)績總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。具體分析來看，在所統(tǒng)計的15家房企中，2月份銷售金額同比下滑30%以上的房企數(shù)量有7家，環(huán)比則達到11家。其中，大部分房企單月銷售金額不足20億元，且多數(shù)集中在10億元以下。是最為靠譜的營銷。
客戶入市情緒升溫，房企真誠讓利才能觸動消費者，后期搶跑重在營銷
2014房企業(yè)績紛紛走低，除了淡季因素，我們認為還有企業(yè)自身未有實質(zhì)性讓利的因素在內(nèi)。3月初，我們曾推出《營銷4招看房企如何鬧新春》一文，可看到，春節(jié)期間，房企積極忙于返鄉(xiāng)促銷、跨界營銷、紅包大戰(zhàn)，而在折扣優(yōu)惠方面，不過幾個項目讓利可觀，更多的項目將優(yōu)惠集中9折以上，淡化了客戶借春節(jié)低價買房的預期。在這方面，雅居樂嘗到促銷的甜頭，業(yè)績不降反升。
客戶入市情緒升溫，3月市場行情值得期待
進入3月份，政策環(huán)境進一步寬松，中央層面全力支持自住、改善性置業(yè)，刺激購房需求釋放，我們也看到了一些可喜的現(xiàn)象，表明3月市場值得期待。
3月政策“暖風”效應已有顯現(xiàn)，客戶層面的波動是最好的印證。對于未來市場行情，我們有理由期待，房企不防在推案、營銷上下下功夫。除此，市場雖有轉好的跡象，但營銷還是務實點好，大家都有沖刺“金三銀四”的想法，落地的促銷更切中客戶的“心坎兒”。
昆明市將建立項目用地退出機制
市場監(jiān)測：昆明市將建立項目用地退出機制：在土地交易過程中，因政府原因致使項目無法完成交易的，經(jīng)審計局審定后報同級政府審批，可退還本金、同期銀行利息、稅費和前期合法投入；因企業(yè)自身原因不能完成交易的，只退還本金；土地交易完成并已經(jīng)簽訂土地使用權出讓合同的，因政府原因致使項目無法動工的，經(jīng)審計局審定后報同級政府審批，可按合同出讓價款退費；因企業(yè)自身原因不能動工的，可按合同出讓價款退費，并收回土地。
CRIC點評：
土地開發(fā)具有周期長、投資量大的特征，而在開發(fā)過程中由于政府原因、資金、市場變動等問題導致了土地閑置。
目前《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等針對閑置土地的法律法規(guī)為：滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費、連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定：因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。并且法律法規(guī)對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款。而項目用地退出機制將對土地開發(fā)機制的完善有著良好的促進作用，有效降低土地開發(fā)投資者的投資風險，有利于解決昆明市土地閑置問題。會更為短暫。
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