2005年被喻為中國樓市的政策年。繼3月16日央行突如其來的一紙規(guī)定，取消了實行多年的房貸優(yōu)惠利率后，接連幾個月房產新政持續(xù)出臺。從國八點、國八條、七部委新政，到收取營業(yè)稅……令人應接不暇，政策浪潮席卷了整個房地產市場。
應該說對房地產行業(yè)進行宏觀調控是意料之中的事情，但2005年調控力度之大、政策之多以及產生的連鎖反應則出乎了大多數人的意料之外。與此同時，個人自建住房聯盟、央行建議取消預售等市場新動向又讓房產市場再掀波瀾。縱觀2005年樓市，昆明樓市可用八個字來概括：“波瀾不驚，平穩(wěn)發(fā)展”。
一手房穩(wěn)步上漲
據市房產交易中心不完全統(tǒng)計，2005年昆明商品房成交套數47737套，合同成交面積666.69萬平方米，合同成交金額202.94億元。而2004年全市商品房成交面積482萬平方米，成交金額133.9億元。通過以上兩組數據的對比可以得出：2005年商品房的成交面積同比增長38%，成交金額同比增長51%。
從總體來看，2005年昆明樓市的發(fā)展與全國基本一致，基本順應了房地產市場穩(wěn)步發(fā)展的規(guī)律，沒有出現全國部分地區(qū)市場上大起大落的情況。年初至3月份房貸新利率實施之前，僅有少量新盤上市。貸款利率調整后，百姓的購房熱情有所降低。6月份國家又推出宏觀調控政策，使本來即將推出新盤的地產商們有所顧慮，暫停了樓盤的上市計劃，隨即整個昆明的樓市進入觀望期。經過3個月左右的觀望，百姓和地產商對昆明的樓市恢復了信心，開始推出新盤，以至于10月份的房交會上出現了90余個新盤集中亮相的情況，其中大盤和別墅的數目也超過了預期。到了11月底，甚至出現了南市區(qū)5個別墅項目同時開盤的現象，被業(yè)界高呼別墅的“春天”來了。
年底，隨著商品房新開發(fā)項目的集中放量，以及房地產市場逐漸回暖，房地產市場駛過暗礁，又重新走上正常的軌道。這說明一個事實：在昆明住宅消費市場中，以自住為主的需求還是占據絕對主導地位，以擠壓房地產泡沫為出發(fā)點的宏觀政策，雖然放緩了房地產加速發(fā)展的腳步，但沒有影響昆明房地產市場的整體發(fā)展態(tài)勢。
就在這一年，樓市給予了昆明普通市民更多的希望，在國家宏觀政策的影響下，昆明大幅上漲的房價減緩，國家統(tǒng)計局的數據甚至表明，增長幅度甚至連續(xù)出現低于上月的水平，屬于一個穩(wěn)步上升的態(tài)勢。而且就在這一年，昆明市也確定了享受優(yōu)惠政策的普通商品房標準，低于144平方米，這將影響昆明樓市的發(fā)展，大戶型、別墅猛增的趨勢將成為歷史，適宜普通市民居住的中小戶型商品房成為樓市“主角”。
二手房“退居”二線
在一手房成交量猛增的同時，二手房與去年同期相比卻出現了大幅滑坡。2005年全市二手房累計成交面積280.33萬平方米，比去年同期減少了53%，成交金額59.66億元，同比降低23%。
從統(tǒng)計數據來看，2003年昆明市房地產市場中二手房交易占據主導地位，新建商品房銷售面積與二手房成交面積的平均比例為1：2.5，2004年一手房與二手房成交量之比為1∶1.25，二手房的成交量依然大于一手房；然而到了2005年卻出現了近3：1的倒掛。
有資料表明，經濟發(fā)達國家上市銷售的住房中，一手房與二手房的比例是1∶3－5，大部分交易是二手房。當經濟發(fā)展和城市化水平達到一定階段后，由于人均擁有住宅面積飽和，新建量減少，一手房銷售下降，交易將集中到二手房市場。如美國，其二手房交易市場極其活躍，人們買房子，首先關注二手房市場，二手房的交易量大大超過一手房交易。有錢人買新房，換大房，中低收入的人群購買二手房，住舊房，住小一些的房子，形成住房消費的梯次結構。
出現這一倒掛現象，業(yè)內人士認為，主要是遠郊新盤的大量上市，不但給購房者提供很大的選擇空間，在價格上具有較大吸引力。如昆明世紀城售出的幾千套團購房，均價2180元，不僅大大低于昆明市2700余元均價，甚至比城區(qū)的二手房還要便宜，吸引了大家的關注。此外，二手房與一手房相比，在規(guī)劃、景觀設計上有所落后，價格不具有太大競爭力的情況下，自然受到了冷落。
此外，今年宏觀調控，出臺了征收營業(yè)稅、限制期房轉讓、限制轉按揭、銀行降低貸款成數等多項政策，增加了二手房交易成本，也使二手房市場成交量下滑。而且由于關于征收營業(yè)稅的政策出臺后，很多售房者直接的提高了銷售價格，也使二手房的價格有所升高。
當然這一大幅“倒掛”現象的出現，也需要引起投資者的關注。從整體上看，昆明的房地產發(fā)展是健康的，但是由于昆明新城的開發(fā)建設，幾個遠郊大盤的同時開發(fā)、上市，給昆明市場提供了大量的房源，由于均價較低，受到了百姓的歡迎，可是預計在2-3年左右的時間內，它所帶來的供需矛盾會顯現出來，市場供大于求將會給房價帶來眾多不穩(wěn)定因素。
房貸嚴格控制
去年的住房金融政策進行了重大調整。房地產貸款市場尤其是個人住房貸款增幅出現近年來的首次下降。各家商業(yè)銀行普遍采取了嚴格的貸款發(fā)放規(guī)定，但到年底，部分銀行又略有松動。
房貸優(yōu)惠利率取消。從3月17日起，央行宣布對商業(yè)銀行住房信貸政策實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，以5年期以上個人住房貸款為例，調整后年利率即為5.51%，比現行優(yōu)惠利率高0.20個百分點；同時下調金融機構超額準備金利率，由現行年利率1.62%下調到0.99%。
雖然我省房地產界的人士則認為，央行此舉將抑制炒樓風，并打擊樓價上漲過快地區(qū)的樓價。但對我市的樓價不會有太大影響�？墒沁@個消息卻引來了市民的提前還貸潮。據了解，利率調整的第二天，省建行、省工行、省中行、省交行等各銀行里，房貸業(yè)務部門成了市民們扎堆問房息的熱鬧處。大多數房貸加身者都在擔心新增的月供壓力過大，影響生活質量。想通過提前還款，減少利息支出。一位房產投資性客戶表示：房貸升息加上目前股市等投資渠道處于低迷，不如一次性付款購房來得安全。
省建行個人金融服務中心負責人說，利率調整對投資型購房者有限制作用。但對銀行的個人房貸業(yè)務不會造成大的影響。新政策對確保房地產市場持續(xù)健康發(fā)展和銀行防范貸款風險均有積極意義。
公積金貸款額度放寬。今年3月17日，央行對貸款利率進行調整，雖然利率上浮后，公積金的貸款利率仍比商業(yè)貸款低1個百分點，但還是影響了市民的購房積極性。但公積金管理中心通過大力推廣住房貸款、公積金組合貸款、公積金置換組合貸款三種貸款形式；并在房地產一級市場中，與上百家開發(fā)商簽訂了按揭合作協(xié)議，使得一級市場上眾多購房者得到了住房公積金貸款的支持；同時還在房地產二級市場中，同昆明房屋置換公司、佳佳靈等中介商簽訂了合作協(xié)議，有效撬動了二級市場，確立了政策性和商業(yè)性并存的住房信貸新體系，為市民的住房需求提供了更多的保障。與此同時，也促使昆明的住房公積金貸款業(yè)務得到了發(fā)展。截止去年12月底，公積金貸款的發(fā)放額可達到3.45億元，圓滿完成了年初制定的3.2億元的目標。
2006年繼續(xù)看漲
面對2006年的樓市，記者邀請部分地產界人士進行展望，房價照例成了重點，他們表示：下跌的可能性很小，大趨勢還是穩(wěn)步上漲。
世紀金源云南集團副總裁莊哲猛說，國家出臺的一系列宏觀調控政策目的并不是要打壓房價，而是要穩(wěn)定房價。如果從經濟學的道理來看，明年房價還會增長，因為2006年住宅用地增長幅度很小。世紀城目前的均價在2600元/平方米，可到春節(jié)以后，伴隨著世紀城配套設施的逐步完善，價格將進行調整，房價調高。
京鵬房地產公司營銷總監(jiān)蘇代才介紹說，隨著新城的建設和土地成本的增加，遠郊樓盤的開發(fā)還會越來越多，而主城區(qū)的住宅會向商住樓轉移。明年昆明整體的商品房價格還會繼續(xù)升高，但是市民的收入并不會隨之增加。因此去年年底和今年的年初成為一個購房的好時機，很多人在經過一段時間的觀望和衡量后都抓住了這個時機出手，從而造就了年底的高成交額。
他認為，房地產的變化走勢，一個最重要的因素是政策因素。明年宏觀調控的政策仍會繼續(xù)，但在明年不會有更加細節(jié)性的、更大突破力度的政策出臺。關于房價走勢，伴隨著城區(qū)眾多的項目上市，明年市中心的房價不會低于6000元/平方米。
公說公有理，婆說婆有理。明年樓市最終將上演怎樣的好戲，讓我們拭目以待。
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