本期導(dǎo)讀

《稅收征收管理辦法修訂草案》征求意見截止，房產(chǎn)稅或?qū)砼R1月28據(jù)新華社電《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》在國務(wù)院法制辦征求意見截止。

意料之中的降準，對樓市資金面謹慎樂觀人民銀行于2月4日正式發(fā)布了降準消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點…

人民幣的大幅貶值會否刺破房價泡沫？近日，人民幣匯率大幅震蕩向下：2日人民幣匯率創(chuàng)兩年新低，3日人民幣匯率接近跌�！�

本周土地供應(yīng)驟增，增幅達300%，成交增長43%：共16宗土地供應(yīng)，占地80萬㎡，其中8宗位于呈貢區(qū)新城板塊；土地成交5宗，10萬㎡，其中3宗位于西山板塊的住宅用地。

本周商品房供應(yīng)15萬方，大幅上漲，成交20萬方，降幅較為明顯：新增8個預(yù)售證，包含5個項目；成交面積20萬㎡，成交套數(shù)2395套，同比下降23%。從項目來看如廣福大都會、尚源酈城、別樣幸福城等樓盤為成交主力。

宏觀環(huán)境/政策資訊

《稅收征收管理辦法修訂草案》征求意見截止，房產(chǎn)稅或?qū)砼R

1月28據(jù)新華社電《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》在國務(wù)院法制辦征求意見截止。這份內(nèi)容豐富的意見稿一個突出特點就是明確了納稅人識別號制度的法律地位。“國家施行統(tǒng)一的納稅人識別號制度”。意見稿中明確，今后，稅務(wù)部門將按照國家標準為企業(yè)、公民等納稅人編制唯一且終身不變的確認其身份的數(shù)字代碼標識。最快今年6月份法律草案將提請全國人大審議。全國人大常委會一般要審議三次，如果順利，2016年新《稅收征管法》有望通過實施。

CRIC點評：

據(jù)悉此次《稅收征管法》有望解決房產(chǎn)稅落實困難的情況，如果2016年新《稅收征管法》通過實施，那么房產(chǎn)稅的來臨就不遠了，如若房產(chǎn)稅來臨我相信對此影響首當(dāng)其沖的便是二手房市場，在如今房地產(chǎn)市場進入白銀時代，房價的增長恐難以抵消高額的房產(chǎn)稅，因此許多家庭或個人勢必會在房產(chǎn)稅來臨之際拋售手中多余的不動產(chǎn)以規(guī)避經(jīng)濟負擔(dān)，這樣大量的房源涌入二手房市場，必將對二手房市場價格帶來一定的沖擊；其次便是改善型住宅，部分家庭勢必會將手中的不動產(chǎn)以量換質(zhì)，一來可以規(guī)避房產(chǎn)稅帶來的經(jīng)濟負擔(dān)，二來可以通過以量換質(zhì)來改善自身的居住品質(zhì)，因此也可以說是改善型住宅項目的一個發(fā)展契機。

意料之中的降準，對樓市資金面謹慎樂觀

人民銀行于2月4日正式發(fā)布了降準消息，自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，同時對小微企業(yè)貸款占比達到定向降準標準的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

CRIC點評：據(jù)CRIC測算結(jié)果顯示，此次降準能給市場最高提供約7000億元流動性，對房地產(chǎn)業(yè)而言，此次降準無疑利好房地產(chǎn)，但能否扭轉(zhuǎn)1月樓市成交“斷崖式”下跌的頹勢，對其長期效果仍不宜盲目樂觀。

1、此次降準將會帶來約7000億元流動性，作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)無疑將分潤部分流動性。對于購房者而言，降準后短期內(nèi)可大幅提高銀行房貸額度、縮短放貸周期，增強購房者的支付能力，推動觀望的購房者加緊出手。對于開發(fā)企業(yè)而言，此次降準能一定程度上緩解資金壓力，穩(wěn)定市場未來新增供應(yīng)量，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

2、此次降準利好房地產(chǎn)，但影響力有限，不可過度樂觀。首先，降息、降準都在市場預(yù)期之內(nèi)，利好已提前消化；其次，整體市場資金面的寬松并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”。放寬資金面的本意在于緩解經(jīng)濟下行壓力，降低企業(yè)融資成本，滿足實體經(jīng)濟發(fā)展的資金需求，政府也會通過窗口指導(dǎo)將更多資金引入實體經(jīng)濟，而非房地產(chǎn)市場；再次，銀行金融業(yè)也面臨存款流失、有效信貸不足、壞賬率上升等問題，降準釋放的流動性能否最終全部流入經(jīng)濟循環(huán)，更在于各銀行權(quán)衡自身的經(jīng)濟戰(zhàn)略和風(fēng)險偏好。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的資金面仍謹慎樂觀。

3、歷史數(shù)據(jù)表明本次降準對推動市場成交的效力不會太大，房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，供過于求的基本面沒有根本改變，此次調(diào)整難以出現(xiàn)以往“量價齊升”的局面。2015年行業(yè)將持續(xù)“盤整”，保持較為平穩(wěn)運行的態(tài)勢。

宏觀環(huán)境/聚焦一線

“收購狂人”——融創(chuàng)的彎道超車術(shù)

近日融創(chuàng)公告稱，將斥資23.75億元收購佳兆業(yè)位于上海的4個項目，分別為上海佳兆業(yè)8號二期(占上海榮灣100%股權(quán))、上海君匯上品(占上海清灣100%股權(quán))、上海浦東金融中心(占上海贏灣51%股權(quán))、上海佳兆業(yè)城市廣場三期(占上海誠灣51%股權(quán))。

CRIC點評：

1、收購有利于融創(chuàng)深耕上海和控制成本。此次收購對于融創(chuàng)而言，有幾大好處。首先，上海是融創(chuàng)的戰(zhàn)略核心城市之一，收購上海項目，有助于融創(chuàng)鞏固和拓展上海市場。其次，收購佳兆業(yè)項目的成本，比企業(yè)在公開市場拿地相對較低。當(dāng)然，本次收購還需要政府及監(jiān)管部門的批準和許可，如果收購成功完成，也不排除佳兆業(yè)還要繼續(xù)出售其他項目的可能。我們認為，對于佳兆業(yè)位于其他城市，符合融創(chuàng)重點城市深耕戰(zhàn)略的項目，融創(chuàng)或?qū)⑦M一步擴大收購范圍。對于其他企業(yè)而言，亦可伺機而動。

2、收購拿地推進融創(chuàng)規(guī)模快速擴張。不管是這次收購佳兆業(yè)上海的四個項目，還是之前和綠城的糾葛，融創(chuàng)可以說是近一年來房地產(chǎn)行業(yè)的“收購狂人”。不僅如此，從融創(chuàng)近三年來的新增土地儲備情況也可以發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)有一大部分土地儲備是通過收購獲得的，收購在企業(yè)規(guī)模擴張過程中占據(jù)了不可或缺的地位。2012年收購總建筑面積占比高達66%，2013年和2014年也分別占到了26%和18%，如果不是2014年收購綠城股份失敗，這個比例可能會更大。通過合作的方式，融創(chuàng)可以用較少的投入撬動較大的規(guī)模。2013年合作項目總建筑面積576.48萬方，占總建筑面積82%，2014年合作項目總建筑面積占比更是達到了88%，在土地價格高企的一、二線城市，采用合作方式不失為降低風(fēng)險的好方法，在合作過程中亦可以實現(xiàn)合作各方的資源互補。

未來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，對企業(yè)的成本控制、資源獲取、營銷去化等要求越來越高，將會有更多的并購產(chǎn)生，而具備并購整合能力的企業(yè)將在其中得到更多的機會，脫穎而出。

顛覆？綠地為馬云私人定制的一整棟辦公樓都造好了！

阿里巴巴的北京總部辦公樓為望京綠地中心的3號樓，樓頂已經(jīng)掛起了阿里巴巴的logo。綠地表示，此樓原本即綠地為阿里巴巴訂制，雙方較早前便簽署了合作協(xié)議。此樓為150米超高層鋼混框架核心結(jié)構(gòu)建構(gòu)，地上面積約為5.5萬平方米，共31層，阿里預(yù)計將于2016年入駐。

CRIC點評：如今，房企紛紛謀求多元化轉(zhuǎn)型，定制辦公這一創(chuàng)新模式的前景會如何呢？

1、和傳統(tǒng)銷售模式相比，辦公定制的優(yōu)越性明顯。辦公定制模式能滿足企業(yè)的個性化需求，從選址到外觀都能體現(xiàn)出企業(yè)的特色，對外容易讓人產(chǎn)生更深刻的印象；通過樓內(nèi)的硬件設(shè)施打造和配套服務(wù)，對內(nèi)也能為員工提供與職業(yè)相匹配的工作環(huán)境。

2、辦公定制也是一種“輕資產(chǎn)”，但更考驗房企的綜合能力。在該模式中，房企起到的是“服務(wù)商”的作用，無需自行承擔(dān)投資風(fēng)險。房企與定制者達成合作意向后，須簽訂合約再操作，銷售收入有保障；或采用分期付款的模式，減輕房企的資金壓力和成本。相較和基金合作開發(fā)的模式，定制模式能產(chǎn)生更多利潤，但對房企的自身水平要求也更高。該模式需要房企負責(zé)從拿地開發(fā)到后期服務(wù)的整個產(chǎn)業(yè)鏈，并且在每個環(huán)節(jié)都比普通服務(wù)商有優(yōu)勢。

3、辦公定制有很大的市場空間，可操作性強。如今的辦公樓除了作為工作場所外，還兼具保值作用，因此越來越多的企業(yè)會選擇持有代替租賃。和現(xiàn)在十分火爆的“眾籌建房”、“社區(qū)定制”等相比，辦公定制的可操作性也更強。

綜上，我們認為，一方面，辦公定制將成為未來的趨勢，若每一棟辦公樓的持有者都在拿地環(huán)節(jié)便開始融入自己的理念，將能節(jié)約社會資源，并推動房地產(chǎn)開發(fā)從粗放復(fù)制向高品質(zhì)差異化轉(zhuǎn)型。另一方面，如果在未來的商務(wù)區(qū)里，排列了座座形狀各異的“海狗企鵝雙子塔“、”Yuliang中心“、“冰冰繽紛城“，也是極好的。

宏觀環(huán)境/市場快評

人民幣的大幅貶值會否刺破房價泡沫？

近日，人民幣匯率大幅震蕩向下：2日人民幣匯率創(chuàng)兩年新低，3日人民幣匯率接近跌停，在連續(xù)7個交易日中已第6次逼近跌停，在4日升值104基點之后，5日再度貶值45個基點。一時匯率成市場關(guān)注焦點，一些言論如貨幣戰(zhàn)爭前奏、房地產(chǎn)泡沫破裂再度泛起。從審慎嚴謹?shù)慕嵌�，我們認為人民幣匯率仍處于中國政府的掌控中，驟跌可能性極小，不會成為引發(fā)房地產(chǎn)硬著陸的禍手。但人民幣匯率今后很可能進入寬幅波動“新常態(tài)”。

CRIC點評：

1、人民幣連續(xù)貶值是暫時現(xiàn)象，寬幅波動將是“新常態(tài)”。一直以來，中國央行采取緊盯美元匯率的方式來維系人民幣匯率的穩(wěn)定。我們認為，回調(diào)人民幣匯率，首先是因為國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的需要，一直以來持續(xù)處于升勢的人民幣給中國經(jīng)濟帶來三個負面影響：一是推高了制造成本，讓中國制造利潤空間越來越少；二是推高了中國產(chǎn)品的價格，致使中國外貿(mào)競爭力持續(xù)下降；三是推高了中國房價，讓中國經(jīng)濟虛擬臃腫化。其次是順勢而為應(yīng)對國際資本的異動。但要指出，人民幣不會就此進入長期的貶值通道，因為這不符合中國經(jīng)濟的長遠利益。因此，人民幣趨勢性貶值的理由并不充分，近期連續(xù)貶值最可能是暫時現(xiàn)象，長遠看，人民幣匯率可能進入寬幅波動的“新常態(tài)”。

2、近期人民幣貶值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響并不大。（1）人民幣匯率正常回調(diào)不會導(dǎo)致行業(yè)硬著陸：一方面，人民幣貶值對房市影響有限。另一方面，外資全力撤出中國樓市，對中國樓市的影響也是可控的。（2）人民幣貶值會導(dǎo)致房企海外融資和開拓成本上升：人民幣匯率貶值和寬幅波動都會推高房企境外融資成本。人民幣匯率貶值加大了房企海外拓展成本，卻會提高海外收益。我們認為，房企應(yīng)該權(quán)衡人民幣貶值帶來的一次性購入資產(chǎn)成本上升與享受持續(xù)經(jīng)營性收入增加之間的關(guān)系，如果得大于失，房企應(yīng)該按既定計劃拓展海外業(yè)務(wù)。

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