房地產(chǎn)市場(chǎng)信用危機(jī)在近期似乎瀕臨一個(gè)臨界點(diǎn)。就在8月份，無(wú)錫等地爆出多起“棄房斷供”被銀行上訴的案例，再次給房地產(chǎn)信用市場(chǎng)敲響警鐘。早在年初的時(shí)候，國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀在談到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)需要注意的預(yù)警事項(xiàng)中就直言，信用危機(jī)在市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)低迷的走勢(shì)下，可能會(huì)集中爆發(fā)。

其實(shí)，在無(wú)錫數(shù)起銀行起訴案之前，上海、杭州、寧德等地也接二連三地出現(xiàn)業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。樓市持續(xù)的低迷，已經(jīng)讓年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)繼續(xù)增加。幾乎是各地爭(zhēng)先恐后松綁限購(gòu)的同時(shí)，近期“棄房斷供”的消息又甚囂塵上。雖然這種現(xiàn)象仍停留在小范圍或個(gè)案階段，但今年以來(lái)，因斷供被送至司法拍賣(mài)流程的房產(chǎn)確實(shí)呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士也指出，現(xiàn)階段斷供原因有很多，但大部分?jǐn)喙壏空呷砸猿捶靠蜑橹鳌?/p>

各地房貸斷供案例激增

連日來(lái)，全國(guó)多地都爆出因房主斷供而棄房的現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，從2013年1月至2014年7月的19個(gè)月里，廣州市番禺法院共受理了因“棄房斷供”導(dǎo)致按揭房貸糾紛的案件191件，與2011年1月至2012年7月期間同類(lèi)案件相比，數(shù)量激增了76.85%，平均每月有10件左右。

同樣的現(xiàn)象還出現(xiàn)在無(wú)錫。據(jù)無(wú)錫核心城區(qū)崇安區(qū)人民法院數(shù)據(jù)顯示，2013年1-6月受理的貸款糾紛中為個(gè)人金融借款的有183件，其中涉及房貸到期不還的有61件；2014年1-6月貸款糾紛中為個(gè)人金融借款的激增到367件，其中涉及房屋貸款到期不還的也增加到98件。

無(wú)獨(dú)有偶。在浙江杭州、福建寧德、江蘇新沂、廣東珠海、上海等地均出現(xiàn)了因個(gè)人按揭貸款逾期未繳而被銀行對(duì)簿公堂的案例；且根據(jù)各地媒體的報(bào)道可以發(fā)現(xiàn)，這些案件中的共同點(diǎn)都是業(yè)主聲稱(chēng)“無(wú)力還款”而棄房。

同時(shí)，記者通過(guò)采訪(fǎng)和查閱今年以來(lái)被司法拍賣(mài)的房產(chǎn)案例，在多達(dá)數(shù)百項(xiàng)的司法拍賣(mài)物品中，涉及房產(chǎn)拍賣(mài)的超過(guò)八成。盡管拍賣(mài)網(wǎng)站沒(méi)有說(shuō)明這些房產(chǎn)因何被查封拍賣(mài)，但根據(jù)無(wú)錫崇安區(qū)法院的一項(xiàng)調(diào)查顯示，司法拍賣(mài)的房產(chǎn)多是斷供房，且90%以上是空置毛坯房，其中很多又是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的。

究極斷供原因，無(wú)非以下幾種：第一，估值虛高與審核漏洞。行業(yè)短時(shí)間集聚出現(xiàn)的信用隱患，與之前房貸審批不嚴(yán)等問(wèn)題直接相關(guān)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方的收入證明和流水記錄審核，存在很大的漏洞；第二，成交低迷，首付“補(bǔ)貼”頻現(xiàn)，門(mén)檻降低后加速了風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)。在成交持續(xù)低迷的背景下，不少開(kāi)發(fā)商采用“補(bǔ)貼”首付的形式吸引購(gòu)房者，“開(kāi)發(fā)商采取補(bǔ)貼的形式，的確是降低了門(mén)檻，吸引了更多置業(yè)者，不過(guò)由于門(mén)檻降低，讓購(gòu)買(mǎi)方在返還貸款中產(chǎn)生了信用隱憂(yōu)。”一位接受采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士直言，“特別是在價(jià)格連續(xù)走低之后，可能激發(fā)更多信用隱患集中出現(xiàn)。”

樓市下跌時(shí)的必然現(xiàn)象

隨著全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)大幅回落，近幾個(gè)月來(lái)，在浙江、江蘇、福建等省份一些地方，有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴。在這些案件中，業(yè)主大多聲稱(chēng)自己“無(wú)力還款”。

在樓市持續(xù)下跌時(shí)，“斷供棄房”現(xiàn)象增多是必然現(xiàn)象，只要不是大面積蔓延，就無(wú)需驚慌。其原因，有的是部分業(yè)主確實(shí)因資金原因?qū)е隆盁o(wú)力還款”，但還有一部分是因?yàn)橐恍I(yè)主當(dāng)初是奔著投資目的購(gòu)房，當(dāng)房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值低于抵押貸款時(shí)，投資者不再看好房?jī)r(jià)走勢(shì)，就把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，以減少自己的損失。

實(shí)際上，此前央行、銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)可能發(fā)生的“斷供棄房”做出過(guò)預(yù)警。不過(guò)，相關(guān)預(yù)警更多是提醒商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底、開(kāi)展壓力測(cè)試，盡可能防止帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，并不能根本杜絕“斷供棄房”。業(yè)主“斷供棄房”是主動(dòng)的，商業(yè)銀行往往是被動(dòng)的，提醒商業(yè)銀行注意風(fēng)險(xiǎn)只是在貸款“入口”環(huán)節(jié)的努力。

因此，除了商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)“斷供棄房”應(yīng)提前防范，與樓市發(fā)展有密切聯(lián)系的相關(guān)利益方都應(yīng)對(duì)此高度重視，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，并影響樓市正常發(fā)展。

對(duì)商業(yè)銀行而言，業(yè)主“斷供棄房”現(xiàn)象增多，意味著未來(lái)貸款審核的關(guān)口不會(huì)放松。銀行今后甚至?xí)匦聦徱暦抠J還是不是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。另一方面，最近幾年銀行放貸時(shí)多與理財(cái)產(chǎn)品掛鉤，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品就被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，然后在貸款審核時(shí)開(kāi)綠燈，但現(xiàn)實(shí)表明，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)不等于是守信客戶(hù)。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，更應(yīng)密切關(guān)注“斷供棄房”現(xiàn)象。目前，一些地方放松限購(gòu)，希望刺激住宅銷(xiāo)量增長(zhǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上行。但僅靠刺激政策，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，寄望于讓投資客買(mǎi)房，從而消化市場(chǎng)庫(kù)存顯然有悖調(diào)控初衷�！皵喙壏俊倍酁橥稒C(jī)客資金鏈斷裂引起，便是明顯例證。因此，在目前各地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，必須警惕松綁限購(gòu)之后投機(jī)行為的死灰復(fù)燃。從根本上說(shuō)，政府要力爭(zhēng)避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，既防范“斷供棄房”現(xiàn)象導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，還要避免金融機(jī)構(gòu)過(guò)度緊縮住房貸款，打擊了市場(chǎng)合理的住房信貸需求。必要時(shí)可考慮出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策，支持剛需購(gòu)房抵押貸款。

“斷供”實(shí)為小眾現(xiàn)象

客觀(guān)而言，購(gòu)房者不能輕易將“斷供棄房”作為甩包袱的手段。表面看，“斷供棄房”緩解了個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)主損失著實(shí)不�。阂皇欠孔涌赡鼙粵](méi)收；二是首付款、月供、契稅、維修基金等付諸東流；三是個(gè)人信用會(huì)出現(xiàn)污點(diǎn)。特別是隨著我國(guó)信用體系越來(lái)越完善，信用污點(diǎn)將會(huì)影響業(yè)主未來(lái)的工作生活。目前，住宅市場(chǎng)的杠桿率偏低，普通購(gòu)房者首套房首付需付3成，二套房首付要6成以上。這意味著，除非購(gòu)房者能確認(rèn)房?jī)r(jià)大跌30%以上，否則“斷供棄房”行為并不理智。

不過(guò)，在近期密集爆出“棄房斷供”上訴案件的無(wú)錫，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)“棄房斷供”這樣的情況已發(fā)生近百起�！耙环矫媸墙德曀钠稹s水’加速，一方面是信貸門(mén)檻過(guò)低累計(jì)的信用隱患。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張洪表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金成難題的背景下，降價(jià)還可能成為常態(tài)，未來(lái)隱患還會(huì)持續(xù)。

但從整體上看，目前的剛需性購(gòu)房依舊強(qiáng)勁，城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速、戶(hù)籍制度的改革以及改善型住房的需求，都能帶來(lái)大量的住房需求，這些需求是正當(dāng)合理需要得到保護(hù)的，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的保障，現(xiàn)階段“斷供”只是小眾現(xiàn)象，沒(méi)有也暫時(shí)不會(huì)形成“潮”，對(duì)于正常的斷供現(xiàn)象不宜過(guò)于炒作，少數(shù)斷供現(xiàn)象不應(yīng)該也不會(huì)影響“剛需”。在這種情況下不會(huì)出現(xiàn)明顯的斷供潮，也不要因?yàn)榭只趴桃夥糯蟆皵喙爆F(xiàn)象，著眼于現(xiàn)實(shí)理性思考，其實(shí)情況沒(méi)那么糟。（文/本刊綜合整理）

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