眾所周知，中國人口老齡化進程明顯加速，養(yǎng)老變成了當(dāng)下最熱門的話題。有調(diào)查顯示，在2014年初，中國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到了兩個億，占全國總?cè)丝诘?4.9%，到了2020年，這個數(shù)字將會達到2.5個億。在此背景下，“銀發(fā)經(jīng)濟”開始煥發(fā)出生機與活力。

和養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展形成鮮明對比的，是房地產(chǎn)行業(yè)的每況越下。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額自今年2月以來連續(xù)六個月都呈下滑態(tài)勢，商品房銷售面積也逐步下滑。地產(chǎn)行業(yè)情勢低迷，存房量大增，使得各大房地產(chǎn)商舉步維艱。

國內(nèi)很多房企早已看到了“銀發(fā)經(jīng)濟”所帶來的機遇，早早開始了養(yǎng)老地產(chǎn)的布局。如萬科、保利、遠洋、綠地、綠城、首創(chuàng)置業(yè)等房企均涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。在住宅房地產(chǎn)市場進入漫長調(diào)整期的前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)為眾多的房企提供了一個全新商機，養(yǎng)老地產(chǎn)，也逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)的一顆新星。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來良機

2014年8月9日至14日，云南省文化旅游博覽會在昆明國際會展中心舉行，眾多來自全國各地的企業(yè)家和知名學(xué)者出席了本次博覽會,積極探討房企如何在樓市寒冬中取暖，其中一個建議就是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

為何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)能夠成為一些地產(chǎn)企業(yè)的取暖法寶？這和國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的滯后狀況相關(guān)。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50～70張水平相差甚遠。截至2010年，我國養(yǎng)老市場需求近10000億元，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億�，F(xiàn)有的養(yǎng)老模式已不能滿足老年人的需求，而國內(nèi)對于老年住宅還停留在傳統(tǒng)的居家式養(yǎng)老、養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓等，這對老年人需求來說，極不完善。無障礙設(shè)計，明確的標志系統(tǒng)，醫(yī)療保健中心，齊全的老年交流場所，老年運動場所等方面并沒有滿足老年人的需求，更談不上老年人所需要的健康居住環(huán)境——總而言之，目前這種傳統(tǒng)的居家型養(yǎng)老模式存在較大缺陷。這為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大機遇。萬達集團董事長王健林就曾公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個主要方向。

除了人口結(jié)構(gòu)變化帶來的巨大市場機遇，政府近年來對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極重視也促進了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。早在2011年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》，養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃提上日程。2013年，政府政策更是頻出，從國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》到《老年人權(quán)益保障法》，力爭全方位解決養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融資難、用地難、用人難、運營難和法律缺失等方面的問題，這些無形中為2014年養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做足了鋪墊。

養(yǎng)老地產(chǎn)難題待解

作為房地產(chǎn)市場的全新領(lǐng)域和房地產(chǎn)經(jīng)濟的全新增長點，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景無疑值得期待。但是從現(xiàn)目前來看，國內(nèi)還沒有探索出一條養(yǎng)老地產(chǎn)的標準化發(fā)展道路，整體處于零散的發(fā)展狀態(tài)，也由此引發(fā)了很多問題。

首先是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式單一。養(yǎng)老地產(chǎn)同時具備了地產(chǎn)屬性，金融屬性、服務(wù)屬性以及人文屬性。從產(chǎn)業(yè)劃分上，應(yīng)該歸于第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)，強調(diào)的是對老年人的配套和跟蹤服務(wù)。但是，目前國內(nèi)多數(shù)開發(fā)商雖在開發(fā)和運營老年地產(chǎn)，但仍以住宅開發(fā)的思路進行運作，養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老服務(wù)屬性和人文屬性消失殆盡，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了一張“概念牌”或者郊區(qū)地產(chǎn)的“幌子”，“建房子、買房子”才是關(guān)鍵，而核心的醫(yī)療、護理、保險、用品銷售、娛樂、教育、健身、親子互動、臨終關(guān)懷以及殯葬等諸多可以帶來持續(xù)盈利的項目卻無人問津。相關(guān)配套項目缺失或不到位使項目缺乏賣點支撐，從而導(dǎo)致了房子不好賣，加之核心業(yè)務(wù)單一導(dǎo)致盈利困難；而迫于形勢采取租賃模式又面臨資金回收期延長、占用企業(yè)現(xiàn)金流、貸款成本與機會成本加劇等風(fēng)險。

其次，項目定位偏離養(yǎng)老地產(chǎn)特性，脫離市場需求。目前國內(nèi)開發(fā)的老年地產(chǎn)多以中大戶型為主，定位趨向高端，成為了老年人及其子女相互拼富的載體。而養(yǎng)老地產(chǎn)本身應(yīng)作為社會養(yǎng)老事業(yè)的補充，應(yīng)強調(diào)項目的適用性、經(jīng)濟性和普遍性。這種與生俱來的差異使得很多項目陷入高不成、低不就的窘境。

企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營過程中模式單一以及定位偏離等問題，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)整體開發(fā)成本高，投資回報期長且經(jīng)營管理要求高等特點，還有傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念不接受以及市場認可度低等，共同造成了現(xiàn)目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的困境，也是養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索期的主要原因。

前景可期

就在此次的云南省文化旅游博覽會展上，有不少企業(yè)攜帶精心打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項目前來參展。其中，云南省曲靖市安廈房地產(chǎn)集團著重打造的養(yǎng)老地產(chǎn)項目康和苑尤為典型。據(jù)工作人員介紹，此養(yǎng)老項目規(guī)劃有老年公寓、旅游酒店、老年康復(fù)護理中心、主題文化公園、老年大學(xué)、購物中心、產(chǎn)品批發(fā)中心、產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)區(qū)、產(chǎn)品配送中心和綜合管理中心。同時，園區(qū)內(nèi)還配有健身康體中心、網(wǎng)球場、門球場、壁球館、游泳館和棋牌室等休閑健身設(shè)施。康和苑打造的這種對老人生活護理和心理關(guān)懷相結(jié)合的新型養(yǎng)老模式，在曲靖當(dāng)?shù)厥盏搅撕芎玫姆错�，甚至吸引了很多外省的老人前來置業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)的市場前景，可見一斑。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會常務(wù)副秘書長姜煒曾說過，養(yǎng)老地產(chǎn)可以“做實”，也可以“做虛”�！白鎏摗本褪恰巴嫫薄�，而如果“做實”，前景不可限量，因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是我國經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)。

如何才能將養(yǎng)老地產(chǎn)“做實”？從國外成熟經(jīng)驗以及目前情況來看，可以從以下幾個方面著手：首先，政府與企業(yè)要同心合力，共同推動。根據(jù)其他國家的發(fā)展經(jīng)驗看，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須要政府加以扶持；其次，企業(yè)要開發(fā)適合老年人居住的建筑，并完善配套設(shè)施。開發(fā)老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)時，開發(fā)商的視野應(yīng)該更廣，社區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、休閑設(shè)施等都應(yīng)納入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)范圍中。以康和苑為例，項目是專為老人安享晚年而特別定制的健康生活樂園，不僅涵蓋了滿足老年人生活的居家養(yǎng)老公寓、老年公寓、候鳥式養(yǎng)老公寓、老年病社區(qū)醫(yī)院、老年康體文化活動中心等，而且還通過豐富的老年生活休閑養(yǎng)生產(chǎn)品，為老人創(chuàng)造一個老有所居、老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學(xué)的生活樂園；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)要向多元化方向邁進。以社區(qū)日常中心和專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)為重點，通過新建、改建、擴建和購置，改善社會養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件，采取獨資、合資、合作、參股、聯(lián)營等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，同時完善養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套設(shè)施，通過經(jīng)營老年社區(qū)擴展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營方式。

雖然國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，但其長遠的經(jīng)濟效益和社會效益不容忽視。當(dāng)前國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫。不過，需要注意的是，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，在盈利的同時，還要顧及它的公益性。如何在商業(yè)利益與公益性間獲取平衡，將是今后開發(fā)商們需要面臨的一個考驗。但相信在政府與企業(yè)的共同努力下，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景值得期待。

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